RealEstat.id (Jakarta) – Meski telah mulai menggeliat dan menunjukkan performa positif, namun pasar apartemen di Jakarta terlihat masih memerlukan waktu lebih lama untuk kembali pulih dari krisis pasca-pandemi.
Di Semester I 2022, sektor apartemen di Jakarta tercatat mengalami kontraksi harga di pasar sekunder dan relatif stagnan untuk harga stok produk baru. Demikian riset Knight Frank Indonesia bertajuk Jakarta Property Highlight.
Baca Juga: Apartemen Jabodetabek: Pasokan Meningkat, Penyerapan Melemah
Tingkat penjualan apartemen di Semester I 2022 tercatat berada di 95,8%. Meski positif, angka tersebut cenderung stagnan bahkan melemah dibanding tahun sebelumnya. Secara umum, rerata penjualan stok baru apartemen mencapai angka 65,5% dengan rerata harga jual yang relatif stagnan—meningkat tipis 0,1% dibanding semester sebelumnya.
Syarifah Syaukat, Senior Research Advisor Knight Frank Indonesia menuturkan, sebaran apartemen di Jakarta terbanyak berada di kawasan Non-CBD (72,9%), diikuti kawasan CBD (16,4%), dan Prime Non-CBD (11,5%).
Berdasarkan kelas, pasokan terbanyak apartemen di Jakarta berasal dari kelas Middle (41,8%), diikuti Lower Middle (23,5%), Upper Middle (20,3%), Upper (10,9%), dan High-end (3,5%).
Sementara itu, Jakarta Selatan masih menjadi kawasan dengan pasokan apartemen terbanyak, yakni 29,9%, diikuti Jakarta Barat (22,6%), Jakarta Utara (18,6%), Jakarta Pusat (17,6%), dan Jakarta Timur (11,4%).
Baca Juga: Tahun 2022: Saat yang Tepat Membeli Apartemen di Jakarta, Ini Alasannya!
Riset Knight Frank memperlihatkan sebanyak delapan proyek apartemen baru masuk kembali ke pasar setelah sebelumnya terhenti pembangunannya dengan jumlah unit sebanyak 22% dari total unit proyek baru.
Kendati demikian, ternyata ada 14 proyek baru lain yang menunda pembangunan di semester pertama 2022 hingga tiga tahun ke depan, dengan jumlah berkisar 19% dari total proyek baru.
Untuk unit apartemen eksisting, rerata harga jual mengalami pelemahan -5,76% (yoy) menjadi Rp32 juta per meter persegi. Sementara itu, rerata harga unit baru berkisar Rp37 juta per meter persegi atau meningkat 2% dari tahun sebelumnya (yoy).
Proyek baru dengan pre-sales tertinggi (81,3%) berasal dari segmen lower middle, dengan kisaran harga di bawah Rp16 juta per meter persegi. Sedangkan, peningkatan harga pada proyek baru didominasi kelas upper middle, dengan rerata harga sebesar Rp39 juta per meter persegi.
"Berbagai promo masih ditawarkan dalam penjualan unit baru, mulai dari insentif PPN, DP 0%, perabotan gratis, free BPHTB, diskon tambahan, dan sebagainya," kata Syarifah Syaukat.
Baca Juga: Jakarta Kedatangan 24.775 Unit Apartemen Baru di Rentang 2022 - 2025
Dia menuturkan, kendati masih stagnan dan belum sepenuhnya terlihat lebih baik dari tahun lalu, performa pasar apartemen di Jakarta relatif masih baik dan menunjukkan tren positif.
"Penjualan pada stok di segmen menengah menjadi penggerak utama saat ini. Bahkan di Asia Pasifik, Jakarta diprediksikan sebagai salah satu kota yang akan memiliki pertumbuhan residensial yang cukup optimis di tahun 2022,” jelas Syarifah Syaukat.
Lebih lanjut dia menerangkan, optimisme juga masih tergambar dengan adanya penambahan jumlah pasokan di pasar apartemen Jakarta sebesar 1.735 unit. Pasokan baru dari empat proyek ini menambah suplai apartemen menjadi 226.761 unit. Sedangkan, stok baru yang masuk di 2022 tercatat sejumlah 11.679 unit, atau meningkat lebih dari dua kali lipat dibandingkan tahun sebelumnya.
Baca Juga: Harga Stagnan, Developer Apartemen Jabodetabek Tawarkan Aneka Promo
Sementara itu, Willson Kalip, Country Head Knight Frank Indonesia menyebut bahwa pergerakan pasar apartemen masih optimistis walaupun berada di tengah permintaan yang relatif stagnan, stok baru tetap terus hadir.
"Beberapa regulasi dari pemerintah dan program pembangunan infrastruktur diharapkan dapat tetap terus mendorong pertumbuhan pasar apartemen. Produk baru apartemen dengan keunggulan komparatif seperti berada dekat di wilayah TOD (Transport Oriented Development) pada umunnya memiliki transaksi yang relatif lebih baik di atas rata-rata,” terang Willson Kalip.
Pasar Apartemen Sewa Mulai Menggeliat
Pandemi sangat berdampak pada pasar apartemen sewa di Jakarta. Pasalnya, selama pandemi dua tahun terakhir, banyak WNA (Warga Negara Asing) dan tenaga ahli dari mancanegara yang bekerja di berbagai perusahaan—yang menjadi pangsa pasar utama apartemen sewa di Jakarta—kembali ke negara masing-masing. Hal ini tentu saja mengoreksi tingkat hunian apartemen sewa di Ibu Kota.
Namun pasar apartemen sewa di Jakarta tidak lantas mati, lantaran para pengelola terlihat melakukan berbagai strategi dan inovasi layanan, seperti penerapan paket sewa harian, short stay, dan staycation.
Saat ini, ekspatriat terpantau mulai kembali mengisi ruang apartemen sewa. Hal ini disebabkan pelonggaran aturan pandemi dan sejalan dengan peningkatan arus TKA yang berkisar 9% dari tahun sebelumnya.
Baca Juga: Pasokan Apartemen Sewa di Jakarta Bertambah 1.688 Unit Dalam Dua Tahun
Riset Knight Frank mencatat, rerata tingkat penyewaan sektor apartemen sewa di Jakarta mencapai 58,8% di paruh pertama tahun 2022. Angka tersebut cenderung stagnan (hanya naik 0,4%) jika dibandingkan semester sebelumnya, namun lebih baik 1,45% dibanding capaian tahun sebelumnya.
Jakarta Property Highlight juga mencatat pelemahan harga sewa sebesar -3,34% pada Semester I 2022. Meski demikian, sektor apartemen sewa juga mencatat pertumbuhan jumlah pasokan sebanyak 429 unit menjadi 9.348 unit pada paruh periode pertama di 2022. Future supply bahkan tercatat akan masuk sejumlah 56% tahun ini, dari 10 proyek baru yang menyumbang 1.619 unit hingga tahun 2025.
“Performa tahunan dari subsektor apartemen sewa di tahun ini seharusnya lebih baik dari tahun sebelumnya, dengan 83% future project yang berada dalam fase konstruksi memberikan sinyal dalam perbaikan performa sektor apartemen sewa tahun ini,” pungkas Willson Kalip.
