Aspek Legal HGB Apartemen di Atas HPL

Saat ini, beberapa bangunan bertingkat seperti apartemen dibangun dengan HGB di atas HPL milik Badan Usaha Milik Negara (BUMN). Amankah bagi konsumen?

Juneidi D. Kamil, Pakar Hukum Properti (Foto: RealEstat.id)
Juneidi D. Kamil, Pakar Hukum Properti (Foto: RealEstat.id)

RealEstat.id (Jakarta) - Banyak pertanyaan yang mengemuka saat konsumen bermaksud membeli properti yang dibangun di atas Hak Guna Bangunan (HGB) yang berasal dari lahan Hak Pengelolaan (HPL). Pasalnya saat ini beberapa bangunan bertingkat (high rise building) dibangun di atas lahan HGB di atas HPL milik Badan Usaha Milik Negara (BUMN). Amankah konsumen membeli apartemen yang dibangun di atas tanah HGB yang berasal dari lahan HPL?

Nah, pemahaman ini penting diketahui saat membeli apartemen yang dibangun pengembang.

Baca Juga: Cara Cerdas Membeli Cessie Proyek Properti

Keterbukaan Informasi
Bangunan bertingkat (high rise building) yang dibangun di atas lahan HGB yang berasal dari HPL relatif aman. HPL ini merupakan aset tanah milik negara yang dikuasakan pengelolaannya kepada badan-badan pemerintah yang ditunjuk.

Apabila terdapat permasalahan atas HPL termasuk kepada hak-hak atas tanah yang diperjanjikan dengan pihak ketiga, maka pemegang HPL tentu saja akan mempertahankan kepentingan hukumnya atas HPL serta hak-hak atas tanah yang terbit di atasnya.

Baca Juga: Meraup Untung dari Take Over Proyek Properti Macet

Meskipun demikian, terdapat juga beberapa HPL yang diterbitkan masih mengandung persoalan hukum. Konsumen properti harus terus mencari informasi terlebih dahulu sebelum membeli properti. Pastikan asal persil HGB itu apakah merupakan HGB yang langsung dikuasai negara atau HGB yang berasal dari HPL.

Pernah terjadi kasus sengketa antara perhimpunan penghuni dengan PT DP yang pada apartemen MDC yang merugikan konsumen properti. Kasus ini berawal saat 147 pemegang unit setifikat hak milik atas satuan rumah susun (SHMSRS) yang tergabung dalam Perhimpunan Penghuni (Perhimni) MDC ingin memperpanjang HGB tanah bersama, bulan Maret 2006.

Baca Juga: Pengembang dalam PKPU, Konsumen Lakukan 3 Hal Penting Ini!

Dalam kasus ini tidak terdapat keterbukaan pengembang terkait status lahan HGB yang dimilikinya. HGB itu sebenarnya berasal dari HPL milik Pemerintah Daerah tetapi tidak diinformasikan secara jelas kepada konsumen. Permasalahan semakin bertambah karena ada kekeliruan dalam penerbitan HGB yang dilakukan oleh instansi yang berwenang.

Jangka Waktu
Konsumen yang bermaksud membeli properti dari lahan HPL harus memastikan perjanjian pemberian hak itu. Pastikan berapa lama jangka waktu, ada atau tidaknya kemungkinan perpanjangan dan pembaharuan hak serta pembebanan haknya dalam hal dijadikan jaminan kredit.

Konsumen properti akan aman dan terlindungi apabila terdapat kemungkinan perpanjangan jangka waktu serta pembaruan jangka waktunya, serta kemungkinan bagi konsumen untuk menjadikan jaminan atas hak  atas tanah yang dimilikinya.

Baca Juga: Perdamaian PKPU Green Pramuka City, Angin Segar Bagi Bisnis Properti

Beberapa konsumen properti pernah mempertanyakan terkait HPL Green Pramuka City. Apartemen Green Pramuka City memiliki keunggulan dari hak tanah bersamanya. Apartemen ini berdiri di atas HGB yang berasal dari HPL milik sebuah perseroan milik BUMN.  

HGB tanah bersama Apartemen Green Pramuka itu berdasarkan informasi yang ada masih dapat diperpanjang dan diperbarui kembali. Dalam perjanjian antara pemegang HPL dengan pengembang sudah diatur berkaitan dengan kemungkinan itu.

Baca Juga: Langkah Kepailitan Pengembang Properti Belum Tentu Pas

HGB berlaku untuk jangka waktu 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun serta dapat diperbaharui dengan jangka waktu yang sama berdasarkan perjanjian penggunaan tanah antara pemegang HPL dan pengembang.  

Jadi pembeli apartemen Green Pramuka City lebih mendapat kepastian terhadap jangka waktu HGB serta kemungkinan untuk perpanjangan serta pembaharuan jangka waktu jangka waktu HGB-nya.

Perpanjangan Jangka Waktu
Dalam hal HGB tanah bersama tempat berdirinya apartemen berasal dari persil HPL berakhir jangka waktunya, maka untuk proses perpanjangan jangka waktunya memerlukan persetujuan dari pemegang HPL. Pengurusan perpanjangan jangka waktu HGB ini dilakukan oleh P3SRS (Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Ruman Susun).

Mereka untuk kepentingan seluruh pemilik dan penghuni satuan rumah susun akan mengajukan permohonan perpanjangannya. Beban biaya rekomendasi untuk perpanjangannya menjadi tanggung jawab seluruh pemilik satuan rumah susun secara proporsional.

Baca Juga: Waspadai Konflik P3SRS dalam Pengelolaan Apartemen

Jadi, konsumen properti tidak perlu khawatir membeli apartemen di atas tanah HGB yang berasal dari HPL. Konsumen hanya perlu memastikan masih terdapat kemungkinan perpanjangan, pembaharuan hak serta kemungkinan untuk dijadikan jaminan dalam fasilitas KPR/KPA kepada perbankan.

Juneidi D. Kamil, SH, ME, CRA adalah Praktisi Hukum Properti dan Perbankan. Artikel ini adalah pendapat pribadi penulis. Untuk berkorespondensi, dapat disampaikan melalui email: kamiljuneidi@gmail.com.

Berita Terkait

Juneidi D. Kamil, Pakar Hukum Properti (Foto: RealEstat.id)
Juneidi D. Kamil, Pakar Hukum Properti (Foto: RealEstat.id)
Miftahul Ulum (Foto: Dok. Pribadi)
Miftahul Ulum (Foto: Dok. Pribadi)
Kris Banarto (Foto: Dok. RealEstat.id)
Kris Banarto (Foto: Dok. RealEstat.id)
Juneidi D. Kamil, Pakar Hukum Properti (Foto: RealEstat.id)
Juneidi D. Kamil, Pakar Hukum Properti (Foto: RealEstat.id)