RealEstat.id (Jakarta) – Masa Pandemi Covid-19 yang membuat lesu dunia usaha—termasuk bisnis properti—diwarnai dengan sejumlah kasus kepailitan yang menimpa pengembang properti nasional. Sejumlah pengembang terpaksa berjuang di ranah PKPU (Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang), bahkan beberapa pengembang sudah dinyatakan pailit.
Kasus kepailitan justru dinilai kontra produktif dan akan sangat merugikan semua pihak, baik konsumen, perbankan, maupun pengembang properti. Bahkan, diduga ada oknum atau sindikat kepailitan yang sengaja memperkeruh dan memanfaatkan situasi untuk mengail keuntungan.
Baca Juga: 3 Langkah Penting Konsumen Properti saat Pengembang Pailit
Demikian rangkuman dari exclusive interview bertema “Pailit di Industri Properti, Siapa Untung Siapa Rugi”, yang disiarkan secara live di CNBC Indonesia, Jumat (18/9/2020). Interview ini menghadirkan dua pakar hukum sebagai narasumber yakni Cornel B. Juniarto, dari Hermawan Juniarto & Partners, member of Deloitte Legal Network dan Erwin Kallo dari Lembaga Advokasi Konsumen Properti Indonesia.
Para narasumber membahas secara tuntas aspek regulasi kepailitan, perlindungan kepada konsumen dan developer, serta prosedur dalam menentukan kepailitan di tengah tekanan pandemi Covid-19. Keduanya sepakat, maraknya kasus kepailitan menciptakan bahaya baru bagi industri properti nasional, dan berdampak dapat secara sistemik mempengaruhi 175 industri ikutan dengan 30,3 juta tenaga kerja terkait industri riil ini.
Kepailitan Versus PKPU
Cornel B. Juniarto berpendapat, undang-undang maupun peraturan tentang kepailitan ibarat pisau bermata dua. Ia mencontohkan Undang-Undang Nomor 37 tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU). Keduanya secara prinsip merupakan payung hukum bagi para pelaku usaha dan pemangku kepentingan yang mengatur tata cara atau mekanisme penyelesaian kewajiban yang timbul dari suatu perjanjian atau transaksi.
Namun demikian, menurutnya, sebagai pijakan hukum, UU Kepailitan dan PKPU telah mengalami beragam ujian, khususnya berkaitan dengan tingkat efektifitasnya sebagai sumber hukum dalam penyelesaian kewajiban antara kreditur dan debitur di masyarakat. Secara sederhana, kepailitan dikenal sebagai sarana yang dapat digunakan oleh para kreditur untuk “memaksa” debitur menyelesaikan kewajibannya, sementara sebaliknya PKPU merupakan sarana yang dapat digunakan bagi debitur untuk menyelamatkan usahanya dari ancaman kebangkrutan.
Baca Juga: Pengembang dalam PKPU, Bagaimana Nasib Konsumen Properti?
“Namun kenyataannya, dalam beberapa kasus, UU kepailitan dan PKPU justru digunakan oleh debitur sebagai sarana untuk menghindari pemenuhan kewajbannya terhadap para kreditur,” tegas Cornel lebih lanjut.
Cornel menyampaikan faktor-faktor penting yang dapat membantu masyarakat atau badan hukum memahami kerangka hukum Kepailitan dan PKPU secara utuh, termasuk kepailitan sukarela (voluntary bankruptcy) dan restrukturisasi utang melalui Pengadilan Niaga. Khusus bagi perusahaan terbuka atau perusahaan publik, ia menyoroti beberapa aspek kepatuhan hukum (legal compliance issues) yang wajib dilakukan apabila mendapat gugatan pailit dari krediturnya, atau ketika mengajukan kepailitan sukarela.
Secara prosedur kepailitan sukarela yang diajukan sendiri oleh debitur memang dimungkinkan dan telah diatur di dalam UU Kepailitan dan PKPU. Kepailitan sukarela diperuntukan bagi debitur yang secara sadar memahami bahwa perusahaan berada dalam keadaan insolvent atau tidak memiliki dana untuk melunasi utang. Mereka secara sukarela mengajukan permohonan pailit terhadap dirinya sendiri dengan tujuan agar melalui Pengadilan Niaga, seluruh kewajibannya kepada kreditur dapat diselesaikan.
Baca Juga: Pengembang dalam PKPU, Konsumen Lakukan 3 Hal Penting Ini!
Menurutnya kepailitan sukarela seharusnya bukan merupakan sarana bagi debitur untuk menghidari penyelesaian kewajibannya kepada kreditur ketika dalam keadaan solvent. Namun demikian, ia mencatat ada beberapa kasus yang ditengarai merupakan kepailitan sukarela yang tujuannya justru untuk menghindari penyelesaian kewajibannya kepada krediturnya.
“Kepailitan semu semacam ini jelas merupakan antitesis dari tujuan kepailitan sukarela yang diatur di dalam Undang-Undang Kepailitan,” tegasnya lebih lanjut.
Di sisi lain, Cornel juga mencermati adanya fakta bahwa PKPU yang pada dasarnya ditujukan sebagai sarana bagi debitur untuk merestrukturisasi hutangnya kepada kreditur melalui Pengadilan Niaga, malahan digunakan oleh debitur nakal untuk menghindari kewajibannya. Modus lainnya yakni sengaja digunakan oleh distressed investors untuk mendapatkan aset suatu perusahaan yang mengalami masalah keuangan dengan harga yang murah.
Baca Juga: Gagal Serah Properti: Kepailitan Developer atau Wanprestasi?
Pihak developer yang digugat pailit atau PKPU jelas mengalami kerugian dari berbagai sisi, termasuk materiil hingga runtuhnya kepercayaan pasar. Padahal, acap kali gugatan pailit tidak selalu mencerminkan kondisi riil dari perusahaan, namun lebih karena ulah oknum (sindikat kepailitan) yang ingin menunggang kesempatan.
Selain kerugian bagi developer properti, permasalahan pailit yang mendera industri properti juga bisa merugikan dan berdampak signifikan pada konsumen. Akibatnya konsumen harus melalui jalan berliku nan panjang untuk mendapatkan kepastian haknya.
Konsumen Properti Harus Lebih Cerdas
Maraknya kasus kepailitan juga menjadi perhatian serius praktisi hukum properti Erwin Kallo. Ia menyoroti fenomena tersebut sebagai lonceng bahaya yang dampaknya bisa merugikan banyak pihak. Perlindungan terhadap konsumen dan developer properti perlu menjadi prioritas karena acap kali kasus pailit justru ditunggangi oleh oknum-oknum yang memiliki kepentingan tertentu.
Pada kenyataannya, menurut Erwin, konsumen properti adalah pihak yang paling dirugikan jika terjadi kasus pailit. Hal ini karena konsumen bukan Kreditur Preferen, sehingga pengembalian dana dilaksanakan paling akhir, jika semua pihak telah terbayarkan.
Baca Juga: Langkah Kepailitan Pengembang Properti Belum Tentu Pas
“Justru itu, konsumen harus lebih cerdas dan harus mencegah terjadinya pailit dalam rapat kreditur dengan menggunakan hak suara,” kata Erwin lebih lanjut. “Dan yang paling untung adalah oknum, para distressed investor dan tentu saja kurator. Karena kurator langsung mendapatkan bagian 7% di depan, apapun hasil akhir kepailitannya”.
Menurut Erwin, sindikat atau mafia kepailitan itu nyata, bahkan terorganisir dengan baik. Saat perusahaan pengembang dinyatakan pailit, sindikat kepailitan ini akan mengakuisisi proyek tersebut—tentu saja dengan harga murah.
Baca Juga: Emiten Pailit, Bagaimana Melindungi Investor Saham?
"Bila ada pengembang sebuah proyek properti dinyatakan pailit, lihat dulu penjualannya. Kalau penjualan proyek di atas 60%, di atas kertas proyek tersebut tidak mungkin gagal. Bila pengembang dinyatakan pailit, yang harus dilakukan adalah follow the money. Kemudian cari tahu siapa yang mengajukan pailit," tutur Erwin.
Menghadapi adanya tren dan fenomena kepalitan ini, Cornel dan Erwin sepakat bahwa revisi UU Kepailitan dan PKPU wajib diakselerasi oleh Pemerintah dan DPR, revisi UU Kepailitan dan PKPU diharapkan mampu menjaga dan melindungi industri properti termasuk konsumen dan developer dari ulah para oknum dan sindikat kepailitan.
