Ini Dia, Lima Kelemahan Bangunan di Indonesia

Bangunan rumah dan gedung di Indonesia memiliki beberapa kelemahan. Umumnya, terkait dengan kualitas dan regulasi perizinan.

Kris Banarto (Foto: Dok. RealEstat.id)
Kris Banarto (Foto: Dok. RealEstat.id)

RealEstat.id (Jakarta) - Tanggal 11 November diperingati sebagai Hari Bangunan Indonesia (HBI). Dicanangkan oleh pemerintah pertama kali pada tahun 2014, HBI bertujuan untuk melestarikan dan merawat bangunan bersejarah.

Masyarakat diminta untuk menyayangi bangunan, infrastruktur dan fasilitas umum milik pemerintah. Selain itu Hari Bangunan Indonesia merupakan momentum bagi pelaku konstruksi dalam mewujudkan bangunan sesuai dengan standar yang ada.

Tanggal 11 November (11-11) dipilih sebagai lambang empat pilar yang menopang bangunan agar tetap berdiri kokoh. Selain itu bulan November, menjelang akhir tahun sebagai kesempatan pelaku konstruksi untuk mengevaluasi kinerjanya mulai dari desain, proses pembangunan sampai selesai.

Baca Juga: Mengupas Konsep Desain Arsitektur Bambu dalam Bangunan Modern

Berbicara masalah pembangunan di Indonesia, paling tidak ada lima kelemahan bangunan di Indonesia:

1. Buruknya Drainase
Sistem drainase di kota-kota besar Indonesia yang umumnya buruk menjadi kelemahan bagi bangunan. Ada beberapa hal yang menyebabkannya:

Pertama, drainase terlalu kecil dan tidak menampung lagi jumlah air yang ada sebagai dampak meningkatnya jumlah penduduk dan bangunan.

Kedua, drainase mengalami pendangkalan dan tidak diangkat atau dibersihkan lumpurnya, sehingga tidak berfungsi sebagai mana mestinya.

Ketiga, banyak pemilik rumah atau ruko yang berada di pinggir jalan menutup drainase dengan beton tanpa membuat bak kontrol, sebagai tempat membersihkan saluran. Buruknya saluran mengakibatkan aliran air mengalir ke jalan raya, yang mengakibatkan banjir dan kerusakan jalan lebih cepat dari perkiraan.

Baca Juga: Kampung Pecinan: Keindahan yang Tergerus Roda Ekonomi

2. Pelestarian Cagar Budaya
Bangunan cagar budaya harus dilestarikan dan dirawat dengan baik, karena merupakan aset negara, menjadi ikon suatu daerah dan menjadi daya tarik wilayah atau kota.

Salah satu contoh adalah Hotel Amaroossa yang terletak hanya 50 meter dari  Tugu Kujang di Kota Bogor. Walaupun mendapatkan perlawanan dari masyarakat Kota Bogor, yang tidak setuju atas pembangunan hotel dengan tinggi 12 itu pada 2013, toh akhirnya hotel selesai dibangun.

Masyarakat keberatan karena keberadaan hotel tersebut akan merusak pemandangan karena lebih tinggi dari Tugu Kujang. Tugu Kujang yang berada di pertigaan Jalan Pajajaran Kota Bogor, di depan Mal Botani dan kampus IPB (Institut Pertanian Bogor) dan bersebelahan dengan Kebun Raya Bogor.

Berdiri pada tahun 1982, Tugu Kujang memiliki ketinggian 25 meter dan berada pada lahan berukuran 26 x 23 meter. Kujang merupakan senjata dari suku Sunda yang konon memiliki kekuatan gaib.

Baca Juga: Penting: Penerapan Marketing Mix 7P untuk Properti

3. Standar Gedung Bertingkat
Indonesia, khususnya kota-kota besar, sangat agresif membangun gedung-gedung bertingkat. Perusahaan-perusahaan besar biasanya berkantor di lokasi yang prestisius, selain memudahkan dalam berkoordinasi dengan pemangku kepentingan, juga sebagai branding perusahaan.

Namun terkadang dalam pembangunan gedung bertingkat mengabaikan ruang terbuka hijau. Di Jakarta misalnya, menurut hasil penelitian terhadap bangunan di kawasan Sudirman, Thamrin dan Kuningan, ditemukan lebih dari 90% area tanah diperkeras dengan aspal ataupun beton.

Sementara menurut peraturan 30% lahan tidak boleh diperkeras, karena dipergunakan untuk resapan dan Ruang Terbuka Hijau (RTH). Sehingga tidak heran jika kawasan segitiga emas Jakarta tersebut sering terjadi banjir karena kurangnya tempat resapan.

Belum lagi sebagian bangunan gedung bertingkat di Indonesia masih memiliki kelemahan lain, seperti rawan kebakaran. Hal ini disebabkan lemahnya fire sprinkler system yang harus di uji secara berkala. Kalau sistem tersebut berfungsi minimal dapat menekan kebakaran gedung tidak lebih parah.

Baca Juga: Aspek Legal HGB Apartemen di Atas HPL

4. AMDAL Proyek Perumahan
Salah satu izin pembangunan proyek perumahan adalah AMDAL (Analisa Mengenai Dampak Lingkungan) dan izin Peil Banjir yang mengatur ketinggian kawasan perumahan dengan lokasi di sekitar, dengan memperhatikan aliran air dari hulu ke hilir.

Hal ini bertujuan agar perumahan tidak banjir. Namun ironisnya seperti yang terjadi di suatu perumahan FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) atau rumah subsidi pemerintah di daerah Cikarang - Jawa Barat, yang diresmikan oleh Presiden Joko Widodo terkena banjir. Pemerintah daerah harus tegas dalam mengeluarkan perizinan Peil Banjir agar kejadian seperti di atas tidak terulang lagi.

5. IMB
IMB (Izin Mendirikan Bangunan) menjadi wewenang pemerintah daerah berdasarkan RTRW (Rencana Tata Ruang dan Wilayah). Hal-hal yang biasanya dilanggar adalah:

Pertama, jarak bangunan dengan jalan atau GSB (Garis Sepadan Bangunan), biasanya setengah dari lebar jalan. Misalnya lebar jalan 8 meter maka GSB berjarak 4 meter, artinya bangunan didirikan 4 meter dari tepi saluran jalan. Hal ini dimaksudkan agar ada keseragaman dan keindahan.

Baca Juga: Pandemi Membuat Hunian di Perkotaan Lebih Humanis

Kedua, Pemerintah setempat juga mengatur KDB (Koefisien Luas Bangunan) atau besarnya luas bangunan di atas tanah. KDB masing-masing wilayah dan lokasi dapat berbeda-beda. Misalnya luas tanah 100 meter, KDB 60% makan bangunan yang menancap ke tanah maksimal seluas 60 meter. Sisa 40 meter merupakan RTH diperuntukkan resapan air atau penghijauan.

Salah satu syarat IMB adalah izin tetangga depan dan belakang rumah, samping kanan dan kiri rumah. Agar bangunan tidak merugikan tetangga, misalnya menutup tembok pembatas rumah secara penuh, hal ini akan menyebabkan sirkulasi udara terganggu, kurangnya pencahayaan dan merusak pemandangan.

Wasana Kata
Pemerintah daerah berperan untuk memberikan sosialisasi kepada masyarakat akan pentingnya mematuhi IMB, menertibkan bangunan yang menyalahi IMB dan memberikan tindakan tegas. Demikian juga masyarakat yang menutup saluran dengan beton tanpa membuat bak kontrol.

Reformasi birokrasi kiranya dapat dijalankan dengan baik agar dapat membersihkan oknum birokrat yang masih terlibat dalam praktik KKN (Kolusi Korupsi dan Nepotisme), dengan memberikan izin yang seharusnya tidak memenuhi ketentuan yang berlaku.

Selamat Hari Bangunan Indonesia!

Kris Banarto, MM, CPM (Asia), CPHRM adalah praktisi bisnis properti, pemerhati etika bisnis dan blogger yang saat ini menjabat sebagai General Manager Sales & Marketing Gapuraprima Group. Artikel ini adalah pendapat pribadi penulis.

Berita Terkait

Juneidi D. Kamil, Pakar Hukum Properti (Foto: RealEstat.id)
Juneidi D. Kamil, Pakar Hukum Properti (Foto: RealEstat.id)
Miftahul Ulum (Foto: Dok. Pribadi)
Miftahul Ulum (Foto: Dok. Pribadi)
Kris Banarto (Foto: Dok. RealEstat.id)
Kris Banarto (Foto: Dok. RealEstat.id)
Juneidi D. Kamil, Pakar Hukum Properti (Foto: RealEstat.id)
Juneidi D. Kamil, Pakar Hukum Properti (Foto: RealEstat.id)