RealEstat.id (Jakarta) - Setelah luluh lantak dihantam badai pandemi Covid-19 tahun lalu, sektor ritel di Jakarta mulai mengalami peningkatan setelah pelonggaran aktivitas masyarakat di awal tahun 2021 ini. Pasokan bertambah dengan dibukanya dua pusat perbelanjaan baru, yakni Hub Life @ Mal Taman Anggrek Residence dan Pondok Indah Mall 3. Kedua proyek ini menambah sekitar 61.500 m2 suplai ruang ritel baru untuk segmen kelas atas.
Dengan penambahan pasokan tersebut, total stok ritel di Jakarta meningkat menjadi sekitar 3,3 juta m2. Demikian hasil survei sektor ritel bertajuk 'Jakarta Shopping Malls' yang dilakukan Savills Research sepanjang semester pertama 2021.
Baca Juga: Ritel Bodetabek: Pasokan dan Harga Sewa Stagnan
Dari total stok ruang ritel Jakarta, mal kelas menengah ke atas mendominasi pasar sekitar 40%, disusul mal kelas atas. Sedangkan mal mewah dan kelas menengah ke bawah memiliki porsi yang hampir sama, yaitu sekitar 12% - 13% dari total pasokan.
Pusat perbelanjaan di Jakarta mulai menikmati peningkatan traffic secara bertahap sejak pemerintah daerah mencabut beberapa pembatasan aktivitas publik. Periode Ramadhan, Idul Fitri, hingga Bulan Juni merupakan saat terjadinya peningkatan lalu lintas mal tertinggi.
Hal ini menyebabkan peritel bersiap untuk pemulihan pasar. Namun, peningkatan kasus COVID-19 harian secara signifikan di bulan Juli karena Varian Delta, dengan cepat meruntuhkan optimisme tersebut.
Baca Juga: Inovasi Pengembangan Jadi Kunci Industri Ritel Bisa Bertahan Hidup
Secara keseluruhan, penyerapan bersih antara Januari hingga Juni 2021 mencapai sekitar 21.400 meter persegi, atau lebih dari dua kali lipat penerimaan bersih tahunan tahun 2020 lalu. Ditambah dengan sekitar 61.500 m2 pasokan baru pada paruh pertama 2021, tingkat kekosongan mal di Jakarta meningkat dari 12% menjadi 13%.
"Hingga akhir Juni 2021, segmen kelas atas terlihat mengalami peningkatan lowongan tertinggi dari 9% menjadi 12%," tutur Anton Sitorus, Head of Research and Consultancy Savills Indonesia dalam hasil riset tersebut.
Harga Sewa Ruang Ritel Jakarta
Pandemi di awal 2020 sudah barang tentu menyebabkan terjadinya koreksi harga sewa ruang ritel secara signifikan, terutama di segmen mal kelas atas dan kelas atas.
Menyusul peningkatan traffic mal di awal hingga pertengahan 2021, beberapa pengelola ruang ritel dengan cepat melakukan menyesuaikan tarif sewa.
Baca Juga: Ruang Ritel Jakarta: Pasokan Baru Nihil, Tingkat Hunian Stabil
"Namun, rata-rata sewa saat ini masih di bawah level pra-COVID, yakni sekitar 13%. Sedangkan di segmen kelas atas, tarif sewa ruang ritel saat ini sekitar 19% di bawah level 2019," imbuh Anton Sitorus.
Di mal mewah, harga sewa saat ini berkisar Rp671.300 per meter persegi per bulan, sedangkan mal kelas atas dikenakan biaya sekitar Rp409.400 per meter persegi per bulan. Sementara itu, harga sewa di mal kelas menengah ke atas dan menengah ke bawah terbukti relatif lebih stabil, masing-masing di kisaran Rp251.000 dan Rp198.400 per m2 per bulan.
Kembali Normal di 2023
Savills Indonesia mencatat, pemberlakuan Pembatasan Kegiatan Masyarakat (PPKM) level 4, membebani pemilik dan tenant, karena mal tidak diizinkan untuk dibuka. Dengan demikian, relaksasi PPKM di Jakarta belakangan ini sedikit melegakan para pelaku industri ritel.
Aturan terbaru dari Pemerintah Pusat untuk menurunkan PPKM ke level 3—yang memungkinkan mal beroperasi dengan aturan ketat—disinyalir akan meningkatkan kepercayaan peritel dan mendorong masyarakat untuk kembali ke mal.
Baca Juga: Strategi Penjualan Omni Channel Perlu Dimanfaatkan di Sektor Properti Ritel
Ke depan, Savills Indonesia memperkirakan akan ada sekitar 373.000 m2 total pasokan baru yang masuk pasar ritel di Jakarta antara 2021 dan 2023, di mana sekitar 104.000 m2 akan memasuki pasar pada 2021 dan 114.000 m2 lainnya pada tahun 2022.
"Hal ini, menurut pandangan kami, akan menarik peritel untuk memperluas bisnis mereka, bahkan jika dampak pandemi masih tetap ada. Optimisme kami didasarkan pada pertumbuhan konsumsi selama beberapa bulan terakhir yang didukung oleh peningkatan kuat dalam pertumbuhan PDB," kata Anton Sitorus.
Oleh karena itu, Savills Indonesia memprediksi akan terjadi tingkat penawaran-permintaan yang lebih seimbang dalam dua tahun ke depan, yang akan menjaga tingkat kekosongan ruang. Sementara itu, pengelola mal perlu beradaptasi dengan perubahan kondisi dan secara konsisten menerapkan pendekatan 'new normal' bagi para penyewa dan pengunjung.
Baca Juga: 4 Skenario Properti Ritel di Era "New Normal"
Selain itu, pemilik mal perlu meningkatkan strategi mereka untuk mengintegrasikan model e-retailing dan platform online ke dalam operasi mereka, agar dapat bersaing dengan peritel online dan e-commerce.
"Dengan melihat semua kondisi ini, tingkat sewa mal diproyeksikan akan pulih secara bertahap dalam dua tahun ke depan dan kembali ke tingkat sebelum masa COVID-19 di tahun 2023," pungkas Anton Sitorus.
