Pengembang Apartemen Pailit, Debitor KPA Tersandera: Bagaimana Solusinya?

Bank tidak dapat menerima alasan kepailitan pengembang apartemen, karena hubungan hukum dengan debitor KPA adalah utang piutang, bukan jual beli.

Dzaky Wananda Mumtaz Kamil (Foto: Dok. Pribadi)
Dzaky Wananda Mumtaz Kamil (Foto: Dok. Pribadi)

RealEstat.id (Jakarta) – Debitor Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) kerap tersandera akibat pengembang dinyatakan pailit, sehingga unit apartemen masuk dalam boedel pailit.

Pasalnya, konsekuensi hukum yang ditimbulkan benar-benar membuat kepentingan hukum debitor KPA menjadi terancam.

Kondisi ini menyebabkan kepemilikan unit apartemen terancam tidak dapat diselesaikan untuk dihuni, apalagi dimiliki, sementara angsuran KPA harus tetap dibayar kepada bank, serta kondisi pembayaran angsuran tercatat dalam Sistim Layanan Informasi Keuangan Otoritas Jasa Keuangan (SLIK OJK).

Lantas, apa langkah-langkah yang harus dilakukan debitor KPA saat menghadapi permasalahan ini?

Baca Juga: Penting Disimak! Ranah Penyelesaian Sengketa Utang Pengembang Apartemen

Solusi Debitor KPA Akibat Pengembang Pailit

1. Restrukturisasi Kredit

Kendati pengembang telah dinyatakan dalam keadaan pailit, bank tetap menagih pembayaran angsuran debitor KPA. Dalam kondisi pengembang pailit, debitor KPA berusaha untuk tidak lagi berkewajiban membayar angsuran dengan alasan unit apartemen menjadi boedel pailit.

Bank umumnya tidak dapat menerima dengan alasan hubungan hukum yang terjadi antara bank dengan debitor KPA adalah hubungan hukum utang piutang, bukan hubungan hukum jual beli sebagaimana yang terjadi antara pembeli unit apartemen dengan pengembang selaku penjual.

Dalam kondisi demikian, debitor dapat mengajukan permohonan restrukturisasi kepada bank penyalur KPA agar diberikan keringanan.

Dalam praktik restrukturisasi kredit di perbankan dikenal beberapa skema yang dapat membantu debitor . Salah satu skema restrukturisasi yang populer adalah penundaan kewajiban pembayaran utang (grace periode).

Baca Juga: Cara Membebaskan Properti dari Boedel Pailit

Debitor dapat mengajukan permohonan restrukturisasi kredit agar penyelesaian kewajiban pembayaran angsuran dapat ditunda untuk jangka waktu tertentu sampai dengan proses kepailitan itu selesai.

Meski demikian, langkah ini dilakukan apabila diyakini bahwa skema penyelesaian kepailitan pengembang itu dapat berjalan baik.

2. Membebaskan dari Boedel

Dalam kondisi unit apartemen debitor menjadi boedel pailit, hak atas kepemilikan apartemen menjadi terancam tidak dapat diselesaikan untuk dihuni apalagi dimiliki.

Bahkan unit apartemen dalam boedel pailit terancam dijual melalui lelang. Apabila kondisi ini terjadi tentu saja merugikan debitor KPA yang sudah mengeluarkan biaya pembelian yang cukup besar.

Baca Juga: Waspada! Ini 5 Faktor Penyebab Sengketa Tanah Dalam Bisnis Properti

Pembebasan unit apartemen dari boedel pailit dapat dilakukan dengan langkah non litigasi ataupun melalui langkah litigasi. Langkah non litigasi dilakukan dengan mengajukan permohonan kepada Kurator dan Hakim Pengawas agar unit apartemen itu dibebaskan dari boedel pailit.

Sedangkan langkah litigasi dilakukan dengan mengajukan permohonan gugatan lain-lain yang diatur dalam Undang-undang Nomor 37 tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang.

Beberapa kasus kepailitan pengembang yang terjadi, upaya pembebasan boedel pailit ini ada yang berhasil namun ada juga yang tidak berhasil.

Langkah litigasi yang dilakukan debitor KPA harus melalui advokat, karena proses beracara dalam proses litigasi kepailitan di Pengadilan Niaga mensyaratkan demikian.

Debitor KPA harus meyakini bahwa mereka yang ditunjuk sebagai kuasa hukum punya pengetahuan dan keterampilan dalam menyelesaikan tugasnya dengan baik.

Baca Juga: Kredit Bermasalah Bikin Bank Resah, Saatnya Legal Action!

3. Mendorong Going Concern

Pengembang yang berada dalam keadaan pailit sebenarnya dapat mengajukan permohonan proposal perdamaian dengan skema kepailitan lanjut usaha (going concern).

Skema ini ditawarkan oleh developer agar bangunan apartemen dapat diselesaikan seluruhnya.

Meskipun demikian, langkah ini tidak mudah, karena membutuhkan kemampuan developer untuk meyakini para kreditor termasuk para debitor KPA pembeli unit apartemen.

Debitor KPA dapat mendorong skema going concern ini sebagai solusi penyelesaian apabila terdapat beberapa indicator yang mendukung keberhasilannya.

Baca Juga: Kiat Kerja Sama Pemanfaatan Tanah HPL Agar Tidak Tersandung Masalah

Misalnya, developer bersifat transparan terkait dengan kesulitan yang dihadapi, adanya prospek yang cukup baik dari apartemen yang dibangun serta adanya kemungkinan kehadiran investor.

Di samping itu, tentu saja langkah going concern ini didukung oleh bank penyalur kredit modal kerja konstruksi atau penyalur KPA sebagai kreditor dengan komposisi tagihan yang cukup besar kepada developer.

Untuk mendorong going concern maka debitor KPA perlu membuat paguyuban agar kepentingan sesama debitor dapat disalurkan dalam rapat-rapat kreditor.

Di dalam paguyuban para debitor KPA harus senantiasa melakukan rapat-rapat secara internal untuk menyamakan persepsi serta langkah yang akan ditempuh.

Dalam hal skema going concern yang dipilih maka perlu disusun langkah-langkah mitigasi risiko hukum bagi debitor KPA agar tidak dirugikan dalam pelaksanaannya nanti.

Baca Juga: Memahami Aturan Kepemilikan Properti Untuk Warga Negara Asing (WNA)

Penutup

Debitor KPR yang tersandera akibat pengembang dinyatakan dalam keadaan pailit dapat menempuh tiga cara di atas untuk menyelesaikan permasalahan yang dihadapinya.

Ketiga langkah itu prosesnya dapat dilakukan secara simultan dengan meminta pendapat dan petunjuk dari konsultan hukum yang berpengalaman.

Meskipun ketiga langkah itu tidak mudah tetapi merupakan bagian dari ikhtiar yang dapat dilakukan oleh debitor KPA.

Karena seperti kata bijak: “lebih baik menyalakan lilin, dari pada terus menerus mengutuk kegelapan”.

Semoga artikel ini bermanfaat.

Artikel ini ditulis oleh: Dzaky Wananda Mumtaz Kamil, SH.

Penulis adalah Praktisi Hukum Properti dan Perbankan berdomisili di Jakarta. Alumni Fakultas Hukum Universitas Diponegoro ini tengah mengikuti Program Studi Pasca Sarjana Magister Ilmu Hukum Universitas Gajah Mada. Korespondensi dapat dilakukan melalui email: dzakywanandamumtazk@gmail.com

Redaksi@realestat.id

Simak Berita dan Artikel Menarik Lainnya di Google News

Berita Terkait

Ristyan Mega Putra (Foto: dok. realestat.id)
Ristyan Mega Putra (Foto: dok. realestat.id)
Muhammad Joni (Foto: Dok. RealEstat.id)
Muhammad Joni (Foto: Dok. RealEstat.id)
Dzaky Wananda Mumtaz Kamil (Foto: Dok. Pribadi)
Dzaky Wananda Mumtaz Kamil (Foto: Dok. Pribadi)
Ristyan Mega Putra (Foto: dok. realestat.id)
Ristyan Mega Putra (Foto: dok. realestat.id)