RealEstat.id (Jakarta) – Jakarta tercatat menjadi kota dengan variabilitas harga sewa kantor tertinggi di Asia Pasifik dalam satu dekade terakhir, menurut Indeks Variabilitas Sewa Kantor Asia Pasifik yang dirilis Cushman & Wakefield.
Konsultan properti internasional ini mencatat, antara 2010 dan 2015, harga sewa di kota tersebut meningkat lebih dari dua kali lipat dan kemudian turun 30% lima tahun setelahnya karena masuknya pasokan ruang baru dalam jumlah besar.
Wuhan menempati posisi kedua di bawah Jakarta, karena pertumbuhan sewa kantor yang tajam dari 2010 hingga 2013 dengan kenaikan sewa hampir 100% selama periode tiga tahun, dan kemudian terjadi penurunan sewa selama dua tahun terakhir. Beijing, di tempat ketiga, juga mengalami pergerakan harga sewa yang serupa tetapi dengan perubahan rata-rata yang lebih rendah.
Baca Juga: Biaya Fit-Out Ruang Perkantoran di Asia Pasifik Naik, Tokyo Tertinggi
Sedangkan kota yang paling rendah variabilitasnya adalah Kolkata, Taipei dan Chengdu. Dari ketiganya, Kolkata mengalami penurunan sewa kantor selama masa sewa rata-rata dengan variabilitas yang sangat kecil. Taipei menunjukkan pertumbuhan sewa tetapi dengan variabilitas yang sangat terbatas, sedangkan Chengdu mencatat penurunan sewa selama masa sewa ratarata dengan variabilitas yang sedikit lebih besar.
Indeks Variabilitas Sewa Kantor Asia Pasifik Cushman & Wakefield 2021 menggabungkan pertumbuhan sewa rata-rata selama durasi masa sewa di setiap kota dengan variabilitas perubahannya. 36 kota dimasukkan ke dalam analisa dan dengan menggunakan data sewa kantor dari 2010 hingga 2020, 10 pasar paling tinggi dan paling rendah variabilitasnya di Asia Pasifik selama periode itu disajikan sebagai mana di bawah ini:
Dominic Brown, Head of Insights and Analysis Cushman & Wakefield Asia Pasifik mengatakan, indeks Variabilitas Sewa Kantor Asia Pasifik 2021 dikembangkan sebagai alat untuk memahami dan mengukur perubahan yang dihadapi oleh penghuni korporat dalam hal paparan sewa mereka di 36 kota di seluruh wilayah.
"Temuan ini memberikan wawasan tentang paparan sewa mereka saat ini di tengah perubahan pasar, di mana mereka berada saat ini, dan bagaimana mereka harus merencanakan strategi ruang kantor mereka saat mereka memperbarui/memperpanjang sewa atau mengambil ruang baru di tahun ke depan,” jelas Dominic Brown.
Menurutnya, dampak COVID-19 pada pasar perkantoran Asia Pasifik terjadi ketika permintaan sedang tinggi yang kemudian memasuki pandemi berubah drastis karena penghuni korporat berusaha membatasi paparan biaya dan meninjau ulang kebutuhan real estat mereka. Akibatnya, perusahaan korporat di beberapa lokasi di seluruh wilayah menghadapi risiko under-renting, di mana harga sewa dari sewa yang berakhir pada tahun 2021 berada di bawah harga sewa pasar rata-rata.
Baca Juga: Aktivitas 'Downsizing' Ruang Perkantoran Masih Berlanjut
Sementara itu, Shaun Jenkinson, Head of Global Occupier Services Cushman & Wakefield Asia Pasifik mengungkapkan, penghuni ruang perkantoran bisa saja membayar lebih dari rata-rata harga sewa pasar saat ini, tergantung kapan mereka menandatangani kontrak.
"Mereka yang berada di kota yang mempunyai variabilitas tinggi bisa paling terdampak terhadap hal ini, terutama jika sewa baru bertepatan dengan titik balik di mana harga sewa pasar sedang menurun,” tutur Shaun Jenkinson.
Situasinya cukup seimbang dengan sedikit dari setengah kota-kota yang kami analisa di seluruh Asia Pasifik mengalami under-rented. Singkatnya, harga sewa di kota-kota ini belum mengalami penurunan yang cukup untuk menegasikan pertumbuhan kuat yang terlihat sebelum pandemi.
"Oleh karena itu, sangat penting bagi pemilik perusahaan untuk mempertimbangkan pergerakan harga sewa selama masa sewa mereka dan bukan hanya pergerakan harga dari kuartal ke kuartal atau tahun ke tahun,” kata Dominic Brown.
Baca Juga: Panduan Transformasi Area Kerja di Perkantoran
Situasi yang lebih serius terjadi di kota-kota utama India seperti Bengaluru dan Hyderabad di mana under-rented bisa mencapai 39%. Di ujung lain spektrum, pelemahan sewa di pasar seperti Hong Kong dan Shenzhen memiliki efek sebaliknya dengan rata-rata harga sewa pasar hingga 40% di bawah harga sewa yang akan berakhir.
Lebih lanjut, Shaun Jenkinson menekankan bahwa penghuni perlu menyadari variabilitas dalam pergerakan harga sewa dan secara proaktif menyusun strategi untuk memanfaatkan penurunan sewa yang diharapkan atau meminimalkan kenaikan sewa.
“Penghuni harus memastikan bahwa strategi real estat mereka selaras dengan tujuan perusahaan, terutama ketika mempertimbangkan lokasi alternatif. Mereka juga harus menghitung kebutuhan ruang mereka secara akurat melalui analisis tempat kerja dan menerapkan desain yang cermat dan standar mengisi ruang kantor untuk membantu memastikan produktivitas maksimum. Strategi ini akan menentukan bagaimana mereka mengoptimalkan ruang kantor mereka dengan paparan biaya minimal selama masa sewa mereka,” paparnya.
Baca Juga: Teknologi Jadi Kunci Bisnis Properti Sewa Bertahan Hadapi Pandemi
Melihat ke depan, pelemahan harga sewa yang meluas di seluruh Asia Pasifik diperkirakan akan berlanjut sepanjang tahun 2021 dengan hampir setengah dari kota di wilayah tersebut diperkirakan akan mengalami penurunan harga sewa selama setahun penuh, meskipun adanya peningkatan pertumbuhan ekonomi di sebagian besar wilayah tersebut.
Terlepas dari perkiraan penurunan, sebagian besar kota telah menunjukkan pertumbuhan harga sewa selama jangka waktu sewa ratarata hingga saat ini. Perkiraan harga sewa satu tahun kawasan ini akan mengalami penurunan ratarata sekitar 1% pada tahun 2021.
Lini Djafar, Managing Director Cushman & Wakefield Indonesia mengatakan, bila mengikuti pertumbuhan pasar yang kuat pada 2014, terlihat bahwa pasar perkantoran Jakarta dibanjiri dengan pasokan tambahan yang sangat besar sekitar 2,4 juta meter persegi pada rentang tahun 2015 dan 2020. Hal ini membuat terjadinya lonjakan tingkat kekosongan pasar kantor sewa Jakarta ke kondisi 'over supply' dan menempatkan harga sewa di bawah tekanan. Selama 2019, pasar Perkantoran Jakarta sebenarnya sudah mulai membaik dimana pasokan baru bisa diimbangi dengan kuatnya permintaan.
"Sayangnya, pandemi Covid-19 pada tahun 2020 telah membalikkan tren positif ini dan mengakibatkan pasar berada dalam pengaruh tekanan penurunan harga sewa lebih lanjut. Harga sewa ruang kantor di Jakarta diperkirakan akan tetap di bawah tekanan berat dan pemilik gedung akan terus menghadapi tantangan antara mempertahankan sewa yang memadai dan mempertahankan penyewa," kata Lini Djafar.
