RealEstat.id (Jakarta) – Pasar properti nasional pada awal tahun 2026 menunjukkan stabilitas di tengah dinamika global dan faktor musiman.
Segmen rumah menengah dan kecil menjadi penopang utama pasar, sementara segmen premium cenderung bergerak lebih hati-hati.
Di sisi lain, pasar sewa rumah tetap tumbuh positif dengan perkembangan cukup pesat di sejumlah kawasan potensial.
Kondisi ini tercermin dari data terbaru Pinhome melalui Pinhome Home Sell Index (PHSI) dan Pinhome Home Rental Index (PHRI) kuartal I 2026, yang memperlihatkan daya tahan sektor properti Indonesia.
Harga Rumah Nasional Relatif Stabil
Berdasarkan data Indeks Harga Jual Rumah Nasional kuartal I 2026, harga rumah secara umum relatif stabil dengan penurunan tipis -0,1% secara kuartalan maupun tahunan.
Jika dilihat berdasarkan segmen, rumah kecil dan menengah justru menunjukkan ketahanan yang kuat. Rumah tipe ≤54 tumbuh +0,3%, sementara tipe 121–200 naik +0,5% dibandingkan kuartal sebelumnya.
Baca Juga: Pasar Perumahan Nasional Tetap Stabil di Tengah Penyesuaian Daya Beli: Riset Pinhome
Secara tahunan, pertumbuhan bahkan mencapai +1% untuk tipe ≤54 dan +0,6% untuk tipe 55–120.
CEO dan Founder Pinhome, Dayu Dara Permata, menjelaskan bahwa segmen ini tetap menjadi motor utama pasar.
“Segmen rumah kecil dan menengah menjadi penopang pertumbuhan pasar, didorong oleh keterjangkauan harga serta kebutuhan hunian dasar yang menjaga permintaan tetap stabil,” ujarnya.
Sebaliknya, rumah besar tipe ≥201 mengalami koreksi sebesar -0,5% secara kuartalan dan -0,7% secara tahunan.
Koreksi ini mencerminkan kehati-hatian di segmen premium, yang dipengaruhi ketidakpastian ekonomi global, termasuk eskalasi ketegangan di Timur Tengah serta faktor cuaca ekstrem.
Dalam kondisi tersebut, investor cenderung lebih selektif dan menunda pembelian aset bernilai besar.
Baca Juga: Legalitas Properti untuk KPR: Panduan Lengkap agar Terhindar dari Risiko Hukum
Pergerakan Harga Rumah di Jabodetabek
Di kawasan DKI Jakarta, pergerakan harga rumah bervariasi antarwilayah. Di Jakarta Utara, wilayah Cilincing mencatat kenaikan harga rumah tipe 121–200 sebesar +3% dan tipe 55–120 naik +2%, sementara Tanjung Priok cenderung stagnan dengan penurunan -2% pada tipe ≥201.
Di Jakarta Barat, rumah tipe ≤54 terkoreksi -3% di Cengkareng dan Kembangan, serta -2% di Kalideres, yang dipengaruhi banjir di sejumlah wilayah pada awal tahun.
Sementara di Jakarta Pusat, harga rumah tipe ≤54 di Johar Baru turun -3%, diikuti tipe 55–120 dan ≥201 yang masing-masing turun -2%.
Penurunan juga terjadi di Cempaka Putih untuk tipe 55–120 sebesar -2%, serta -3% pada tipe ≥201 di Kemayoran, dipicu faktor aksesibilitas dan cuaca.
Di Jakarta Timur, pasar relatif stabil dengan beberapa kenaikan selektif yang didukung akses transportasi publik.
Baca Juga: Di Tengah Gejolak Global, Pasar Properti Indonesia Diproyeksikan Rebound di 2026
Rumah tipe ≤54 di Cakung naik +2%, sementara di Ciracas rumah tipe 121–200 naik +3% dan tipe ≥201 meningkat +2%.
Adapun Jakarta Selatan cenderung melemah akibat curah hujan tinggi yang memicu banjir di beberapa titik. Di Cilandak, rumah tipe 121–200 turun -2%, sedangkan di Jagakarsa tipe 55–120 terkoreksi -3%.
Di kawasan Bodetabek dan Banten, pergerakan harga relatif stabil dengan pertumbuhan pada segmen menengah.
Rumah tipe 121–200 mengalami kenaikan di Kabupaten Bekasi (+4%), Kabupaten Tangerang (+4%), Kota Tangerang Selatan (+3%), Kota Tangerang (+3%), dan Kabupaten Bogor (+2%). Di Kabupaten Tangerang, rumah tipe ≥201 juga tumbuh +4%.
Meski demikian, koreksi terbatas masih terjadi di beberapa wilayah, seperti Kota Serang (-2%) untuk tipe 55–120 dan Kota Bogor (-2%) untuk tipe ≥201.
Baca Juga: Strategi Jitu Pasangan Muda untuk Wujudkan Rumah Pertama
Tren Harga Rumah di Berbagai Daerah
Di luar Jabodetabek, pasar properti juga menunjukkan resiliensi dengan beberapa penyesuaian harga.
Di Jawa Barat, Kota Cimahi mencatat kenaikan +3% untuk rumah tipe ≥201 berkat konektivitas KA Feeder Whoosh.
Sebaliknya, Kabupaten Bandung turun -2% dan Kabupaten Bandung Barat turun -3% untuk tipe 121–200 serta -2% untuk tipe ≥201 akibat curah hujan tinggi yang memicu banjir dan longsor.
Di Jawa Tengah dan DI Yogyakarta, Kabupaten Semarang tumbuh +3% pada tipe ≤54 dan 55–120 berkat akses Tol Bawen–Yogyakarta.
Namun segmen ≥201 melemah di Kota Surakarta (-2%) dan Kabupaten Klaten (-3%) akibat perubahan arus lalu lintas Tol Jogja–Solo. Sementara itu, wilayah Yogyakarta mencatat pertumbuhan stabil sekitar +2% untuk tipe 55–120.
Baca Juga: Tips Gen Z Beli Rumah Pertama: Cara Menabung, Investasi, dan Pilih KPR
Di Jawa Timur, pasar cenderung stagnan dengan pengecualian Kota Malang yang naik +2% pada tipe ≤54.
Di Bali, harga rumah di Kota Denpasar turun -2% untuk tipe ≤54 dan 121–200, seiring meningkatnya kemacetan.
Sementara di Sumatera, kenaikan +2% tercatat di Kabupaten Deli Serdang untuk tipe ≥201 dan di Kota Pekanbaru untuk tipe ≤54. Di Lampung, rumah tipe ≥201 turun -2% sebagai bentuk penyesuaian pasar.
Di Kalimantan, koreksi -2% terjadi di Pontianak (tipe ≤54), Samarinda (tipe ≥201), dan Balikpapan (tipe 121–200) di tengah perlambatan proyek infrastruktur.
Namun Pontianak juga mencatat kenaikan +2% untuk tipe 121–200 berkat pengembangan kawasan waterfront city.
Sementara di Sulawesi, pasar relatif stagnan dengan kenaikan tipis +1% pada rumah tipe ≥201 di Kota Makassar.
Baca Juga: Take Over KPR: Strategi Cerdas Menghemat Cicilan dan Menjaga Keuangan Tetap Aman
Pasar Sewa Hunian Terus Tumbuh
Di tengah stabilitas pasar jual beli, pasar sewa hunian justru menunjukkan tren positif di hampir semua kategori bangunan.
Rumah tipe 55–120 tumbuh +0,8%, sedangkan tipe ≤54 naik +0,7%, didorong oleh aktivitas perkantoran serta institusi pendidikan.
Pertumbuhan lebih agresif terjadi pada tipe 55–120 yang naik +2,6%, diikuti tipe ≥201 sebesar +2,3%.
Hal ini mencerminkan pemulihan segmen hunian keluarga seiring berkembangnya kawasan ekonomi baru dan pusat pertumbuhan kota.
Tren Sewa Rumah di Jabodetabek
Di Jakarta, pergerakan harga sewa terkonsentrasi di kawasan pusat bisnis seiring pemulihan pasar perkantoran.
Jakarta Pusat menjadi motor utama dengan kenaikan signifikan pada rumah tipe 55–120 (+5%) dan tipe ≤54 (+3%), sejalan dengan meningkatnya okupansi kantor di kawasan CBD.
Baca Juga: Hunian MBT Jadi Solusi Akses Rumah Bagi Kelas Menengah di Kota Besar
Sementara itu, Jakarta Timur mencatat kenaikan pada tipe ≥201 (+5%) dan tipe 55–120 (+3%) sebagai alternatif hunian luas dengan akses ke pusat bisnis.
Adapun Jakarta Selatan, Jakarta Barat, dan Jakarta Utara relatif stabil di semua segmen.
Di kawasan Bodetabek, Kota Tangerang mencatat kenaikan harga sewa +2% untuk tipe 55–120 dan +3% untuk tipe ≥201.
Sementara di Kota Tangerang Selatan dan Kabupaten Tangerang, kenaikan terjadi pada tipe ≤54 (+2%) dan 55–120 (+2%).
Pertumbuhan di kawasan Tangerang Raya ini dipicu oleh ekspansi kawasan komersial serta penetapan BSD sebagai Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) yang mendorong hadirnya kampus dan rumah sakit internasional.
Di wilayah Bogor, pertumbuhan sewa terpusat di Kabupaten Bogor, khususnya rumah tipe 55–120 yang naik +3%, mencerminkan pergeseran permintaan menuju hunian menengah dengan aksesibilitas yang semakin baik.
Baca Juga: Konflik Iran Vs AS-Israel Memanas, Pasar Properti Indonesia Terancam Lesu? Begini Analisa Colliers
Ketahanan Pasar Sewa di Daerah
Di beberapa kota lain, pasar sewa juga tetap menunjukkan ketahanan meski terdapat penurunan terbatas.
Di Bandung Raya, Kabupaten Bandung Barat terkoreksi -2% pada tipe ≤54 dan Kabupaten Bandung turun -3% pada tipe ≥201 akibat PHK massal serta risiko banjir dan longsor. Namun Kota Bandung tetap stabil.
Di Semarang, rumah tipe 55–120 naik +3% seiring kenaikan UMK dan inflasi, sementara tipe ≤54 turun -2%.
Di Jawa Timur, Kota Surabaya naik +2% untuk tipe ≤54 berkat akses jalan baru, sementara Malang naik +2% untuk tipe ≥201 karena peningkatan jumlah mahasiswa.
Sementara itu di Denpasar, pasar relatif stabil kecuali tipe ≤54 yang turun -2% akibat kejenuhan pasar dan kelebihan suplai, meski permintaan hunian menengah hingga besar masih tetap kuat.
“Secara umum, pasar sewa di berbagai kota di Indonesia masih menunjukkan ketahanan, dengan penurunan yang relatif terbatas,” tutup Dara.
Simak Berita dan Artikel Menarik Lainnya di Google News
