RealEstat.id (Jakarta) - Pasar rumah tapak di wilayah Jabodetabek telah menunjukkan tanda-tanda perbaikan pada Semester I 2022, seiring dengan mulai menggeliatnya ekonomi. Hal ini ditandai dengan dilonggarkannya aktivitas publik dan makin banyaknya masyarakat yang mengikuti program vaksinasi. Di sisi lain, banyak perusahaan yang mulai kembali memberlakukan pola bekerja ke kantor.
Rata-rata rumah tapak yang ditransaksikan di wilayah Jabodetabek selama Semester I 2022 tercatat sekitar 25,9 unit per bulan per estat (proyek perumahan) atau naik 2,8% secara tahunan (YoY). Angka tersebut setara dengan nilai penjualan rata-rata sekitar Rp46,8 miliar per bulan per estat, atau tumbuh 29% (YoY).
Baca Juga: Tangerang Masih Jadi Kota Paling Diincar Konsumen Rumah Seken
Untuk submarket, Tangerang tetap menjadi pasar rumah tapak paling aktif di Jabodetabek dengan rata-rata tingkat penyerapan 40,0 unit per bulan per estat, disusul Bekasi dengan 24,8 unit per bulan per estat. Demikian catatan konsultan properti Cushman & Wakefield Indonesia.
Pemerintah kembali memperpanjang program insentif Pajak Pertambahan Nilai (PPN), kali ini dengan penurunan insentif 50% dari skema tahun lalu. Pada tahun 2022, program ini menawarkan pembebasan PPN 50% untuk unit dengan harga sampai dengan Rp2 miliar dan pembebasan PPN 25% untuk unit dengan harga di atas Rp2 miliar sampai dengan Rp5 miliar, untuk unit tertentu yang siap serah terima paling lambat pada tanggal 30 September 2022.
Namun ketersediaan unit yang masuk kriteria tersebut sangat terbatas pada tahun ini, sehingga permintaan paling banyak pada semester ini adalah unit inden dan unit yang masih dalam tahap konstruksi. Kenaikan PPN menjadi 11% dari April 2022 belum menunjukkan dampak banyak pada permintaan secara keseluruhan di semester tinjauan.
Baca Juga: Tuntaskan Backlog Perumahan, Pemerintah Lakukan 6 Strategi Ini
"Perbaikan pasar juga sebagian didukung dengan berlanjutnya pelonggaran aturan Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) dan seleksi pelamar baru hingga Semester I 2022," terang Arief Rahardjo, Director Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia.
Selain itu, imbuhnya, banyak bank dilaporkan menawarkan program suku bunga KPR yang kompetitif, karena Bank Sentral mempertahankan suku bunga acuan sepanjang semester. Namun, sama seperti semester sebelumnya, perpanjangan relaksasi Loan To Value (LTV)/Financing To Value (FTV) Bank Sentral yang memungkinkan 0% Down Payment (DP) untuk seluruh fasilitas KPR hingga Desember 2022 masih dianggap tidak efektif.
Pasalnya, banyak pengembang dan bank masih mewajibkan DP minimum yang harus dibayarkan sebagai komitmen awal pembeli. Kebijakan KPR Bank tetap menjadi faktor penting untuk permintaan unit hunian tapak, terutama karena KPR tetap menjadi metode pembayaran yang paling disukai sebesar 75%, sementara angsuran tunai 14% dan tunai 11%.
Baca Juga: Pengembang Rumah Tapak Aktif Luncurkan Produk Baru, Pengembang Apartemen Hati-hati
Pemakai akhir (end-user) terus mendominasi permintaan rumah tapak di Jabodetabek selama Semester I 2022, dengan menyentuh 76% dari total transaksi. Keluarga muda dan orang-orang yang mencari rumah pertama mereka memberikan proporsi permintaan tertinggi, terutama pada produk segmen menengah yang berbagi 33% dari unit yang ditransaksikan pada periode tinjauan.
"Sejalan dengan semakin banyaknya produk segmen atas yang ditawarkan di pasar, penyerapan produk segmen atas meningkat dibandingkan periode yang sama tahun lalu, yaitu sekitar 22% dari permintaan pada Semester I tahun 2022," kata Arief.
Pasokan Didominasi Segmen Atas
Pada paruh pertama 2022, Cushman & Wakefield Indonesia mencatat sebanyak 6.744 unit rumah tapak baru masuk ke pasar Jabodetabek, termasuk yang berasal dari perumahan baru di wilayah Bekasi yang menyumbang pasokan sekitar 290 unit.
Berbeda dengan tren selama pandemi, sebagian besar pasokan baru dalam Semester I 2022 adalah segmen atas, yakni sebesar 32,1% dari total pasokan baru, diikuti oleh segmen menengah - bawah sebesar 22,8%.
Baca Juga: Naik 250%, Pencari Properti Berusia Mapan Beralih ke Online
Banyak estat di Jabodetabek, khususnya sub-pasar Jakarta dan Tangerang, mulai menawarkan lebih banyak produk dari segmen yang lebih tinggi selama periode ini, dengan luas bangunan dan ukuran kavling per unit yang relatif lebih besar.
"Tren ini yang telah dimulai sejak semester sebelumnya menunjukkan optimisme dan kepercayaan pengembang terhadap aktivitas pasar secara umum," lanjut Arief Rahardjo.
Harga jual rata-rata rumah tapak di Jabodetabek terpantau meningkat pada Semester I 2022, yakni sebesar 4,16% (YoY). Hal ini disebabkan rencana jalan tol baru di seluruh wilayah Jabodetabek, ditambah kenaikan harga bahan bangunan dan perbaikan kondisi perekonomian umum. Per Juni 2022, rata-rata harga tanah di Jabodetabek secara keseluruhan tercatat sekitar Rp12.016.405, atau meningkat 2% secara semesteran (HoH).
