Oleh: Juneidi D. Kamil
RealEstat.id (Jakarta) - Minat warga masyarakat untuk membeli rumah dengan KPR Syariah semakin meningkat. Mereka semakin menyadari KPR Syariah menjadi solusi untuk memenuhi kebutuhan rumah tempat tinggal dan terbebas dari riba. Bank-bank syariah semakin berinovasi dalam membuat produk KPR-nya untuk memenuhi permintaan KPR.
Dalam prakteknya kini, KPR Syariah dibuat dalam berbagai jenis akad. Akad KPR Syariah dapat dilaksanakan dengan menerapkan prinsip bagi hasil (syirkah), prinsip jual beli (bay’) atau gabungan dari prinsip bagi hasil, prinsip jual beli dan prinsip sewa. Nah, bagaimanakah sebenarnya akad-akad KPR Syariah dilaksanakan dan penting diketahui nasabah agar sesuai dengan kebutuhan dan menguntungkan ?
KPR Subsidi
KPR subsidi pada umumnya dilaksanakan perbankan syariah dengan jenis akad murabahah dengan wakalah. Murabahah adalah penerapan prinsip jual beli (bay’) antara bank dan nasabah. Bank membeli rumah yang diperlukan oleh nasabah dan kemudian secara prinsip menjualnya kepada nasabah sebesar harga beli ditambah dengan marjin keuntungan yang disepakati antara bank dan nasabah. Rumah yang dibeli itu harus sudah selesai dibangun oleh pengembang selaku penjual.
Baca Juga: 5 Langkah Restrukturisasi Kredit Properti Akibat COVID-19
Sebelum dilaksanakan akad murabahah, bank memberikan kuasa kepada nasabah yang pelaksanaan dilakukan dengan akad wakalah. Wakalah adalah pemberian kuasa oleh bank kepada nasabah untuk membeli dan menerima rumah berserta bangunan dari pengembang selaku penjual. Akad murabahah dengan wakalah ini merupakan jenis akad yang banyak dilakukan oleh bank-bank syariah termasuk untuk pembelian rumah non subsidi (komersial).
Dalam akad wakalah disebutkan ketentuan bagi bank dan nasabah. Bank memberi kuasa kepada nasabah untuk menandatangani akta jual beli obyek wakalah yaitu rumah KPR dengan pengembang. Akad wakalah ini sebagai dasar nasabah untuk menandatangani akad KPR sebagai suatu pengakuan kewajiban mengenai jumlah uang yang wajib dan harus dibayar oleh nasabah kepada bank dan penyerahan dokumen-dokumen yang terkait sehubungan dengan akad wakalah ini. Nasabah dalam menjalankan kuasa yang diberikan bank menjamin akan melaksanakannya dengan amanah.
Baca Juga: The HUD Institute Berikan Sejumlah Masukan Terkait Omnibus Law Cipta Kerja
Dalam akad murabahah, bank adalah penjual yang menyediakan fasilitas pembiayaan KPR kepada nasabah atas pembelian rumah yang dipesan oleh nasabah. Bank secara prinsip membeli rumah dari pengembang untuk kepentingan dan atas pesanan nasabah. Selanjutnya bank secara prinsip menjual rumah pesanan tersebut kepada nasabah melalui fasilitas pembiayaan sehingga bank mempunyai hak tagihan kepada nasabah, yang akan dibayar oleh nasabah dengan mengangsur.
Dalam akad murabahah dengan wakalah ini dikenal adanya istilah harga beli, harga jual dan marjin keuntungan. Harga beli adalah uang yang harus dibayar oleh bank kepada pengembang untuk membeli rumah yang dipesan nasabah ditambah biaya-biaya langsung yang dikeluarkan oleh bank untuk membeli rumah yang dipesan nasabah tersebut. Sedangkan harga jual bank adalah harga beli ditambah marjin keuntungan bank yang ditetapkan oleh bank dan disetujui/disepakati oleh nasabah yang merupakan jumlah pembiayaan pembiayaan KPR. Marjin keuntungan merupakan imbalan atas pembiayaan yang diberikan oleh bank, yang merupakan selisih antara harga jual dengan harga beli.
KPR Indent Syariah
Dari segi peruntukannya, KPR indent syariah sama dengan KPR indent bank konvensional. KPR indent disalurkan
perbankan untuk pembelian tanah beserta bangunan rumah yang belum selesai
dibangun pengembang dalam kawasan proyek perumahan.
KPR Indent Syariah ini dilaksanakan dengan adalah akad jual beli dalam bentuk pemesanan tanah beserta bangunan rumah dilengkapi dengan sarana dan prasarana serta kelengkapan legalitas, dengan kriteria dan persyaratan tertentu yang disepakati antara antara pemesan dan penjual dengan kondisi belum terbangun atau sedang dalam tahap pembangunan. Sama halnya dengan akad pada KPR Subsidi Syariah yang menggunakan akad murabahah, akad istishna’ juga dilangsungkan setelah terlebih dahulu ditandatangani akad wakalah.
Baca Juga: Tahun ini, Bank BTN Targetkan KPR Tumbuh 8% – 10%
KPR indent syariah juga dapat disalurkan dengan menerapkan prinsip akad Musyarakah Mutanaqisah. Dengan akad jenis ini maka nisbah keuntungan bagi hasil ditetapkan berdasarkan kesepakatan dan dapat mengikuti perubahan proporsi kepemilikan modal antara bank dan nasabah.
Penyaluran KPR indent syariah dilakukan sangat selektif. Fasilitas pembiayaan ini hanya diberikan kepada rumah KPR yang dibangun oleh pengembang yang dinilai sangat bonafid. Bank dan pengembang sebelumnya dipersyaratkan harus membuat perjanjian kerjasama untuk penyaluran KPR indent syariah. Bank Syariah wajib memastikan bahwa pengembang memiliki kemampuan untuk mewujudkan tanah berserta bangunan rumah KPR dilengkapi sarana dan prasarana serta memenuhi kelengkapan aspek legalitasnya. Disamping perjanjian kerjasama antara bank dan pengembang juga dibuat perjanjian buy back gurantee (perjanjian untuk membeli kembali) serta corporate guarantee (jaminan perusahaan).
Pola pencairan dana KPR dilakukan secara bertahap sesuai progress prestasi bangunan yang menjadi obyek KPR. Petugas bank akan melakukan pemeriksaan di lapangan (on the spot) untuk menghitung prestasi progres bangunan. Dalam praktek perbankan, pemeriksaan dapat pula dilakukan oleh apppraisal yang ditunjuk bank.
KPR Syariah Milenial
Tidak mau ketinggalan dengan perbankan konvensional, bank-bank syariah juga menyalurkan KPR untuk kaum milenial. KPR Syariah Milenial masing-masing bank diberi nama berbeda-beda. Untuk menyesuaikan kebutuhan dan kemampuan milenial, bank-bank syariah menyalurkan KPR dengan akad musarakah mutanaqisah. Akad musarakah mutanaqisah merupakan perpaduan transaksi ekonomi syariah antara penerapan prinsip bagi hasil (syirkah), prinsip sewa (ijarah) dan prinsip jual beli (bay’). Akad ini sudah dapat diterapkan pada transaksi ekonomi syariah berdasarkan Keputusan Dewan Syariah Nasional MUI Nomor 1 tahun 2013.
Ijarah adalah akad yang dilangsungkan berdasarkan prinsip sewa-menyewa antara pemberi sewa dengan penyewa. Bank sebagai pemberi sewa sedangkan nasabah sebagai penyewa. Angsuran KPR nasabah merupakan sebagai harga sewa atas rumah KPR yang harus dibayarkannya nasabah kepada bank.
Baca Juga: Tips Membeli Rumah Bekas: Cek 6 Hal Ini Saat Meninjau Lokasi
Sedangkan musyarakah adalah akad kerjasama antara bank dan nasabah dimana masing-masing pihak memberikan kontribusi modal untuk pemilikan rumah KPR, dengan pembagian keuntungan sesuai kesepakatan dalam akad. Seiring dengan angsuran sewa nasabah kepada bank, maka terjadi penurunan penurunan porsi kepemilikan bank berdasarkan pembelian/pembayaran secara bertahap oleh nasabah. Harga sewa yang dibayarkan nasabah kepada bank diperhitungkan sebagai pembelian /pembayaran bertahap yang seiring dengan waktu mengakibatkan penambahan porsi kepemilikan nasabah.
Bank dan nasabah bersama-sama memberikan modal berupa dana sebagai porsi pembelian tanah beserta bangunan yang berada di atasnya, yang besarnya sudah ditentukan diawal sesuai kesepakatan antara Bank dan Nasabah. Bank dan nasabah selanjutnya bersyarikat dalam kepemilikan asset setelah dilakukan penaksiran asset. Mereka sepakat melakukan kerja sama atau bermitra untuk secara bersama-sama mengelola usaha yang menguntungkan yaitu menyewakan asset dengan diawali pemilikan secara bersama-sama sebuah asset berupa rumah KPR.
Baca Juga: 3 Tips Menyewakan Rumah Melalui Iklan Online
Nasabah menyewa dan mengambil manfaat atas asset yang telah dimiliki oleh bank dan nasabah secara bersama-sama berdasarkan akad ijarah. Bank mendelegasikan kepada nasabah untuk mengelola usaha penyewaan rumah KPR. Bank setuju menyewakan rumah KPR yang dikuasainya kepada nasabah dengan ketentuan yang telah disepakati.
Nasabah sebagai mitra bank, bermaksud memiliki rumah KPR dengan cara pembelian porsi kepemilikan bank secara bertahap. Dana pembelian porsi bank berasal dari bagian bagi hasil yang diterima nasabah dari usaha ijarah (menyewakan asset) dan bank bersedia mengalihkan porsi kepemilikannya atas asset tersebut secara bertahap serta menyerahkan manfaat penggunaan asset tersebut yang merupakan porsi pemilikan bank kepada nasabah.
Penutup
Warga masyarakat yang bermaksud membeli properti dapat memilah dan memilih
jenis KPR Syariah sesuai kebutuhan dan lebih menguntungkan dirinya. Akad KPR
Syariah yang dilaksanakan dengan musyarakah mutanaqisah, struktur pembiayaannya
lebih fleksibel karena konsumen bisa memiliki properti lebih awal. Sedangkan
KPR dengan akad murabahah cenderung tidak fleksibel. Nasabah harus mengajukan
permohonan terlebih dahulu agar mendapatkan keringanan saat berkeinginan untuk
melunasi KPR-nya lebih cepat.
Bagi warga masyarakat yang memiliki penghasilan tetap (fixed income), akad murabahah akan memberikan kepastian angsuran setiap bulannya. Sedangkan bagi warga masyarakat yang memiliki penghasilan tidak tetap (non fixed income), akad musyarakah mutanaqisah sebaiknya dapat dipertimbangkan untuk dipilih.
Saat ini berkembang pendapat bahwa jenis akad musyarakah mutanaqisah dianggap lebih memenuhi kaidah-kaidah syariah dibandingkan dengan akad murabahah. Akad murabahah dianggap sama saja dengan utang konvensional. Oleh karenya, warga masyarakat bertindaklah secara aman dan bijak dalam memutuskan jenis akad KPR Syariah yang akan dipilih.
Juneidi D. Kamil, SH, ME, CRA adalah Praktisi Hukum Properti dan Perbankan. Artikel ini adalah pendapat pribadi penulis. Untuk berkorespondensi, dapat disampaikan melalui email: kamiljuneidi@gmail.com.
