RealEstat.id (Jakarta) – Pasar pergudangan modern di kawasan Jabodetabek memasuki fase transisi pada Kuartal I 2026. Meskipun aktivitas transaksi masih relatif terbatas, fundamental permintaan tetap menunjukkan prospek yang positif, terutama dari sektor e-commerce dan penyedia jasa logistik pihak ketiga atau third-party logistics (3PL).
Menurut Tommy Henria Bastamy, Senior Director Research and Consultancy Savills Indonesia, pasar pergudangan modern saat ini tengah menghadapi periode penyesuaian seiring bertambahnya pasokan baru yang belum sepenuhnya terserap oleh pasar.
Pada kuartal I 2026, terdapat satu proyek pergudangan modern baru yang selesai dibangun di kawasan Jabodetabek, yaitu Sinar Primera Industrial Narogong (SPIN) – WH 3. Proyek ini menambah sekitar 14.300 meter persegi ruang pergudangan baru ke pasar.
“Dengan tambahan tersebut, total stok fasilitas logistik modern di Jabodetabek mencapai sekitar 2,78 juta meter persegi hingga akhir Maret 2026,” jelasnya.
Ke depan, pasokan baru diperkirakan akan meningkat lebih signifikan. Tercatat terdapat tiga proyek baru dengan total luas sekitar 205.000 meter persegi yang dijadwalkan selesai pada 2027.
Baca Juga: Pasar Gudang Modern Greater Jakarta Makin Ketat, Tingkat Hunian Tembus 95,8% di Awal 2026
Mayoritas proyek tersebut berada di koridor timur Jabodetabek, meliputi kawasan Bekasi, Cikarang, dan Karawang, yang selama ini dikenal sebagai pusat aktivitas industri dan manufaktur nasional.
Menurut riset yang dilakukan Savills Indonesia, bertambahnya pasokan di wilayah tersebut berpotensi meningkatkan persaingan antarproyek.
“Namun, pergudangan yang berlokasi dekat dengan pusat produksi diperkirakan tetap memiliki keunggulan karena didukung infrastruktur yang lebih matang, aksesibilitas yang baik, serta permintaan penyewa yang berkelanjutan,” ujar Tommy.
Okupansi Turun Tipis, Harga Sewa Stabil
Dari sisi permintaan, aktivitas pasar selama kuartal pertama 2026 masih tergolong moderat. Tidak ada transaksi besar yang tercatat selama periode tersebut.
Kondisi ini mencerminkan fase transisi pasar, di mana sejumlah proyek pergudangan yang baru selesai dibangun masih dalam tahap negosiasi dengan calon penyewa.
Baca Juga: MMP Luncurkan ‘digudang’, Layanan Ruang Penyimpanan Pribadi dan UMKM di Jakarta
Akibatnya, tambahan pasokan baru menciptakan ketidakseimbangan sementara antara ruang yang tersedia dan ruang yang terserap pasar. Sebagian besar ruang baru tersebut belum sepenuhnya terisi.
Situasi tersebut menyebabkan tingkat hunian rata-rata pergudangan modern di Jabodetabek mengalami penurunan tipis sebesar 0,6 poin persentase secara kuartalan, menjadi sekitar 86%.
Meski demikian, Savills menilai minat pasar masih cukup kuat. Permintaan terutama datang dari perusahaan e-commerce dan operator 3PL yang tengah menjajaki ekspansi bisnis.
Kebutuhan lahan yang dicari bahkan tergolong besar, berkisar antara 5 hingga 10 hektare, baik untuk pengembangan lahan baru (greenfield) maupun optimalisasi lahan eksisting (brownfield) di berbagai lokasi Jabodetabek.
Hal ini menunjukkan bahwa potensi permintaan masih solid dan memiliki dasar yang kuat. Para pelaku usaha cenderung mencari kawasan yang memungkinkan ekspansi jangka panjang dan pengembangan skala besar, meskipun proses realisasi menjadi transaksi aktual diperkirakan membutuhkan waktu lebih panjang.
Baca Juga: Kinerja Sektor Pergudangan Modern yang Sehat Picu Investor Aktif Cari Peluang
Tommy Bastamy menuturkan, di tengah kondisi pasar yang masih menunggu percepatan penyerapan, tarif sewa gudang modern secara umum relatif stabil pada Kuartal I 2026.
“Sebagian besar pengelola kawasan logistik mempertahankan harga sewa yang telah ditetapkan tanpa melakukan penyesuaian signifikan,” terangnya.
Namun, masuknya sejumlah proyek baru dengan tarif sewa di atas rata-rata pasar turut mendorong kenaikan tipis rata-rata harga sewa keseluruhan. Hingga akhir kuartal pertama, rata-rata tarif sewa gudang modern di Jabodetabek tercatat sekitar Rp77.353 per meter persegi per bulan.
Berdasarkan wilayah, koridor selatan yang mencakup Depok, Cimanggis, dan Cileungsi masih menjadi kawasan dengan tarif sewa tertinggi, yakni sekitar Rp85.500 per meter persegi per bulan.
Posisi berikutnya ditempati kawasan Bekasi dengan rata-rata sewa sekitar Rp83.000 per meter persegi per bulan, disusul Cikarang sekitar Rp76.000 per meter persegi per bulan.
Baca Juga: PMA Jadi Pendorong Utama Pertumbuhan Sektor Logistik dan Industri
Prospek Tetap Positif Meski Dibayangi Ketidakpastian Global
Savills Indonesia menilai prospek pasar pergudangan modern Jabodetabek masih cukup menjanjikan. Permintaan dari sektor e-commerce dan 3PL tetap menjadi motor utama pertumbuhan, didukung oleh kebutuhan dari industri elektronik dan makanan serta minuman (F&B).
Diversifikasi sumber permintaan tersebut menjadi faktor penting yang menjaga stabilitas pasar di tengah dinamika ekonomi global.
Di sisi lain, meningkatnya tensi geopolitik di Timur Tengah berpotensi menimbulkan ketidakpastian ekonomi dunia. Namun, aset gudang dinilai memiliki profil risiko yang relatif lebih tangguh dibandingkan beberapa sektor properti lainnya.
Tommy mengatakan, ketahanan tersebut didukung oleh struktur kontrak sewa jangka panjang yang memberikan kepastian pendapatan bagi pemilik aset serta membantu meredam fluktuasi ekonomi jangka pendek.
“Selain itu, pertumbuhan e-commerce yang terus berlanjut dan perubahan strategi rantai pasok global (supply chain realignment) diperkirakan akan terus mendorong kebutuhan ruang logistik modern dalam jangka panjang,” urainya.
Baca Juga: Permintaan Gudang Logistik Modern di Jabodetabek Meningkat, Ini Penyebabnya
Meski demikian, Savills mengingatkan bahwa kenaikan biaya energi dan distribusi akibat gejolak global tetap perlu dicermati. Walaupun biaya utilitas hanya menyumbang porsi kecil terhadap pengeluaran penyewa gudang, peningkatan biaya transportasi dan distribusi dapat menekan margin bisnis perusahaan logistik maupun e-commerce.
Jika tekanan biaya tersebut berlanjut, sebagian pelaku usaha kemungkinan akan lebih berhati-hati dalam melakukan ekspansi, sehingga aktivitas penyewaan gudang dalam jangka pendek berpotensi bergerak lebih moderat.
Menurut Tommy, secara keseluruhan, pasar pergudangan modern Jabodetabek saat ini berada dalam fase penyesuaian setelah masuknya pasokan baru.
“Namun, dengan fundamental permintaan yang masih kuat dan ditopang perkembangan sektor logistik nasional, prospek pertumbuhan pasar tetap berada pada jalur yang positif dalam beberapa tahun mendatang,” tutupnya.
Simak Berita dan Artikel Menarik Lainnya di Google News
