3 Langkah Penting Konsumen Properti saat Pengembang Pailit

Konsumen properti adalah pihak yang paling dirugikan saat pengembang dinyatakan pailit. Sejumlah uang telah disetorkan, tetapi properti belum tentu dimiliki.

Juneidi D. Kamil, Pakar Hukum Properti (Foto: RealEstat.id)
Juneidi D. Kamil, Pakar Hukum Properti (Foto: RealEstat.id)

RealEstat.id (Jakarta) - Pengembang berada dalam pailit membuat konsumen properti dalam situasi dan kondisi sulit. Kepentingan atas hak kepemilikan properti menjadi terganggu. Pengembalian kerugian dari pemberesan boedel pailit besar kemungkinan nilainya sangat kecil. Dan konsumen harus tetap mengangsur KPR/KPA sementara properti yang dibelinya tidak dapat ditempati atau menjadi harapan investasinya.

Nah, apakah langkah-langkah yang harus ditempuh oleh konsumen properti untuk mengamankan kepentingannya saat pengembang dinyatakan pailit?

Baca Juga: Pengembang dalam PKPU, Konsumen Lakukan 3 Hal Penting Ini!

Mendaftarkan Tagihan
Setelah pengembang diputus dalam keadaan pailit, maka konsumen properti segera mendaftarkan tagihan kepada Kurator. Konsumen properti mendaftarkan tagihan selambat-lambatnya pada saat batas akhir pengajuan tagihan yang sudah diputuskan dalam amar putusan. Batas waktu pendaftaran tagihan dapat diperhatikan dalam pengumuman putusan pailit di surat kabar. 

Konsumen sebelum mendaftarkan tagihan segera memastikan kembali transaksi pembelian properti yang dilakukannya dengan pengembang. Transaksi properti dimulai dari pembayaran tanda jadi (booking fee), pembayaran uang muka (down payment) dan pembayaran tunai bertahap (cash termijn), pembayaran tunai keras (cash) atau pembayaran lewat fasilitas KPR/KPA. Perhatikan kembali dokumen yang menjadi bukti bertransaksi dengan pengembang. 

Baca Juga: Langkah Kepailitan Pengembang Properti Belum Tentu Pas

Dokumen bukti pembayaran transaksi ada yang masih berupa Kuitansi, Surat Pesanan, Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), masih Akta Jual Beli (AJB) atau sertifikat hak atas tanah sudah dibalik nama ke atas namanya sendiri. Dokumen-dokumen ini menjadi bukti untuk memastikan kedudukan konsumen properti apakah kedudukannya masih sebagai kreditur konkuren atau sudah bebas dari risiko hukum PKPU/Kepailitan. 

Semakin cepat mendaftarkan tagihan tentunya semakin baik. Konsumen dapat mengantisipasi apabila masih ada kekurangan berkas yang diperlukan saat pendaftaran tagihan. Berkas pengajuan tagihan dilampiri oleh bukti yang cukup. Dokumen yang dibawa adalah dokumen asli serta foto kopi identitas diri seperti kuitansi pembelian, perjanjian pengikatan jual beli, perjanjian KPR/KPA serta  rekening koran pembayaran angsuran KPR/KPA.

Tim Kurator adalah mereka yang diangkat tunjuk dalam amar putusan Hakim Pengadilan Niaga dalam proses Kepailitan. Apabila dalam proses PKPU ditunjuk Pengurus maka dalam proses kepailitan ditunjuk Kurator. Tim Pengurus saat PKPU biasanya akan menjadi Tim Kurator saat pengembang selaku debitur dalam proses PKPU akhirnya pailit. Dalam amar putusan itu terdapat alamat dari Tim Kurator dan pendaftaran tagihan dilakukan kepada Tim Kurator pada alamat tersebut.

Baca Juga: Pengembang dalam PKPU, Bagaimana Nasib Konsumen Properti?

Besarnya tagihan adalah sebesar nilai pembelian properti yang sudah dikeluarkan. Dalam pembelian properti ada komponen tanda jadi (booking fee), uang muka (down payment), KPR/KPA bank serta beban-beban biaya lainnya. Harus diingat, setelah pengajuan pendaftaran tagihan, konsumen meminta Tim Kurator untuk memberikan tanda terima pendaftarannya.

Semua kreditur wajib menyerahkan piutangnya masing-masing kepada Kurator disertai perhitungan atau keterangan tertulis lainnya. Selama berlangsungnya kepailitan tuntutan untuk memperoleh pemenuhan perikatan dari harta pailit yang ditujukan terhadap debitur pailit, hanya dapat diajukan dengan mendaftarkan piutangnya untuk dicocokkan.

Membentuk Paguyuban
Paguyuban konsumen diwujudkan dalam bentuk pembuat group media sosial seperti WhatsApp (WA). Banyak lalu lintas informasi biasanya dapat diperoleh melalui group ini. Kesadaran untuk mengamankan kepentingan dengan bekal pengetahuan yang cukup dari konsumen sangat menentukan hasilnya. Belum tentu seluruh konsumen properti memiliki cara pandang yang sama menyikapi putusan pailit terhadap pengembang

Konsumen setidak-tidaknya dapat dibedakan dalam 3 (tiga) kelompok. Pertama, yang masih membayar booking fee dan DP (down payment) atau uang muka. Kedua, konsumen yang sudah membeli secara tunai bertahap (cash termijn). Ketiga, konsumen yang membeli melalui fasilitas KPR/KPA perbankan.

Baca Juga: Rumah Pahlawan Nasional Mohammad Yamin Disita, Tersangkut Utang dengan Bank

Konsumen properti pada prinsipnya kedudukan masih sebagai kreditur konkuren yang berada di bawah kreditur seperatis dan kreditur preference. Kreditur seperatis adalah jenis kreditur yang menguasai jaminan kebendaan seperti hak tanggungan atau fidusia seperti perbankan. Sedangkan kreditur preference misalnya Negara yang berhak atas pembayaran pajak debitur yang tertunggak. 

Sama seperti halnya dengan kreditur-kreditur lainnya, konsumen properti sebagai kreditur konkuren berhak mengajukan tagihan kepada pengembang selaku debitur.  Kedudukannya sebagai kreditur konkuren membuat pembayaran tagihannya dilakukan terakhir setelah kreditur preference dan  kreditur seperatis dibayarkan.

Melalui paguyuban yang dibentuk, serta lalu lintas informasi dalam group WA dapat dipersiapkan langkah yang tepat diambil konsumen properti. Keputusan yang diambil saat pembahasan proposal perdamaian debitur akan menentukan apakah berhasil terjadi perdamaian atau tidak berhasil perdamaian.

Mengikuti Rapat Kreditur
Ada beberapa rapat-rapat kreditur dalam proses Kepailitan. Kreditur dapat menghadirinya sendiri atau melalui kuasa kepada pihak lain yang diberikan secara khusus untuk kepentingan itu. Rapat kreditur pertama tentang penjelasan oleh Tim Kurator bahwa Pengembang selaku debitur dalam pailit dengan segenap konsekwensi hukumnya. Salah satu konsekwensi hukumnya perseroan dalam melakukan tindakan hukumnya tidak berwenang lagi. Tindakan hukum pengurusan terhadap harta kekayaan hanya dapat dilakukan oleh Tim Kurator yang diangkat oleh Pengadilan Niaga. 

Rapat kedua agendanya verifikasi utang atau pencocokan utang. Rapat ini bertujuan untuk menghimpun tagihan kreditur serta status kedudukan utang debitur. Biasanya sebelum rapat verifikasi utang sebelumnya sudah dilakukan rapat pra verifikasi. Sehingga saat rapat verifikasi utang di Pengadilan Niaga tidak membutuhkan waktu yang panjang.

Baca Juga: Tips Mengatasi Masalah Hukum dengan Pengembang dan Cara Mengantisipasinya

Rapat ketiga pemungutan suara untuk perdamaian. Perdamaian masih dimungkinkan dalam proses kepailitan bukan hanya saat Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU). Dalam rapat ini dilakukan pembahasan proposal perdamaian yang diajukan debitur. Selanjutnya dilakukan pemungutan suara kreditur. Hasil pemungutan suara akan menentukan apakah proposal perdamaian diterima atau tidak. 

Penutup
Konsumen segera mengambil langkah saat pengembang berada dalam pailit. Tiga langkah di atas, merupakan langkah penting dilakukan konsumen untuk melindungi kepentingan hukumnya. Dalam kesempatan lain kita akan ulas lebih lanjut secara lebih terperinci langkah-langkah penting lain agar kepentingan hukum konsumen properti secara optimal dapat terlindungi. Aman dan bijaklah dalam transaksi properti. Semoga artikel ini bermanfaat.

Juneidi D. Kamil, SH, ME, CRA adalah Praktisi Hukum Properti dan Perbankan. Artikel ini adalah pendapat pribadi penulis. Untuk berkorespondensi, dapat disampaikan melalui email: kamiljuneidi@gmail.com.

Berita Terkait

KPR Nol Persen (Foto: Pixabay.com)
KPR Nol Persen (Foto: Pixabay.com)
Rumah masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Rumah masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).
Biaya dan pajak membeli rumah.
Biaya dan pajak membeli rumah.