Tips Mengatasi Masalah Hukum dengan Pengembang dan Cara Mengantisipasinya

RealEstat.id (Jakarta) - Kendati setiap orang tidak ingin bermasalah dalam proses jual-beli, namun terkadang seorang pembeli rumah mengalami masalah hukum, baik dengan pihak bank, pengembang (developer) atau karena faktor lain.

Berikut adalah beberapa masalah hukum yang biasa muncul antara pembeli rumah dengan pengembang properti, yang perlu diantisipasi.

Baca Juga: Tips Membeli Rumah: 8 Syarat Penting Tempat Tinggal Idaman

Kondisi Rumah dan Waktu Serah Terima Unit Tidak Sesuai Perjanjian
Sering sekali kejadian isi pasal-pasal dalam PPJB (Pengikatan Perjanjian Jual Beli) lebih menguntungkan pihak developer daripada pihak konsumen. Sebagai contoh, apabila terjadi keterlambatan pembayaran cicilan rumah, maka konsumen akan dikenakan denda. Tetapi sebaliknya, bila developer tidak menepati janji (seperti serah terima kunci tidak sesuai jadwal) maka konsumen hanya akan mendapatkan sejuta alasan yang ujung-ujungnya hanya menguntungkan pihak developer.

Masih seputar PPJB, dalam surat tersebut biasanya hanya dilampirkan:

1. Denah rumah
2. Tampak muka
3. Spesifikasi umum

Poin 1 dan 2 relatif mudah dicek, karena merupakan bagian yang kasat mata. Sebaliknya, poin 3 mengenai spesifikasi teknis justru merupakan masalah vital yang akan menentukan kualitas rumah dan umur pakainya. 

Berhati-hatilah, karena biasanya developer hanya menerangkan spesifikasi yang sangat umum, misalnya pondasi batu kali dan struktur beton bertulang, tapi tidak menyebutkan berapa sentimeter kedalaman dan lebar pasangan batu kali.

Mereka juga tidak menyebutkan berapa ukuran diameter besi tulangan beton yang akan dipakai sebagai struktur konstruksi rumah yang dibeli. Padahal, hal ini lebih penting daripada “sekadar” tampak muka rumah (fasad) bergaya mediteranian atau modern minimalis. Percuma saja sebuah rumah terlihat indah bila dalam waktu 1-2 tahun dinding retak karena pergeseran tanah.

Baca Juga: Tips Membeli Rumah Bekas: Cek 6 Hal Ini Saat Meninjau Lokasi

Developer Ingkar Terhadap PPJB
Dalam Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB) di hadapan notaris, tertulis pihak pengembang harus sudah menyerahkan rumah lengkap dan layak huni beserta sertifikat yang sudah selesai (termasuk listrik, air, dan pembersihan lingkungan) pada bulan yang telah ditentukan. Namun, ada kemungkinan pada waktu yang telah ditentukan ternyata rumah tersebut belum selesai—dalam artian listrik dan air tidak ada, belum dicat, lingkungan belum dibersihkan, dan sebagainya. 

Berdasarkan hubungan perjanjian jual beli, yang obyeknya adalah tanah beserta bangunan (rumah) di atasnya, (perjanjian jual beli adalah suatu perjanjian dimana pihak yang satu menyanggupi akan menyerahkan hak milik akan sesuatu barang, sedang pihak lainnya menyanggupi akan membayar sejumlah uang sebagai harganya). Dengan demikian, penjual (dalam hal ini developer) mempunyai kewajiban pokok, yaitu:

1. Menyerahkan barang serta menjamin si pembeli (dalam hal ini Anda) dapat memiliki barang itu dengan tenteram.
2. Bertanggungjawab terhadap cacat-cacat tersembunyi.

Sedangkan kewajiban pembeli adalah membayar harga pada waktu dan tempat yang telah ditentukan. Untuk terjadinya perjanjian ini cukup kedua belah pihak mencapai persetujuan tentang barang dan harganya, sehingga perjanjian jual beli dapat dilakukan secara lisan. Adanya akta jual beli yang Anda miliki di notaris, menjadi sangat penting untuk masalah pembuktian di persidangan (pengadilan) bila terjadi sengketa.

Baca Juga: 4 Tips Membeli Rumah Tanpa Masalah Bagi Pembeli Pemula

Kemudian, Pasal 1338 Kitab Undang-undang Hukum Perdata (KUHPer) mengatur bahwa: Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan-pertujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau cukup untuk itu. Persetujuan-persetujuan itu harus dilaksanakan dengan itikad baik.

Berdasarkan ketentuan di atas, maka dapat diuraikan beberapa hal, antara lain:

1. Segala hal yang diperjanjikan oleh Anda dengan developer berlaku sebagai undang-undang bagi Anda dengan developer.
2. Segala hal yang sudah diperjanjikan tidak dapat ditarik kembali, kecuali atas persetujuan dan developer atau karena alasan–alasan yang ditentukan undang-undang.
3. Segala hal yang sudah diperjanjikan harus dilaksanakan dengan itikad baik.

Namun, karena pihak developer belum juga memenuhi kewajibannya (setelah batas waktu yang telah ditentukan), di antaranya dalam hal:

1. Menyerahkan rumah lengkap layak huni beserta sertifikat yang sudah selesai (termasuk listrik, air, dan pembersihan lingkungan).
2. Menyerahkan sertifikat yang sudah selesai.

Maka, developer dapat dianggap melakukan wanprestasi. (Wanprestasi adalah keadaan dimana salah satu pihak dalam perjanjian, tidak memenuhi kewajibannya).

Baca Juga: 5 Cara Memilih Pengembang Properti yang Kredibel

Bentuk-bentuk wanprestasi dalam kasus ini ialah:

1. Tidak melakukan sama sekali hal yang diperjanjikan.
2. Melakukan tetapi tidak sesuai dengan yang diperjanjikan.
3. Melakukan tetapi tidak tepat waktu.

Melihat keadaan di atas, maka bentuk wanprestasi yang dilakukan oleh developer ialah bentuk yang ke-2, yaitu melakukan tetapi tidak sesuai dengan yang diperjanjikan.

Hal yang dapat dilakukan:

1. Mengirimkan somasi (surat peringatan) ke developer, untuk memenuhi kewajibannya dalam jangka waktu yang ditentukan oleh Anda sendiri. Dengan syarat jika developer tidak juga memenuhi kewajibannya maka Anda akan mengajukan gugatan ke Pengadilan.
2. Mengajukan gugatan Pengadilan.
3. Jika gugatan Anda dipenuhi Pengadilan, namun developer tidak juga mau membayar ganti rugi secara sukarela, maka pemenuhan kewajiban developer dapat diambil dari hasil jual lelang barang milik developer yang disita.

redaksi@realestat.id