Pajak dan Biaya yang Dikutip dari Penjual dan Pembeli Rumah

Dalam setiap transaksi jual-beli, Pemerintah mengutip sejumlah pajak dan biaya-biaya dari penjual maupun pembeli rumah. Berikut ini pemaparannya.

Pajak jual-beli properti (Foto: Pixabay.com)

RealEstat.id (Jakarta) - Rumah merupakan objek pajak yang setiap tahun harus dibayarkan kepada Pemerintah. Demikian pula dalam transaksi jual-beli, Pemerintah menarik pajak dan biaya-biaya dari penjual maupun pembeli rumah.

Bagi Anda yang tidak mau repot mengurus proses transaksi, sebenarnya bisa meminta bantuan agent atau broker properti alias terima beres. Namun, tak ada salahnya Anda mengetahui pajak dan komponen biaya yang muncul saat terjadi transaksi jual-beli rumah.

Berikut pajak dan biaya yang dikenakan bagi penjual dan pembeli rumah.

3 Jenis Biaya dan Pajak yang Ditanggung Penjual Rumah
Setidaknya ada empat biaya yang harus Anda tanggung saat menjual rumah:

Pajak Penghasilan (PPh)
Sebagai penerima uang hasil transaksi, penjual rumah wajib membayar Pajak Penghasilan (PPh). Menurut Peraturan Pemerintah nomor 34 tahun 2016 tentang Tarif Baru PPh Final atas Pengalihan Hak Atas Tanah/Bangunan, besaran PPh yang dikutip dari penjualan rumah sebesar 2,5%.

Artinya, jika rumah memiliki harga jual senilai Rp1 miliar, PPh yang harus dibayarkan adalah 2,5% dari angka tersebut atau sekitar Rp25 juta. Pembayaran PPh harus dilakukan sebelum Akta Jual Beli diterbitkan sesuai dengan harga rumah yang disepakati penjual dan pembeli.

Pajak Bumi Bangunan (PBB)
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dibayarkan oleh perseorangan atau badan hukum yang mendapat manfaat dari hak atas tanah dan bangunan di atasnya. Pajak yang dibayar per tahun wajib dilunasi pemilik/penjual rumah sebelum dialihkan kepemilikannya kepada pembeli.

Besaran PBB adalah 0,5% dari Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) dikalikan NJOP sebagai dasar pengenaan pajak. NJKP yang ditetapkan pemerintah adalah 40% untuk rumah dengan harga di atas Rp1 miliar, dan 20% jika harga rumah di bawah Rp1 miliar.

Misalnya rumah dengan NJOP Rp1,5 miliar dijual, maka NJKP sebesar 40% hari harga, yakni Rp600 juta. Dengan demikian, PBB yang dikenakan sebesar 0,5% dari Rp600 juta, yaitu Rp3 juta.

Sementara rumah yang dijual dengan NJOP Rp900 juta memiliki besaran NJKP 20% atau Rp180 juta. Maka PBB-nya sebesar 0,5% dari Rp180 juta, yakni Rp900 ribu.

Biaya Notaris
Saat melakukan transaksi jual-beli rumah, biasanya Anda memerlukan jasa notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berdomisili di wilayah rumah yang dijual. Jasa notaris dibutuhkan untuk mengesahkan akta jual beli (AJB), akta pembagian hak tanggungan (APHT), hingga pemeriksaan keabsahan sertifikat.

Biaya notaris termaktub dalam pasal 36 Undang-undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (UUJN). Penetapan biaya notaris didasarkan pada nilai ekonomis dan nilai sosial dari setiap akta yang dibuat. Biasanya penentuannya besar kecilnya dilihat dari nilai ekonomis akta, dan nilai sosial akta.

Meskipun biaya notaris adalah tanggung jawab penjual, namun penjual bisa melakukan negosiasi dengan pembeli jika mereka bersedia. Pembagian tanggung jawab biaya notaris bisa mengurangi beban biaya administrasi yang harus dibayarkan penjual.

6 Jenis Biaya dan Pajak yang Ditanggung Pembeli Rumah
Berikut lima jenis biaya dan pajak penjualan rumah yang harus ditanggung pembeli rumah:

PPN
Jika Anda melakukan pembelian rumah yang dijual oleh developer atau badan yang merupakan Pengusaha Kena Pajak (PKP), maka Anda wajib membayar PPN dengan tarif 10% dari harga tanah. Tapi, jika penjual rumah bukan PKP, contohnya ketika Anda membeli rumah second (rumah bekas), maka pembeli harus menyetorkan sendiri PPN nya ke kas negara.

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
BPHTB adalah pajak penjualan rumah yang ditanggung pembeli rumah, serupa dengan PPh yang dikenakan kepada penjual. Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Dalam hal jual beli, Nilai Perolehan Objek Pajak adalah harga transaksi, sementara dalam hal hibah, hibah wasiat, dan waris adalah nilai pasar.

Besaran BPHTB maksimal 5% dari harga jual rumah (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Jumlah NPOPTKP sendiri sudah ditentukan oleh masing-masing pemerintah daerah tempat rumah berdiri.

Cara menghitung BPHTB:
Tarif BPTHB (5%) x (Nilai Perolehan Objek Pajak – Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak)

Sebagai contoh, besaran Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (“NPOPTKP”) di DKI Jakarta ditetapkan sebagai berikut:

Rp 80 juta untuk setiap Wajib Pajak; dan
Rp 350 juta untuk Waris dan Hibah Wasiat.

Biaya Pembuatan Akta Jual Beli (AJB)
Biaya Akta Jual Beli (AJB) yang besarannya 1% dari nilai transaksi jual-beli rumah ini, biasanya ditanggung oleh pembeli, kecuali bila ada kesepakatan dengan pihak penjual.

Akan tetapi, tak menutup kemungkinan pihak PPAT yang diberi tanggung-jawab meminta lebih dari 1% untuk biaya AJB. Namun, angka tersebut masih bisa dinegosiasi, terutama jika rumah yang ditransaksikan memiliki harga yang tinggi.

Biaya Balik Nama Sertifikat
Biaya Balik Nama sertifikat biasanya mencapai 2% dari nilai transaksi atau sesuai dengan peraturan pemerintah daerah yang berlaku. Pembeli rumah second biasanya harus melakukan proses balik nama tersebut sendiri, berbeda bila rumah dibeli dari pengembang.

Biaya Bank
Jika Anda menggunakan kredit dari bank (KPR), maka bank akan mengutip biaya provisi. Biaya ini mencakup biaya appraisal dan biaya administrasi.

Biaya appraisal adalah jasa konsultan independen untuk menaksir harga pasar properti yang akan dibiayai. Selain itu, bank juga mengharuskan debitur membayar biaya asuransi untuk melindungi aset jaminan dari kebakaran. Sedangkan untuk melindungi risiko pada debitur, bank juga mengharuskan calon debitur membayar premi asuransi jiwa.

Biaya Cek Sertifikat
Biaya cek sertifikat berkisar Rp100.000. Cek sertifikat penting untuk mengetahui legalitas sertifikat rumah yang akan dibeli. Hal ini penting dilakukan agar Anda terhindar dari masalah akibat membeli rumah yang bermasalah. Biaya ini biasanya sudah termasuk di dalam biaya notaris.