RealEstat.id (Jakarta) – Kondisi yang disebabkan pandemi COVID-19—yang belum pernah terjadi sebelumnya—ditambah perubahan perilaku konsumen, dinilai telah mengubah masa depan industri properti di sektor logistik. Hal ini berjalan paralel dengan tereksposnya kerentanan rantai pasokan global serta percepatan kemajuan teknologi.
"Sebagai hasilnya, berbagai tren global muncul, mendorong sektor ini untuk berkembang dengan cara-cara yang baru,” jelas Jason Tolliver, Investor Lead, Logistics & Industrial Services Cushman & Wakefield Americas dalam hasil riset bertajuk Global Logistics Outlook 2021.
Baca Juga: Vaksin COVID-19, Peluang Bagi Fasilitas Logistik Penyimpanan Dingin
Di Asia Pasifik, secara umum pasar industri tetap bertahan. Dari 34 pasar utama, 15 di antaranya berada di sisi yang menguntungkan pemilik properti, 6 menguntungkan penyewa, dan 13 sisanya netral.
Hingga saat ini, kondisi secara keseluruhan tidak berubah, dengan hanya Singapura yang menunjukkan perubahan signifikan menjadi lebih ramah penyewa, meskipun terbatas pada bagian tertentu dari pasar industri. Hal ini sangat kontras dengan sektor perkantoran di kawasan ini, yang mengalami pergeseran yang lebih jelas ke arah kondisi yang lebih menguntungkan penyewa.
“Harga sewa industri di pasar utama India dan Asia Tenggara menunjukkan pertumbuhan yang stabil sepanjang tahun, di mana harga sewa di New Delhi, Ho Chi Minh, Kolkata, dan Hanoi meningkat lebih dari 2,5%. Sementara di Australia harga sewa relatif tidak berubah walaupun terlihat terjadi sedikit kenaikan sebesar 2% di pasar logistik China, karena meningkatnya permintaan yang dipicu oleh aktivitas transaksi online yang menyerap ruang yang tersedia," tutur Dominic Brown, Global Head of Demographic Insights, APAC-lead for Cushman & Wakefield.
Baca Juga: Aktivitas Logistik Dominasi Sektor Industri di Masa Pandemi
Menurutnya, pasar seperti Hong Kong dan Singapura masing-masing berada di peringkat kedua dan kelima dalam daftar peringkat harga sewa termahal, meskipun berada di bawah tekanan yang besar akibat melemahnya permintaan ekspor. Hyderabad dan Ahmedabad menempati urutan teratas daftar pasar dengan harga sewa paling murah, bersama dengan enam pasar India lainnya.
Sementara itu, Wira Agus, Director Industrial & Land Sales, Cushman & Wakefield Indonesia menjelaskan, pergudangan di wilayah Jabodetabek menunjukkan tingkat hunian yang menurun, karena perusahaan mengambil sikap yang lebih konservatif dalam penyewaan gudang.
"Pengembangan Data Center mendominasi permintaan, namun permintaan gudang dari perusahaan terkait logistik termasuk e-commerce tetap ada, dengan sektor industri lain seperti FMCG mendukung tingkat hunian gudang,” jelas Wira Agus.
Amerika Utara
Pasar industri di Amerika Utara tetap mengalami pertumbuhan meskipun pandemi COVID-19 menyebabkan gangguan di seluruh dunia, ditambah dengan adanya gangguan lokal seperti badai dan kebakaran hutan. Hal ini membuktikan bahwa sektor ini merupakan salah satu jenis aset yang paling tangguh.
Meskipun pasokan baru di Amerika Utara melampaui permintaan secara dua tahun berturut-turut, dengan 378 juta kaki persegi (msf) ruang yang baru diselesaikan, permintaan masuk sebesar 287 msf, melampaui permintaan 200 msf yang terjadi secara berturut-turut dalam tujuh tahun terakhir.
Baca Juga: Sektor Logistik Asia Pasifik Kembali Menggeliat
Jason Tolliver menuturkan, lockdown yang disebabkan COVID-19 menyebabkan sedikit menurunnya permintaan pada paruh pertama tahun 2020 dibandingkan dengan tahun-tahun sebelumnya. Namun, walaupun dikombinasikan dengan volume pasokan ruang yang besar masih belum cukup untuk memenuhi permintaan penyewa dan menyebabkan naiknya tingkat kekosongan naik secara signifikan.
“Menjelang akhir tahun 2020, kekosongan industri Amerika Utara di 4,9% —hanya meningkat 30 bps selama 2019 dan pasar Kanada mencatat tingkat kekosongan terendah di 2,5% dan Mexico City mengikuti di 3,0%," imbuh Jason Tolliver.
Eropa, Timur Tengah, dan Afrika
Sementara itu, Lisa Graham, Kepala Riset Industri EMEA untuk Cushman & Wakefield mengatakan, sektor logistik Eropa masih berkutat dengan kendala pasokan disebabkan oleh kurangnya lahan yang dapat dikembangkan serta peraturan perencanaan yang ketat.
Berbeda dengan sebelum terjadinya Krisis Keuangan Global (GFC) dimana pengembangan spekulatif mewakili kira-kira 80% dari konstruksi baru, pasca-GFC pembangunan sebagian besar hanya dibangun sesuai dengan kebutuhan sehinga menyebabkan kekurangan pasokan di sebagian besar pasar logistik Eropa.
Baca Juga: Pasar Properti di Masa Pandemi, Sektor Logistik Paling Perkasa
"Ketika konstruksi spekulatif dilanjutkan setelah lockdown maka akan lebih banyak ruang yang masuk ke pasar untuk memenuhi permintaan dan akan mempercepat kenaikan jumlah aktivitas leasing,” kata Lisa Graham.
Berdasarkan data akhir tahun, tren kekosongan terus menurun di sebagian besar pusat logistik utama Eropa. Kekosongan sekitar 4% di pasar Belanda dan Inggris dan sekitar 2% di Rotterdam, Lyon, Praha dan Budapest, menunjukkan kurangnya stok, dan sejauh ini belum ada peningkatan aktivitas konstruksi spekulatif.
Selain itu, peningkatan permintaan dari e-retailer dan 3PL, yang memperluas jaringan logistik mereka, telah mengisi setiap kekosongan yang ditinggalkan akibat kebangkrutan penyewa yang terjadi selama tahun 2020.
Baca Juga: Sektor Pergudangan dan Logistik Memimpin Pasar Properti 2021
“Sektor logistik global tidak hanya menunjukkan ketahanan selama lockdown yang ketat di paruh pertama, tetapi juga mendapatkan keuntungan dari reaksi konsumen dan bisnis terhadap pandemi selama paruh kedua. Diperluasnya e-commerce, baik secara geografis maupun berdasarkan jangkauan produk, akan menjadi pendorong utama permintaan ruang baru dalam dekade ke depan,” tambah Dominic Brown.
Di dunia pasca-COVID-19, imbuhnya, akan ada fokus yang lebih besar pada kenaikan biaya untuk pemanfaatan real estat di seluruh rantai pasokan, perusahaan akan memposisikan bisnis dengan lebih baik karena akan lebih banyak model bisnis B2C, reshoring, manajemen inventaris, masalah tenaga kerja, transportasi dan ESG. Faktor-faktor ini yang akan mengatur strategi lokasi.
