RealEstat.id (Jakarta) – Pasar apartemen di Jakarta masih menghadapi tantangan sepanjang kuartal berjalan tahun 2026.
Di tengah minimnya peluncuran proyek baru dan perlambatan laju penjualan, preferensi konsumen yang mulai bergeser ke rumah tapak menjadi salah satu faktor yang menahan pertumbuhan sektor hunian vertikal di Ibu Kota.
Berdasarkan riset Leads Property, pasokan kumulatif apartemen di Jakarta pada Kuartal I 2026 masih stagnan di angka 259.900 unit.
Tidak adanya tambahan pasokan baru pada kuartal awal tahun ini menandai lima kuartal berturut-turut tanpa aktivitas peluncuran proyek baru.
Hal ini dinilai mencerminkan sikap hati-hati para pengembang dalam merespons kondisi pasar yang belum sepenuhnya pulih.
Baca Juga: Dua Wajah Pasar Apartemen Jakarta di Tengah Menguatnya Permintaan End-User
Martin Samuel Hutapea, Associate Director Research & Consultancy Department Leads Property menjelaskan, minimnya aktivitas pengembangan menunjukkan para pelaku industri masih mencermati arah permintaan sebelum mengambil keputusan ekspansi.
“Para pengembang cenderung menahan peluncuran proyek baru karena permintaan pasar belum menunjukkan peningkatan yang signifikan. Kondisi ini membuat sisi pasokan relatif stagnan dalam beberapa kuartal terakhir,” ujarnya.
Meski demikian, pasar diperkirakan mulai menunjukkan pergerakan pada semester kedua 2026. Salah satu proyek yang berpotensi menambah pasokan baru adalah peluncuran Eluna Tower di kawasan Casa Grande Residence, Jakarta Selatan.
Di sisi permintaan, Leads Property mencatat, pasar apartemen Jakarta masih mencatat pertumbuhan di Kuartal I 2026, meski dalam skala terbatas.
Selama kuartal tersebut, penyerapan bersih mencapai 202 unit atau meningkat sekitar 0,1% dibandingkan kuartal sebelumnya.
“Dengan tambahan tersebut, total permintaan kumulatif apartemen di Jakarta mencapai 216.268 unit,” ungkap Martin Samuel Hutapea.
Baca Juga: Pasar Apartemen Jakarta Stabil, Segmen Upper–Luxury Jadi Penggerak Utama
Menurutnya, perlambatan penjualan yang terjadi sebenarnya masih sejalan dengan pola historis pasar pada periode yang sama tahun-tahun sebelumnya.
Permintaan juga masih terkonsentrasi pada segmen menengah atas hingga premium, terutama di kawasan Jakarta Pusat dan Jakarta Selatan yang selama ini menjadi pusat aktivitas bisnis dan hunian kelas atas.
“Permintaan masih datang dari segmen upscale, khususnya di Jakarta Pusat dan Jakarta Selatan. Namun secara umum, laju penjualan belum cukup kuat untuk mendorong percepatan pertumbuhan pasar secara keseluruhan,” katanya.
Kondisi tersebut tercermin dari tingkat penjualan atau sales rate yang hanya meningkat tipis menjadi 83,2% pada kuartal berjalan.
“Kenaikan sebesar 0,1% ini menunjukkan pasar masih bergerak, namun belum cukup signifikan untuk mengubah tren yang ada,” terangnya.
Baca Juga: Resmi Diluncurkan, Two Sudirman Private Residences Siap Jadi Hunian Private Tertinggi di Jakarta
Martin menjelaskan bahwa salah satu tantangan utama pasar apartemen di Jakarta saat ini adalah ketidaksesuaian antara produk yang tersedia dengan kebutuhan konsumen.
Banyak calon pembeli mencari unit yang lebih luas dengan harga yang kompetitif, sementara pilihan yang tersedia di pasar masih belum sepenuhnya memenuhi ekspektasi tersebut.
“Ketika selisih harga antara apartemen dan rumah tapak semakin tipis, banyak konsumen akhirnya memilih rumah tapak di kawasan pinggiran Jakarta karena menawarkan ruang yang lebih besar dengan harga yang relatif kompetitif,” jelasnya.
Fenomena tersebut terutama terjadi pada kelompok Milenial dan Generasi Z yang saat ini menjadi motor utama permintaan pasar properti residensial.
Keterbatasan pilihan unit yang sesuai dengan kemampuan beli dan kebutuhan ruang membuat sebagian besar konsumen muda mengalihkan minatnya ke kawasan penyangga Jakarta.
Baca Juga: Pasokan Melimpah, Pengembang Masih Enggan Bangun Apartemen Baru di Jakarta
Di tengah tantangan penjualan, harga apartemen Jakarta masih menunjukkan tren positif. Pada kuartal berjalan, harga jual rata-rata meningkat 0,5% secara kuartalan menjadi Rp28,10 juta per meter persegi.
Kawasan premium mencatat kenaikan harga sebesar 0,7%, sementara kawasan Central Business District (CBD) relatif stabil dengan pertumbuhan 0,1%.
Harga rata-rata di kawasan CBD tercatat mencapai Rp59,06 juta per meter persegi, sedangkan kawasan premium berada di level Rp49,20 juta per meter persegi.
Menurut Martin, kenaikan harga yang masih terjadi menunjukkan bahwa pasar apartemen Jakarta belum mengalami tekanan berlebihan dari sisi nilai aset.
Namun, kondisi tersebut juga menjadi tantangan tersendiri karena konsumen semakin sensitif terhadap harga di tengah pilihan hunian yang semakin beragam.
Baca Juga: 10 Tips Beli Apartemen Second agar Kamu Bisa Dapat Untung
Prospek Pasar Apartemen Jakarta
Ke depan, Leads Property memperkirakan pasar apartemen Jakarta masih akan bergerak selektif. Proyek-proyek yang saat ini masih tertunda kemungkinan perlu melakukan penyesuaian desain produk, termasuk konfigurasi ukuran unit dan strategi harga agar lebih sesuai dengan kebutuhan pasar aktual.
Di sisi lain, segmen menengah atas hingga premium diperkirakan tetap memiliki peluang pertumbuhan. Permintaan dari keluarga yang mencari unit dua kamar tidur (2BR) dan tiga kamar tidur (3BR) masih berpotensi menjadi penopang pasar dalam beberapa tahun mendatang.
Dari perspektif investasi, Martin menilai pengembangan proyek apartemen baru masih menghadapi risiko yang cukup tinggi, terutama karena tingginya harga lahan dan kondisi pasar yang belum sepenuhnya pulih.
“Untuk saat ini, strategi yang lebih relevan bagi investor adalah mengakuisisi unit-unit dalam proyek yang belum terjual dan mengelolanya sebagai aset penghasil pendapatan berulang. Pendekatan ini dinilai lebih adaptif dibandingkan memulai pengembangan proyek baru dari awal,” tuturnya.
Hingga akhir 2026, pasar apartemen Jakarta diperkirakan akan memperoleh tambahan sekitar 400 unit dari proyek-proyek yang masih berada dalam tahap perencanaan.
“Meski jumlahnya relatif terbatas, tambahan pasokan tersebut diharapkan dapat menjadi indikator awal pemulihan pasar hunian vertikal di Jakarta apabila didukung oleh produk yang sesuai dengan kebutuhan konsumen dan strategi harga yang kompetitif,” tutupnya.
Simak Berita dan Artikel Menarik Lainnya di Google News
