Waspadai Konflik P3SRS dalam Pengelolaan Apartemen

Investor dan konsumen harus tahu bahwa konflik dalam pengelolaan apartemen yang melibatkan P3SRS akan membuat nilai jual unit apartemen terdepresiasi.

Juneidi D. Kamil, Pakar Hukum Properti (Foto: RealEstat.id)
Juneidi D. Kamil, Pakar Hukum Properti (Foto: RealEstat.id)

RealEstat.id (Jakarta) - Konsumen properti sebaiknya bersikap cerdas dalam bertransaksi jual-beli atau sewa menyewa apartemen di pasar sekunder. Banyak aspek yang harus diperhatikan dalam transaksi properti apalagi apartemen. Salah satu di antaranya, konsumen sebaiknya memerhatikan keadaan PPPSRS (biasa disingkat P3SRS) apabila bermaksud membeli atau menyewa apartemen.

Konflik P3SRS saat ini terjadi di beberapa apartemen yang dibangun, oleh karenanya konsumen properti sebaiknya waspada. Masih relatif banyak P3SRS apartemen yang belum disesuaikan dengan regulasi yang terbaru.

Baca Juga: Waspada Sengketa Harta Warisan dalam Keluarga

Penyesuaian P3SRS
Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS) adalah badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni satuan rumah susun. Pemilik adalah setiap orang yang memiliki Sarusun, sedangkan penghuni adalah orang yang menempati Sarusun, baik sebagai pemilik maupun bukan pemilik. P3SRS dalam melakukan pengelolaan dapat membentuk atau menunjuk pengelola. Pengelola yang dibentuk atau ditunjuk harus memenuhi persyaratan sebagai Badan Hukum dan memiliki izin usaha dari Bupati/Walikota, khusus Provinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta dari Gubernur.

Developer dan P3SRS yang telah melakukan tahapan sosialisasi namun belum melaksanakan pembentukan panitia musyawarah dan/atau belum menyelenggarakan musyawarah/RUALB (rapat umum anggota luar biasa) berdasarkan Pergub Nomor 132/2018, wajib melaksanakan  tahapan selanjutnya sampai terbentuk P3SRS/Pengurus P3SRS dan Pengawas P3SRS sesuai Pergub 133/2019.

Baca Juga: Cara Membagi Harta Warisan dalam Hukum Islam

Pembentukan P3SRS sesuai Pergub 133/2019 paling lambat 3 (tiga) bulan sejak berlakunya peraturan ini berarti harus sudah terbentuk 6 Maret 2020 (pasal 105 ayat 1). Dalam hal AD/ART telah dilakukan penyesuaian dengan Pergub 132/2018 maka P3SRS wajib melakukan penyesuaian AD/ART kembali dengan berpedoman kepada Pergub 133/2019 tanpa melalui Rapat Umum Anggota (pasal 105 ayat 1).. 

Saat ini masih relatif banyak apartemen yang belum menyesuaikan P3SRS dengan Permen PUPR No.23/PRT/M/2018 yang mulai berlaku pada tanggal 18 Oktober 2018 dan Pergub DKI Jakarta Nomor 132/2018 yang mulai berlaku tanggal 5 Desember 2018 jo. Pergub DKI Jakarta Nomor 133/2019 yang mulai berlaku tanggal 6 Desember 2019. 

Pengelolaan Apartemen
Dualisme  P3SRS  berakibat  pengelolaan apartemen menjadi terganggu, pemilik dan/atau penghuni menjadi tidak nyaman menempatinya. Dalam tingkat yang paling ekstrem, konflik antara pengelolaan sementara apartemen yang masih merupakan personifikasi pengembang dengan P3SRS. Acaman pemadaman listrik, pemutusan air bersih serta pembatasan akses keluar masuk pemilik/penghuni menjadi cara yang digunakan oleh pengelola sementara apartemen untuk mengintimidasi pemilik dan/atau penghuni. Kenyataan ini terjadi di beberapa apartemen sehingga sangat merugikan kepentingan pemilik dan/atau penghuni.

Berdasarkan regulasi yang baru, bila terjadi permasalahan dalam pengelolaan apartemen yang dibangun dengan konsep rumah susun, Pengelola sementara dilarang melakukan tindakan pembatasan dan/atau pemutusan fasilitas dasar.

Baca Juga: Wajah Muram Pasar Apartemen Jabodetabek Dihantam Wabah COVID-19

Permasalahan dalam pengelolaan dapat berupa adanya perselisihan tata tertib penghunian antara pengurus, P3SRS dengan penghuni, penetapan Iuran Pengelolaan Lingkungan (IPL), adanya dualisme kepengurusan, adanya gugatan hukum atas keabsahan pengurus serta  permasalahan lain yang mengakibatkan kerugian bagi para pemilik dan penghuni. Fasilitas dasar berupa fasilitas penerangan listrik, fasilitas air bersih serta pemanfaatan atas benda, bagian dan tanah bersama termasuk pemberian akses keluar masuk hunian.

Pelanggaran yang dilakukan pengelola sementara dengan membatasi fasilitas dasar, Pemda Provinsi DKI Jakarta dapat mengenakan sanksi admnistratif. Sanksi administratif ini berupa pencabutan Keputusan Kepala Dinas mengenai susunan P3SRS dan Pengawas P3SRS serta pencabutan izin usaha developer dan/atau izin usaha/izin operasional pengelola sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. 

Apartemen Terdepresiasi
Konflik dalam pengelolaan apartemen akan membuat nilai jual unit apartemen menurun (terdepresiasi). Proyek apartemen yang terdapat konflik dalam pengelolaannya harga pasar wajarnya cenderung menurun. Konsumen sudah semakin cerdas serta tidak mau direpotkan dengan pernak pernik persoalan yang dapat mengganggu kenyamanan tinggal mereka di apartemen. 

Warga masyarakat yang bermaksud membeli atau menyewa apartemen akan mengurungkan niatnya untuk membeli atau menyewa unit apartemen yang terdapat konflik dalam pengelolaannya.  Saat ini warga masyarakat sudah gampang untuk mengetahui ada atau tidaknya konflik dalam pengelolaan apartemen. Berita-berita ini menghiasai pemberitaan baik media cetak, media elektronik terlebih lagi media sosial. 

Baca Juga: Pasokan Apartemen di Jakarta Tidak Bergerak Akibat Pandemi COVID-19

Pemberitaan buruk tentang pengelolaan apartemen berdampak kepada kesulitan pemilik apartemen mencari calon pembeli saat bermaksud menjual kembali apartemen miliknya. Terlebih lagi, pasokan apartemen saat ini semakin meningkat, sehingga konsumen sudah dapat memilah dan memilih proyek apartemen yang lebih memberikan kenyamanan.

Calon pembeli unit apartemen lebih baik menyewa terlebih dahulu untuk memastikan ada atau tidaknya konflik dalam pengelolaan apartemen sebelum melakukan transaksi pembelian unit apartemen. Dengan tinggal beberapa waktu di masa penyewaan akan diketahui persis suka dan duka serta seperti apa pengelolaan yang dilakukan pengelola apartemen. 

Penutup
Konsumen harus waspada dan sebaiknya tidak bertransaksi dengan apartemen yang di dalamnya terdapat konflik dalam pengelolaannya. Informasi ini dapat diperoleh baik dari media cetak, media elektronik terlebih lagi media sosial. P3SRS yang sudah terbentuk dengan melakukan penyesuaian dengan regulasi yang terbaru diyakini lebih dapat mewakili kepentingan konsumen apartemen.

Semoga artikel ini bermanfaat. 

Juneidi D. Kamil, SH, ME, CRA adalah Praktisi Hukum Properti dan Perbankan. Artikel ini adalah pendapat pribadi penulis. Untuk berkorespondensi, dapat disampaikan melalui email: kamiljuneidi@gmail.com.

Berita Terkait

Pembangunan rumah inden (Foto: Dok. Seion Serang)
Pembangunan rumah inden (Foto: Dok. Seion Serang)
KPR Nol Persen (Foto: Pixabay.com)
KPR Nol Persen (Foto: Pixabay.com)
Rumah masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Rumah masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).