Perhatikan 4 Jenis Pasar Properti Sebelum Melakukan Investasi

Bila dilihat dari tujuan pemanfaatannya sebagai produk investasi, pasar properti dapat dibagi empat jenis dari yang paling sederhana hingga paling kompleks.

Perumahan Srimaya Residence (Foto: Dok. Summarecon)
Perumahan Srimaya Residence (Foto: Dok. Summarecon)

RealEstat.id (Jakarta) - Properti merupakan aset berupa tanah dan bangunan yang dapat dimanfaatkan dengan baragam cara dan peruntukan. Bila dilihat dari tujuan pemanfaatannya sebagai produk investasi, pasar properti dapat dibagi empat jenis dari yang paling sederhana hingga paling kompleks.

Sebelum melakukan investasi atau menjadi investor properti, ada baiknya Anda menyimak pemaparan berikut ini:

1. Pasar Tanah yang Belum Dikembangkan (Undeveloped Land Market)
Pasar tanah yang belum dikembangkan adalah pasar di mana pembeli dan penjual properti melakukan transaksi atas komoditas tanah. Biasanya orang membeli tanah untuk dijadikan kebun, rumah, ruko, dan lain sebagainya. 

Tanah juga sangat prospektif digunakan sebagai investasi jangka panjang, karena harganya yang tidak pernah turun. Sehingga, hanya dengan membeli sebidang tanah—bahkan tanpa diolah sekalipun—pemilik bisa menangguk untung di kemudian hari. Tanah adalah alat investasi yang terbukti anti inflasi.

Baca Juga: 5 Tips Investasi Tanah yang Aman dan Menguntungkan

Selain sebagai investasi, ada juga orang yang membeli tanah sebagai alat spekulasi. Misalnya, seorang investor (spekulan) membeli sebidang tanah lantaran mendengar informasi di dekat lokasi tanah tersebut akan dibangun jalan tol. Alasannya, akses jalan yang baik pasti akan meningkatkan harga tanah secara signifikan dalam waktu yang singkat. 

Untuk menentukan harga tanah, seringkali penjual memakai nilau jual objek pajak atau NJOP—yang dikeluarkan setiap tahun oleh Dirjen Pajak—sebagai alat ukur. Dan dalam pasar tanah, umumnya pembeli tidak perlu bertanya kepada penilai (appraisal).  

Pada kondisi normal, kenaikan harga tanah kavling berkisar 10% - 15%, namun ada juga tanah kavling yang harganya bisa meningkat sampai 25% per tahun, tergantung pada pola pengembangan tanahnya. Keuntungan-keuntungan tersebut membuat pasar tanah diminati oleh investor yang lebih konservatif.

2. Pasar Pengguna Properti (User Property Market)
Pengguna properti adalah kelompok perseorangan atau perusahaan yang membeli tanah kosong untuk digunakan sendiri (owner occupied), bukan untuk tujuan investasi. Dalam kelompok pasar ini, bagian yang terbesar adalah pasar rumah tinggal. Sedangkan untuk pasar perkantoran, pada umumnya dimiliki oleh pemerintah atau perusahaan swasta yang membeli gedung dan memakainya sendiri (unit strata title atau sebuah kepemilikan gedung). 

Pasar rumah harganya sangat dipengaruhi kondisi perekonomian nasional dan investasi setempat. Di sini perubahan harga dipengaruhi oleh perilaku pembeli dan penjual yang sekaligus memperlihatkan kekuatan pasokan dan permintaan (supply dan demand). 

Baca Juga: 4 Tips Membeli Rumah Tanpa Masalah Bagi Pembeli Pemula

Dalam pasar properti residensial (rumah) dikenal dua jenis pasar, yaitu  pasar primer dan sekunder. Pasar primer (primary market) adalah pasar penjualan rumah baru dari pihak pengembang kepada pembeli. Sedangkan pasar sekunder (secondary market) adalah penjualan rumah dari pemilik rumah kepada pihak yang berminat membeli rumah tersebut. 

Kedua pasar ini berjalan dalam mekanisme supply dan demand. Pasar rumah primer dipengaruhi oleh faktor produksi seperti harga bahan bangunan, suku bunga KPR, dan lain-lain. Sebaliknya, pasar rumah sekunder lebih ditentukan oleh faktor non produksi, seperti kondisi ekonomi, kependudukan, dan musiman.   

Baca Juga: Tips Membeli Rumah Bekas: Cek 6 Hal Ini Saat Meninjau Lokasi

Pada sisi demand, pasar primer berpengaruh langsung terhadap pasar sekunder. Apabila suku bunga KPR tinggi dan harga rumah baru naik, maka permintaan terhadap pasar rumah sekunder juga akan meningkat.

Pada pasar rumah kelas menengah atas, umumnya para pembeli akan mencari hunian di lokasi yang baik, memiliki aksesibilitas yang mudah, di kawasan yang memiliki nilai prestise, bahkan beberapa pihak sangat mempertimbangkan nilai rumah dilihat dari sudut pandang feng shui. Bagi pembeli dengan karakteristik seperti ini, urusan harga biasanya menjadi nomor dua.

3. Pasar properti Komersial (Income Property Market)
Pasar properti komersial terdiri dari kelompok perseorangan atau perusahaan yang membeli atau mengembangkan tanah dan bangunan dengan tujuan melakukan investasi, untuk kemudian disewakan. Contohnya adalah seorang pemilik rumah yang menyewakan rumahnya sebagai tempat kos, atau pemilik kondominium yang menyewakan unitnya. Pemilik ruang kantor yang menyewakan miliknya kepada perusahaan-perusahaan.

Dengan menyewakan properti, pemilik properti akan mendapatkan:

  • Income (pendapatan) dari sewa rumah dan gedung.
  • Apresiasi kenaikan harga tanah dan bangunan.
  • Added value (nilai tambah) dari selisih harga tanah mentah dengan tanah matang setelah dikembangkan. 

Baca Juga: Tips Membeli Rumah: 8 Syarat Penting Tempat Tinggal Idaman

Cara investasi seperti ini disebut investasi aktif. Sementara, kelompok pelakunya disebut sebagai professional developer (pengembang), professional dealer, atau equity investor

Professional developer adalah pengembang sebuah proyek properti, seperti perumahan, perkantoran, atau apartemen. Developer adalah pemilik tanah (biasanya dengan area yang luas) dan mengembangkan tanah tersebut.

Dalam membangun sebuah proyek yang baik dan layak jual, terkadang pengembang harus melakukan berbagai terobosan, bahkan yang paling spektakuler adalah properti yang dibangun dengan menimbun pantai (reklamasi).

Baca Juga: 5 Cara Memilih Pengembang Properti yang Kredibel

Professional dealer adalah pelaku properti yang membeli, merenovasi, dan menjual properti. Profesi ini memang tidak terlalu populer, tetapi sesungguhnya profesi ini telah dikenal sejak tahun 1970-an, seperti yang banyak dilakukan oleh warga keturunan Arab di bilangan Kemang, Jakarta Selatan.

Para professional dealer umumnya membeli rumah, kemudian merenovasi untuk selanjutnya menjual rumah tersebut. Bisa juga mereka membeli tanah kosong, kemudian membangunnya dengan bantuan arsitek untuk dijual.  

Sementara itu, equity investor adalah pemodal yang sekadar membeli properti. Biasanya investor seperti ini tidak punya banyak perhitungan dalam membeli properti, sehingga bisa dilakukan juga oleh orang awam. 

4. Pasar Bisnis Properti (Property Business Market)
Pasar bisnis properti merupakan kelompok perseorangan atau perusahaan yang membeli tanah kosong dan mengembangkan bangunan serta membentuk tim manajemen pengelola dengan tujuan investasi sekaligus mengelolanya menjadi satu unit bisnis.

Bisnis seperti ini umumnya dilakukan pada sektor perhotelan atau apartemen sewa. Kelompok pelaku bisnis macam ini disebut property business entrepreneur. Artinya, pemodal (investor) bukan sekadar membeli tanah dan membangun properti, tetapi juga mengurus semua yang berkenaan dengan tanah tersebut.

Baca Juga: Apartemen Full Furnished dan Unfurnished, Mana Lebih Menguntungkan?

Misalnya seorang pemilik apartemen fully furnished kemudian dia menggaet chain hotel management, untuk me-manage apartemen tersebut sebagai kondotel (kondominium hotel). Selain kondotel, hal serupa juga bisa dilakukan pada serviced apartment, hotel, lapangan golf, rumah sakit, atau vila. Bisnis seperti ini juga lazim disebut sebagai hospitality industry

Jadi, seorang investor harus meng-create properti sekaligus bisnis di dalamnya, karena dia juga mendapat jasa operasi di sana. Di sini, investor juga harus bersentuhan langsung dengan pengguna properti (end-user).

Baca Juga: Tips Mengatasi Masalah Hukum dengan Pengembang dan Cara Mengantisipasinya

Dengan menyewakan properti sekaligus menjalankan bisnisnya, investor akan mendapatkan:

  • Income (pendapatan) dari sewa rumah dan gedung.
  • Apresiasi kenaikan harga tanah dan bangunan.
  • Added value (nilai tambah) dari selisih harga tanah mentah dengan tanah matang setelah dikembangkan.
  • Goodwill (nilai bisnis properti). 

Selamat berinvestasi properti!

Redaksi@realestat.id
dinukil dari buku: Menjadi Kaya Melalui Properti

Berita Terkait

Pembangunan rumah inden (Foto: Dok. Seion Serang)
Pembangunan rumah inden (Foto: Dok. Seion Serang)
Suasana kerja di perkantoran. (foto: netclipart)
Suasana kerja di perkantoran. (foto: netclipart)