RealEstat.id (Jakarta) – Kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) menjadi 5,50% memunculkan berbagai pertanyaan di kalangan pelaku industri properti, pengembang, investor, hingga masyarakat yang berencana membeli rumah melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Meski kenaikan sebesar 25 basis poin tersebut berpotensi meningkatkan biaya pendanaan, para pengamat menilai dampaknya terhadap sektor properti masih dalam batas yang terkendali.
Head of Research Colliers Indonesia, Ferry Salanto, menilai kenaikan BI Rate memang bukan kabar yang ideal bagi industri properti.
Namun, besaran kenaikan yang terjadi saat ini masih relatif moderat dan belum cukup signifikan untuk mengubah fundamental pasar maupun mengganggu ekosistem investasi properti secara keseluruhan.
Menurut Ferry Salanto, yang perlu menjadi perhatian bukan hanya kenaikan suku bunga itu sendiri, melainkan kombinasi berbagai faktor ekonomi yang terjadi secara bersamaan.
Baca Juga: Pasar Properti Nasional Tetap Stabil di Awal 2026, Rumah Terjangkau Jadi Penyelamat
Mulai dari meningkatnya biaya hidup, harga energi, hingga potensi pelemahan daya beli masyarakat yang masih menjadi tantangan dalam masa pemulihan pasar properti.
“Dalam kondisi pasar yang masih berada pada fase pemulihan, kombinasi faktor-faktor tersebut berpotensi memberikan tekanan yang lebih besar dibandingkan kenaikan suku bunga semata,” ujarnya.
Karena itu, kenaikan BI Rate saat ini lebih berpotensi memperlambat laju pertumbuhan pasar properti dibandingkan mengubah tren pasar menjadi negatif.
Dari sisi investasi, Ferry menilai properti masih menjadi instrumen yang relatif aman. Sebagai aset riil (real asset), properti tetap memiliki kemampuan menjaga nilai kekayaan dalam jangka panjang, terutama di tengah ketidakpastian ekonomi global dan fluktuasi pasar keuangan.
Fundamental sektor properti Indonesia saat ini juga dinilai lebih sehat dibandingkan beberapa periode sebelumnya. Tingkat utang pengembang relatif lebih terkendali, pasokan di berbagai segmen semakin rasional, dan sektor perbankan masih memiliki likuiditas yang memadai untuk mendukung pembiayaan properti.
Baca Juga: Tren Hunian Islami yang Semakin Diminati Masyarakat Indonesia, Apa Keunggulannya?
Meski demikian, kenaikan suku bunga akan meningkatkan opportunity cost investasi. Saat instrumen seperti deposito dan obligasi menawarkan imbal hasil yang lebih menarik dengan tingkat risiko yang relatif rendah, sebagian investor cenderung menjadi lebih selektif dalam menempatkan dananya.
Kondisi tersebut membuat pasar properti tahun ini diperkirakan akan lebih banyak ditopang oleh kebutuhan riil masyarakat atau end-user dibandingkan pembelian yang didorong oleh motif investasi jangka pendek.
Secara umum, prospek pasar properti sepanjang tahun ini masih positif. Namun, pertumbuhannya diperkirakan berlangsung lebih moderat.
Produk hunian yang menawarkan harga terjangkau, lokasi strategis, serta didukung skema pembayaran yang fleksibel masih memiliki peluang mencatatkan kinerja yang baik.
Ferry menegaskan bahwa faktor utama yang akan menentukan arah pasar properti ke depan bukan lagi semata-mata tingkat suku bunga, melainkan daya beli masyarakat dan tingkat keterjangkauan harga rumah.
Baca Juga: Pasar Ritel Jakarta Tumbuh Positif di Kuartal I 2026, F&B dan Fesyen Masih Dominasi Permintaan
Dalam beberapa tahun terakhir, kenaikan harga hunian di berbagai wilayah dinilai lebih cepat dibandingkan pertumbuhan pendapatan masyarakat.
Akibatnya, ruang bagi masyarakat untuk menanggung tambahan beban cicilan menjadi semakin terbatas. Jika kenaikan suku bunga juga diikuti oleh peningkatan harga bahan bakar dan biaya hidup, sebagian calon pembeli berpotensi menunda keputusan membeli rumah.
Dampak paling langsung dari kenaikan BI Rate diperkirakan akan terasa pada pasar hunian yang mengandalkan pembiayaan KPR.
Secara teori, kenaikan suku bunga acuan dapat meningkatkan biaya dana perbankan (cost of fund), yang kemudian berpotensi mendorong penyesuaian suku bunga kredit, termasuk KPR.
Meski demikian, Ferry mengingatkan bahwa kenaikan BI Rate tidak otomatis diteruskan secara penuh ke bunga KPR. Bank biasanya mempertimbangkan kondisi likuiditas, tingkat persaingan pasar, strategi bisnis, serta target pertumbuhan kredit sebelum melakukan penyesuaian suku bunga.
Baca Juga: Tunjukkan Tren Positif, Rumah Second Berpotensi Jadi Katalis Pertumbuhan Pasar Properti Indonesia
“Secara historis, kenaikan BI Rate tidak selalu diteruskan satu banding satu ke bunga KPR. Karena itu, dampak yang dirasakan masyarakat umumnya lebih kecil dibanding persepsi awal ketika mendengar suku bunga acuan naik,” jelasnya.
Sebagai gambaran, apabila seseorang memiliki KPR sebesar Rp1 miliar dengan tenor 15 tahun dan bunga kredit meningkat dari 9% menjadi 9,25%, maka cicilan bulanannya hanya bertambah sekitar Rp150 ribu.
Menurut Ferry, kelompok yang paling terdampak dari kenaikan BI Rate adalah calon pembeli rumah yang berencana mengajukan KPR baru.
Mereka cenderung melakukan perhitungan ulang terhadap kemampuan finansial sebelum mengambil keputusan pembelian.
Sementara itu, debitur yang masih berada dalam masa bunga tetap (fixed rate) umumnya belum merasakan perubahan cicilan.
Baca Juga: Pasar Properti Jabodetabek Hadapi Tantangan Baru di 2026: Riset Savills Indonesia
“Dampak baru akan terasa bagi debitur yang telah memasuki periode bunga mengambang (floating rate), terutama jika bank melakukan penyesuaian suku bunga kredit,” terangnya.
Lebih lanjut, Ferry menuturkan, dari sisi segmen pasar, hunian kelas menengah diperkirakan menjadi kelompok yang paling rentan.
Konsumen di segmen ini umumnya tidak memperoleh subsidi pemerintah seperti masyarakat berpenghasilan rendah, namun juga belum memiliki kekuatan finansial seperti pembeli di segmen premium.
Ketergantungan yang tinggi terhadap fasilitas KPR membuat mereka lebih sensitif terhadap perubahan suku bunga dan daya beli.
Selain itu, properti yang berorientasi investasi berpotensi mengalami perlambatan karena investor akan membandingkan tingkat imbal hasil properti dengan instrumen keuangan lain yang semakin menarik saat suku bunga meningkat.
Baca Juga: Kawasan Industri Bergeser ke Timur, Purwakarta dan Subang Jadi Magnet Baru Investasi di 2026
Sebaliknya, segmen rumah subsidi dinilai masih relatif terlindungi selama pemerintah mempertahankan berbagai insentif pembiayaan yang ada.
Segmen premium juga cenderung lebih tahan terhadap tekanan suku bunga karena sebagian besar pembelinya menggunakan dana internal dan tidak terlalu bergantung pada pembiayaan perbankan.
Dengan berbagai kondisi tersebut, urai Ferry, pasar properti Indonesia diperkirakan masih mampu mencatatkan pertumbuhan positif sepanjang tahun ini.
Namun, laju pertumbuhannya akan sangat ditentukan oleh kemampuan masyarakat dalam menjaga daya beli di tengah meningkatnya berbagai tekanan ekonomi.
“Bagi pelaku industri, strategi menghadirkan produk yang sesuai kebutuhan pasar dan tetap terjangkau menjadi kunci untuk menjaga momentum pertumbuhan di tengah era suku bunga yang lebih tinggi,” pungkasnya.
Simak Berita dan Artikel Menarik Lainnya di Google News
