RealEstat.id (Jakarta) – Pasar apartemen Jakarta menghadapi tekanan pada kuartal III 2026. Pasalnya, permintaan hunian vertikal mengalami penurunan signifikan, sementara aktivitas penjualan belum menunjukkan pemulihan berarti.
Di tengah kondisi tersebut, pengembang masih cenderung menahan peluncuran proyek baru dan mengandalkan strategi harga kompetitif untuk menjaga daya serap pasar.
Berdasarkan laporan Jakarta Property Market Insight yang dirilis Leads Property, penyerapan apartemen di Jakarta sepanjang kuartal III 2026 hanya mencapai 116 unit.
Menurut Martin Samuel Hutapea, Associate Director, Head of Research & Consultancy Department Leads Property, angka ini turun hampir 50% dibandingkan kuartal sebelumnya.
Dia menuturkan, jika dibandingkan dengan periode yang sama tahun lalu, kinerja penjualan bahkan mengalami kontraksi lebih dalam.
Baca Juga: Pasar Apartemen Ibu Kota Bergerak Positif, Jakarta Selatan Pasok Proyek Baru Hingga 2029
“Jumlah unit yang terserap hanya sekitar sepertiga dari pencapaian pada kuartal III 2025,” terang Martin.
Melemahnya permintaan tersebut turut membuat tingkat penjualan (sales rate) apartemen Jakarta tertahan di angka 83,2%. Persentase ini relatif tidak berubah selama tiga kuartal terakhir.
Pasokan Apartemen Jakarta Masih Terbatas
Dari sisi pasokan, pasar apartemen Jakarta tidak mencatat tambahan unit baru pada kuartal III 2026. Dengan demikian, total stok kumulatif masih bertahan sebanyak 260.236 unit.
“Kondisi ini menunjukkan bahwa pengembang masih mengambil sikap hati-hati dalam meluncurkan proyek baru,” kata Martin.
Selain tingkat penyerapan yang belum optimal, menurutnya, ketidakpastian ekonomi global dan nasional turut memengaruhi keputusan pengembangan proyek hunian vertikal.
Meski demikian, Leads Property memperkirakan pasokan akan kembali bertambah pada kuartal IV 2026. Salah satu proyek yang dijadwalkan meluncur adalah Eluna Tower di kawasan Casa Grande Residence, Jakarta Selatan.
Baca Juga: Pasar Apartemen Jakarta Masih Tertekan di Tengah Pergeseran Preferensi Konsumen
Terbatasnya pasokan baru, imbuh Martin, mencerminkan strategi pengembang untuk menyesuaikan pengembangan proyek dengan kondisi permintaan pasar.
“Langkah tersebut juga menjadi upaya mengantisipasi risiko penumpukan stok di tengah perlambatan transaksi,” terangnya.
End-User Masih Mendominasi
Di tengah pelemahan pasar, pembeli pengguna akhir (end-user) masih menjadi penopang utama permintaan apartemen Jakarta.
Kondisi ini didukung oleh perpanjangan insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN) untuk unit siap huni (ready stock), serta strategi pengembang yang menawarkan harga kompetitif.
Menariknya, permintaan di segmen apartemen kelas atas (upscale) relatif masih menunjukkan ketahanan. Konsumen pada segmen ini cenderung mengutamakan unit dengan tata ruang lebih luas.
“Preferensi tersebut menunjukkan bahwa kebutuhan terhadap hunian vertikal tetap ada, meskipun calon pembeli semakin selektif dalam menentukan pilihan properti,” urai Martin.
Baca Juga: Dua Wajah Pasar Apartemen Jakarta di Tengah Menguatnya Permintaan End-User
Harga Naik Tipis
Berbeda dengan penurunan permintaan, harga apartemen di Jakarta masih menunjukkan pergerakan positif, meskipun relatif terbatas.
Pada kuartal III 2026, harga rata-rata apartemen tercatat sebesar Rp28,34 juta per meter persegi. Angka tersebut hanya meningkat 0,15% dibandingkan kuartal sebelumnya.
Sementara itu, harga apartemen di kawasan pusat bisnis (Central Business District/CBD) mencapai rata-rata Rp58,64 juta per meter persegi.
Adapun di kawasan premium (prime area), harga rata-rata tercatat sebesar Rp49,99 juta per meter persegi.
Martin menjelaskan, kenaikan harga yang sangat terbatas ini memperlihatkan bahwa pasar masih bergerak dalam kondisi relatif stabil.
“Di tengah permintaan yang melemah, pengembang tampaknya lebih mengutamakan daya saing harga untuk mempertahankan minat konsumen,” katanya.
Baca Juga: Pasar Apartemen Jakarta Stabil, Segmen Upper–Luxury Jadi Penggerak Utama
Prospek Pasar
Ke depan, pasar apartemen Jakarta diperkirakan masih menghadapi tantangan dalam meningkatkan penyerapan unit. Aktivitas transaksi diproyeksikan terutama berasal dari segmen menengah atas.
Meskipun insentif PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) sebesar 100% menjadi salah satu pendorong sementara likuiditas pasar sepanjang 2026, sektor hunian vertikal menghadapi persaingan struktural yang semakin ketat dari pasar rumah tapak di kawasan Jabodetabek.
Untuk menghadapi tantangan tersebut, pengembang di segmen pasar menengah dan mass market berpotensi mengalihkan strategi bisnis melalui kerja sama dengan jaringan hotel, operator hunian bersama (co-living), maupun perusahaan pengelola aset (asset management).
Menurut Martin, strategi ini dapat menjadi alternatif untuk mengoptimalkan potensi pendapatan dari unit tipe studio dan satu kamar tidur.
“Dengan mempertimbangkan berbagai perkembangan tersebut, harga apartemen di Jakarta diperkirakan akan tetap relatif stabil,” pungkasnya.
Simak Berita dan Artikel Menarik Lainnya di Google News
