RealEstat.id (Jakarta) – Di Semester pertama 2026, pasar hunian ekspatriat Jakarta memasuki fase ekspansi baru.
Kondisi ini didukung oleh bergulirnya berbagai proyek investasi berskala besar di sektor energi, pertambangan, teknologi, dan industri di Tanah Air.
Berbeda dengan pemulihan pasar sebelumnya yang terutama didorong oleh normalisasi ekonomi, fase siklus saat ini lebih mencerminkan realisasi proyek-proyek investasi modal jangka panjang.
Hal tersebut mendorong arus masuk tenaga profesional ekspatriat yang lebih berkelanjutan sekaligus memperkuat permintaan terhadap hunian.
Baca Juga: Pasar Ekspatriat di Jakarta Menguat, Hunian Fully Furnished dan Serviced Apartment Kian Diminati
Pada saat yang sama, kondisi makroekonomi turut mengubah perilaku penyewaan korporasi. Volatilitas nilai tukar menjadi salah satu faktor yang memengaruhi pasar hunian ekspatriat Jakarta.
Kondisi ini mendorong perusahaan multinasional untuk mengevaluasi kembali lokasi hunian, ukuran unit, dan jenis akomodasi, sebagaimana dijelaskan dalam Laporan Pasar Hunian Ekspatriat Jakarta Semester I 2026 Colliers Indonesia.
Depresiasi rupiah telah mengurangi kemampuan anggaran perusahaan yang tunjangan huniannya masih ditetapkan dalam rupiah, sementara pemilik properti tetap menetapkan harga sewa hunian premium dalam dolar AS.
Makin Selektif
Ferry Salanto, Head of Research Colliers Indonesia mengatakan, tekanan nilai tukar memengaruhi jenis hunian yang secara realistis dapat diperoleh perusahaan dengan anggaran yang tersedia di Jakarta.
“Perusahaan tidak serta-merta mengurangi kebutuhannya, tetapi menjadi semakin selektif dalam mempertimbangkan lokasi, ukuran unit, serta kesepadanan antara biaya dan manfaat yang ditawarkan,” tuturnya.
Baca Juga: Pasar Apartemen Sewa Jakarta Mulai Pulih, Ekspatriat Asia Timur Mendominasi
Laporan Colliers Indonesia tersebut mengidentifikasi kesenjangan yang semakin lebar antara asumsi anggaran perusahaan.
Pasalnya, perusahaan asing umumnya masih menggunakan nilai tukar Rp16.000-Rp16.800 per Dolar AS, sementara nilai tukar selama periode pelaporan berada di kisaran Rp17.900-Rp18.000.
“Kesenjangan ini mendorong sejumlah perusahaan untuk mempertimbangkan unit yang lebih kecil, memperluas cakupan lokasi pilihan, atau beralih dari rumah tapak ke apartemen,” ungkap Ferry.
Sementara itu, Lenny van Es-Sinaga, Head of Residential Services Colliers Indonesia, mengatakan, ekspatriat semakin kesulitan mendapatkan hunian yang mereka inginkan.
“Hal ini tidak hanya disebabkan oleh terbatasnya ketersediaan, tetapi juga oleh pergerakan nilai tukar yang mendorong biaya sewa melampaui anggaran yang telah dialokasikan,” katanya.
Baca Juga: Apartemen Sewa Jakarta Bangkit, Ekspatriat dan Korporasi Jadi Motor Pemulihan
Di tengah dinamika tersebut, permintaan tetap tinggi, imbuh Lenny, khususnya untuk rumah tapak, baik yang berada di luar maupun di dalam kompleks perumahan.
Pada saat yang sama, pemilik aset properti berkualitas tinggi, cenderung mempertahankan harga sewanya sehingga ruang negosiasi penurunan harga menjadi terbatas.
“Kondisi ini membuat proses penyewaan menjadi lebih selektif dan, dalam beberapa kasus, memerlukan waktu lebih panjang,” terangnya.
Strategi yang Lebih Fleksibel
Tekanan terhadap keterjangkauan tidak serta-merta melemahkan permintaan, tetapi justru mendorong perusahaan untuk menerapkan strategi hunian yang lebih fleksibel.
Strategi tersebut mencakup peningkatan penggunaan apartemen berlayanan, perluasan area pencarian properti, serta evaluasi yang lebih cermat terhadap kesepadanan antara biaya dan manfaat yang ditawarkan setiap properti.
Baca Juga: Knight Frank: Ekspatriat Asia Dominasi Permintaan Apartemen Sewa di Jakarta
Colliers Indonesia memperkirakan permintaan terhadap hunian ekspatriat akan tetap positif sepanjang semester II 2026 hingga jangka menengah.
Banyak proyek yang mendukung arus masuk ekspatriat memiliki periode pengembangan dan operasional yang panjang. Kondisi ini diperkirakan akan menciptakan aliran kebutuhan hunian yang relatif stabil.
Meskipun demikian, aktivitas penyewaan pada masa mendatang akan dipengaruhi oleh kesenjangan antara kemampuan anggaran penyewa dan ekspektasi harga pemilik properti.
Di tengah tekanan anggaran perusahaan yang semakin besar, pemilik properti berkualitas tinggi yang telah direnovasi tetap memiliki posisi tawar yang kuat karena ketersediaan hunian yang sesuai masih terbatas.
Simak Berita dan Artikel Menarik Lainnya di Google News
