RealEstat.id (Jakarta) - Pandemi Covid-19 telah mewarnai pasar properti di 2020. Dampak negatifnya sangat terasa di pasar properti Jabodetabek. Permulaan yang baik sebenarnya terlihat pada dua bulan pertama 2020, namun setelah pandemi merebak sejak Maret, disusul pembatasan sosial berskala besar (PSBB) selama beberapa bulan di Jakarta, permintaan di hampir semua sub sektor properti terjun bebas.
Lini Djafar, Managing Director Cushman & Wakefield Indonesia menjelaskan, beberapa asumsi yang dapat berdampak positif terhadap aktivitas pasar di tahun 2021 antara lain: prospek positif pertumbuhan ekonomi Indonesia sekitar 5% (YoY), program vaksinasi Covid-19 yang akan dimulai pada pertengahan 2021, dan implementasi lebih lanjut pasca diberlakukannya Omnibus Law.
"Ketiga pendorong utama ini diharapkan dapat memperkuat daya beli, meningkatkan kepercayaan pada keamanan publik, dan mendorong peluang investasi yang lebih baik di sektor properti,” kata Lini Djafar.
Baca Juga: Di Masa Pandemi, Harga Rumah Secara Global Justru Meroket!
Pasar Perkantoran di Jakarta
Untuk pertama kalinya setelah 21 tahun, sub sektor properti perkantoran CBD & Non-CBD Jakarta mengalami tingkat penyerapan negatif tahunan masing-masing 82.400 m2 dan 57.000 m2 pada tahun 2020. Pandemi Covid-19 telah sangat mempengaruhi semua sektor bisnis dan memicu beberapa perampingan, relokasi dan bahkan penutupan kantor di semua gedung-gedung perkantoran.
Total sekitar 366.000 m2 ruang perkantoran baru telah memasuki pasar selama tahun 2020, yang mana jumlah ini lebih rendah dari yang pernah terjadi pada tahun sebelumnya. Tarif sewa pun semakin menurun sejalan dengan penurunan tingkat hunian pasar selama tahun 2020.
Dengan prospek pertumbuhan ekonomi positif sekitar 5% pada tahun 2021, permintaan ruang perkantoran diproyeksikan akan mulai kembali pada kuartal kedua 2021, sebagian besar berasal dari pengaktifan kembali rencana relokasi dan/atau ekspansi yang sebelumnya telah dipertimbangkan namun tertunda akibat dampak pandemi.
Permintaan baru akan ruang perkantoran diperkirakan akan tumbuh lebih kuat pada paruh kedua tahun 2021 seiring dengan aktivitas dan kinerja bisnis yang diharapkan membaik, terutama setelah dimulainya program distribusi vaksin Covid-19 oleh pemerintah.
"Namun demikian harga sewa akan tetap di bawah tekanan karena tingkat kekosongan ruang yang akan terus naik pada tahun 2021 akibat dari selesainya beberapa proyek gedung perkantoran baru yang berukuran besar" jelas Lini.
Baca Juga: Kinerja Sub Sektor Properti Perkantoran CBD Jakarta di Titik Nadir!
Pasar Pusat Perbelanjaan di Jakarta
Hingga akhir tahun 2020, tingkat hunian di sub sektor properti ritel Jakarta tercatat sebesar 77,1%, turun signifikan sebesar 4,0% sejak tahun lalu. Selama masa pandemi, nampak adanya pertumbuhan eksponensial dari ritel omni channel.
Dengan total tambahan empat proyek baru pada tahun 2020, pasokan kumulatif pusat perbelanjaan Jakarta mencapai 4.573.700 m2 pada akhir tahun 2020, meningkat 1,3% dari tahun lalu. Tarif sewa rata-rata dan service charge tidak mengalami perubahan sejak pembatasan PSBB pertama diberlakukan di Jakarta.
Lebih dari 149.700 m2 ruang ritel diharapkan memasuki pasar ritel Jakarta pada tahun 2021. Permintaan jangka pendek untuk pasar ritel masih akan tertahan di awal tahun 2021 karena peritel masih dalam tahap pemulihan dari dampak pandemi virus corona dan akan lebih berhati-hati dalam hal ekspansi dan relokasi.
Seiring dengan ekspektasi program vaksinasi Covid-19 di Indonesia dan pemerintah tidak akan memberlakukan pembatasan sosial berskala besar lainnya terhadap pusat perbelanjaan, tingkat hunian pusat perbelanjaan di Jakarta diproyeksikan mulai meningkat setelah kuartal kedua 2021.
"Para pemilik pusat perbelanjaan di Jakarta telah memperkirakan bahwa baik tarif sewa maupun service charge tidak akan mengalami kenaikan di tahun 2021, atau setidaknya hingga Covid-19 di Jakarta dapat terkendali<" tutur Lini.
Baca Juga: Pusat Perbelanjaan Jakarta: Okupansi Turun, Harga Stagnan
Pasar Kondominium di Jakarta dan Sekitarnya
Tahun 2020 merupakan tahun yang sulit untuk melakukan peluncuran proyek baru dan hanya delapan proyek baru yang diluncurkan ke pasar dengan jumlah 4.764 unit. Tingkat penyerapan bersih baik proyek yang telah selesai maupun yang masih dalam tahap penjualan atau pembangunan tercatat hanya 8.567 unit pada tahun 2020, lebih rendah 36,2% dibandingkan dengan tahun sebelumnya.
"Meskipun demikian, tingkat penjualan kondominium secara kumulatif tetap stabil di angka 93,3%, dengan tingkat pre-sales relatif tidak berubah di angka 60,7%," kata Lini.
Proyek yang telah menunda jadwal serah terima di tiga kuartal terakhir tahun 2020 diharapkan selesai pada tahun 2021 dengan proyeksi total 30.571 (+76% - YoY) unit kondominium yang akan selesai. Dengan ekspektasi pertumbuhan ekonomi yang positif sebesar 5%, sekitar 8.575 unit kondominium yang diprediksi akan diluncurkan pada tahun 2021, diproyeksikan akan dapat terserap pasar dengan baik.
Pengembang dipaksa untuk beradaptasi dengan situasi "new normal" pada desain proyeknya seperti ketersediaan ruang terbuka, aplikasi teknologi tanpa sentuhan di dalam unit juga fasilitas proyek, juga ruang belajar atau kerja tambahan yang menjadi pertimbangan tambahan oleh calon pembeli potensial. Harga jual diproyeksikan akan tetap stabil dengan pertumbuhan harga yang rendah selama periode pemulihan di tahun 2021.
Baca Juga: Harga Sewa Apartemen di Jakarta Dalam Tekanan
Pasar Apartemen Sewa di Jakarta
Wabah Covid-19 secara signifikan mempengaruhi permintaan hunian pada sub-sektor properti apartemen servis di Jakarta. Sebagian besar proyek Apartemen Servis berusaha untuk mendapatkan permintaan sewa baru sebab beberapa kontrak sewa baru untuk ekspatriat ditunda atau dibatalkan, terkait dengan adanya pembatasan perjalanan yang diterapkan di beberapa negara.
Tingkat permintaan dari tamu jangka pendek untuk "staycation" di akhir pekan secara signifikan meningkatkan tingkat hunian sub-sektor Apartemen Servis menjadi 47,4% pada akhir tahun 2020, meskipun adanya peningkatan jumlah kasus baru Covid-19.
Pada kondisi “new normal”, Apartemen Servis akan tetap mendapatkan permintaan hunian dari para tamu jangka pendek, khususnya pada musim liburan di tahun depan. Pendistribusian vaksin yang rencananya dijadwalkan tahun depan diharapkan dapat mempercepat pembukaan kembali penerbangan internasional ke Indonesia yang diharapkan dapat meningkatkan permintaan di sektor apartemen sewa.
Regulasi baru terkait “omnibus law” juga akan memberikan kemudahan bagi tenaga kerja asing untuk bekerja di Indonesia yang diharapkan dapat meningkatkan permintaan akan akomodasi sewa. Harga sewa rata-rata pada sektor apartemen sewa diproyeksikan akan tetap stabil dan pasar diperkirakan akan pulih pada tahun 2021.
Baca Juga: Apa Imbas PSBB Jilid 2 Bagi Bisnis Properti di Ibu Kota?
Pasar Perhotelan di Jakarta
Seiring dengan meningkatnya kasus Covid-19 yang terkonfirmasi dan terbatasnya ketersediaan fasilitas kesehatan, semakin banyak hotel yang diubah menjadi rumah sakit darurat. Operator hotel sangat kesulitan dalam mempertahankan tingkat hunian selama pandemi, dan tidak sedikit hotel yang tutup.
Sepanjang tahun 2020, tingkat hunian hanya bisa mencapai di bawah 50%. Setelah relaksasi PSBB, kinerja hotel berangsur-angsur mulai membaik. Bisnis hotel bintang 3 dan bintang 4 di Jakarta diharapkan pulih lebih cepat dari pada hotel bintang 5 dan hotel mewah.
Perbaikan bisnis hotel secara bertahap mulai terlihat pada akhir tahun 2020 meskipun terjadi peningkatan kasus Covid-19 yang terkonfirmasi. Para pelaku bisnis perhotelan melihat bahwa perbaikan pasar akan terus berlanjut hingga tahun 2021, mengingat vaksin covid-19 akan didistribusikan pada semester pertama tahun 2021.
Penerapan lebih lanjut Omnibus Law diharapkan dapat menarik investasi asing dan berdampak positif bagi tingkat hunian hotel, terutama yang berlokasi di kawasan CBD. Menanggapi kondisi tidak menentu akibat pandemi, penghuni hotel akan mengharapkan jendela waktu pemesanan (booking window) yang lebih lama dan sistem reservasi yang lebih fleksibel.
Keamanan dan kebersihan akan menjadi pertimbangan utama para penghuni hotel dalam memilih akomodasi hotelnya. Tarif sewa rata-rata (ARR) akan tetap stabil selama masa pemulihan di tahun 2021.
Baca Juga: Vaksin COVID-19, Peluang Bagi Fasilitas Logistik Penyimpanan Dingin
Pasar Kawasan Industri di Jakarta dan Sekitarnya
Terdapat penambahan pasokan lahan Kawasan industri baru yang masuk ke pasar selama tahun 2020. Subang Smartpolitan baru saja melakukan groundbreaking pada Kuartal IV 2020.
Transaksi penjualan lahan hingga akhir tahun 2020 diperkirakan akan mencapai sekitar 150 hektar atau lebih rendah 53,3% dari penyerapan pada tahun 2019. Transaksi pada tahun 2020 tersebut berasal dari sektor otomotif, F&B, dan sektor logistik.
Karena permintaan lahan industri yang lambat, harga tanah relatif tidak berubah. Sementara, pasokan gudang untuk disewakan di wilayah Jabodetabek mencapai 1,9 juta m2 hingga akhir tahun 2020 dengan tingkat hunian yang relatif sehat sebesar 89,5%. Permintaan gudang dari perusahaan terkait logistik termasuk e-commerce meningkat selama periode 2020.
Seiring dengan semakin terbatasnya cadangan lahan kawasan industri di wilayah Jabodetabek, pengembangan kawasan industri ke depan berpotensi meluas ke koridor timur Jabodetabek seperti Karawang, Purwakarta, dan selanjutnya ke Subang, sejalan dengan pembangunan fasilitas pendukung.
Para pelaku industri berharap permintaan dari perusahaan asing akan mulai pulih setelah dicabutnya pembatasan sosial skala besar (PSBB) di Jakarta dan distribusi vaksin Covid-19. Undang-undang Omnibus Law yang baru akan memberikan kemudahan bagi investor asing untuk mengembangkan usahanya di Indonesia yang diharapkan dapat meningkatkan permintaan industri baik untuk lahan industri maupun pergudangan.
"Sub sektor properti pergudangan di Jakarta dan sekitarnya akan terus tumbuh, terutama dari pemain logistik, dengan perkiraan tambahan sebesar 112.000 m2 akan memasuki pasar hingga 2021," tutur Lini Djafar.
Baca Juga: Investasi Properti saat Resesi Ekonomi, Mengapa Tidak?
Pasar Perumahan di Jakarta dan Sekitarnya
Sektor perumahan terbukti cukup tangguh dalam menghadapi pandemi. Walau sempat tertekan di masa awal pandemi, aktivitas pasar telah menunjukkan peningkatan yang signifikan sejak periode “new normal”, membawa pertumbuhan pasokan tahun 2020 ke 2,97% dengan jumlah total pasokan bersih tahun ini sebesar 11.371 unit.
Peluncuran tiga estat baru di semester kedua 2020 turut menyumbang jumlah pasokan bersih tahun ini. Segmen harga menengah-bawah hingga menengah mendominasi segmen pasokan baru, di saat para pengembang berfokus untuk meluncurkan produk rumah dengan harga yang lebih terjangkau oleh pembeli.
Melihat prospek ekonomi yang positif di tahun 2021, aktivitas pasar diproyeksikan akan bergerak membaik. Sebelum vaksin terdistribusi, rata-rata harga tanah diperkirakan akan tetap stabil atau tumbuh secara konservatif.
Kondisi ini dapat dimanfaatkan end-user, sebagai porsi konsumen rumah yang paling dominan, untuk membeli rumah pertama mereka. Selain itu, rendahnya suku bunga acuan Bank Indonesia (yang akan mempengaruhi suku bunga KPR) diharapkan dapat menarik lebih banyak orang untuk membeli rumah melalui pembayaran KPR.
Dalam jangka pendek, di saat konsumen masih berhati-hati dengan anggaran mereka, pasokan dari segmen menengahbawah hingga menengah diperkirakan masih mendominasi pasar, dengan harga berkisar antara Rp800 juta hingga Rp1,5 miliar.
