RealEstat.id (Jakarta) - Rancangan Undang-undang Ibu Kota Negara (RUU IKN) telah disahkan pada 18 Januari 2022 lalu. Republik Indonesia akan memiliki ibu kota negara (IKN) baru di Kalimantan Timur yang bernama Nusantara.
Pemerintah membutuhkan dana IKN sebesar Rp466 triliun yang anggarannya tidak semata-mata bersumber dari Pendapatan dan Belanja Negara (APBN). Selain APBN, pemerintah akan mengandalkan pembangunan IKN yang sumber dananya dari modal swasta, aset BUMN, sampai KPBU (Kerja Sama Pemerintah dengan Badan Usaha). Pemerintah dalam expose yang disampaikan berharap sebagian besar sumber pendanaan IKN menggunakan skema KPBU.
Skema kerja sama KPBU di IKN menjadi menarik untuk disimak. Pasalnya, terdapat peluang bagi badan usaha berpartisipasi dalam investasi, namun harus tetap hati-hati. Mengapa demikian?
Baca Juga: REI dan 99 Group Luncurkan Pusat Informasi Ibu Kota Negara Baru
Kerja Sama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU)
KPBU adalah kerja sama antara pemerintah dan badan usaha dalam penyediaan infrastruktur untuk kepentingan umum. Penyediaan infrastruktur mengacu pada spesifikasi yang telah ditetapkan sebelumnya oleh Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah/BUMN/BUMD.
Sumber daya yang digunakan berasal dari sebagian atau seluruhnya dari badan usaha dengan memperhatikan pembagian risiko di antara para pihak. Pengertian KPBU ini dapat diperhatikan dalam Peraturan Presiden RI Nomor 38 Tahun 2015 tentang Kerja sama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur.
Lewat skema KPBU, pemerintah dapat mencukupi kebutuhan pendanaan secara berkelanjutan dalam penyediaan infrastruktur melalui pengerahan dana swasta. Pemerintah dapat mewujudkan penyediaan infrastruktur yang berkualitas, efektif, efisien, tepat sasaran, dan tepat waktu.
Diharapkan pula, skema ini dapat menciptakan iklim investasi yang mendorong keikutsertaan BUMN, BUMD, badan usaha swasta yang berbentuk PT, badan hukum asing, atau koperasi (Badan Usaha) dalam penyediaan infrastruktur berdasarkan prinsip usaha secara sehat.
Baca Juga: Lima Catatan Awal Terkait RUU Ibu Kota Negara
Melalui skema KPBU, pemerintah mendorong digunakannya prinsip pengguna membayar pelayanan yang diterima, atau dalam hal tertentu mempertimbangkan kemampuan membayar pengguna. Adanya regulasi serta perjanjian KPBU memberikan kepastian pengembalian investasi Badan Usaha dalam penyediaan infrastruktur melalui mekanisme pembayaran secara berkala oleh pemerintah kepada Badan Usaha.
Dalam perkenbangannya kini, penyelenggaraan skema KPBU dapat diterapkan ke dalam infrastruktur ekonomi dan infrastruktur sosial. Terdapat 20 (dua puluh) jenis infrastruktur, yaitu: (1) transportasi; (2) jalan; (3) sumber daya air dan irigasi; (4) air minum; (5) sistem pengelolaan air limbah terpusat; (6) sistem pengelolaan air limbah setempat; (7) sistem pengelolaan persampahan dan/atau limbah bahan berbahaya dan beracun; (8) telekomunikasi dan informatika; (9) ketenagalistrikan; (10) minyak dan gas bumi dan energi terbarukan (termasuk bio-energi); (11) konservasi energi; (12) fasilitas perkotaan; (13) kawasan; (14) pariwisata; (15) fasilitas pendidikan, penelitian, dan pengembangan; (16) fasilitas sarana dan prasarana olahraga, kesenian dan budaya; (17) kesehatan; (18) pemasyarakatan; (19) perumahan rakyat; dan (20) bangunan negara.
Selain keduapuluh sektor infrastruktur tersebut, Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah dapat mengajukan permohonan KPBU untuk jenis infrastruktur lain kepada Menteri Perencanaan Pembangunan.
Baca Juga: Kunjungi BSD City, Mensesneg dan Menteri PUPR Studi Banding Ibu Kota Negara
Kemungkinan ini dapat diperhatikan dalam pasal 4 Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas Nomor 4 Tahun 2015 sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas Nomor 2 Tahun 2020 tentang Tata Cara Pelaksanaan Kerja sama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur.
Kerja sama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur. Dalam Perpres Nomor 38 Tahun 2015, disebutkan bahwa bentuk pengembalian investasi kepada pihak swasta (Badan Usaha Pelaksana) atas penyediaan infrastruktur dapat bersumber dari 2 (dua) cara.
Pertama, pembayaran oleh pengguna infrastruktur dalam bentuk tarif (user fee). Kedua, pembayaran secara berkala oleh Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah kepada Badan Usaha Pelaksana atas tersedianya layanan infrastruktur yang sesuai dengan kualitas dan/atau kriteria sebagaimana ditetapkan dalam perjanjian KPBU atau yang dikenal dengan Pembayaran Ketersediaan Layanan (Availability Payment).
Baca Juga: Kunjungi BSD City, Jokowi Tinjau Penerapan Smart City dan Green Building
Skema KPBU IKN
Pemerintah akan menggunakan skema KPBU yang dapat berupa availability payment (AP) atau tariff/user change. Selain itu, pemerintah memiliki beberapa skema dalam penyediaan infrastrucut antara lain Bangun Guna Serah (BGS), Bangun Serah Guna (BGS), Kerja sama Pemanfaatan (KSP) dan Kerja sama Penyediaan Infrastruktur (KSPI).
Terdapat beberapa bentuk pembangunan yang akan dilakukan KPBU. Pertama, infrastruktur dasar dan utilitas (selain yang telah tercakup dalam APBN). Kedua, rumah dinas ASN/TNI/POLRI, Kalau diperhatikan perencanaan yang ada direncanakan lahan seluas 96,99 hektar yang akan dibangun rumah sebanyak 11.268 unit.
Ketiga, gedung eksekutif, legislatif, dan yudikatif. Keempat, peningkatan konektivitas (bandara, pelabuhan dan jalan tol/jalan non-tol. Bandara dan pelabuhan diupayakan pemerintah merupakan pembiayaan BUMN (murni), namun dapat dipertimbangkan menjadi skema KPBU. Kelima, sarana pendidikan, museum dan sarana kesehatan.
Baca Juga: Pemda yang Menunda Layanan PBG, Bisa Kena Risiko Hukum!
Jika diperhatikan, wilayah Kawasan IKN mencakup area seluas 56.181 hektar, sementara Kawasan Inti Pusat Pemerintahan (KIPP) seluas 6.856 hektar. Pemerintah mencadangkan lahan untuk perluasan sehingga total kawasan IKN nantinya menjadi seluas 256.142,72 hektar. Lahan yang tersedia di kawasan IKN terdapat milik pemerintah atau BUMN sehingga diharapkan dapat mengurangi biaya pengadaan lahan.
Meskipun demikian, berdasarkan informasi yang diperoleh terdapat relatif banyak konsesi perkebunan milik perusahan swasta serta beberapa lahan bekas pertambangan. Pengadaan lahan untuk IKN dengan kondisi penguasaan lahan ini tidak mudah, karena memerlukan proses pembebasan lahan. Dalam praktiknya proses pemberian ganti rugi kerapkali muncul perselesihan terkait nilai dan bentuk ganti rugi serta isu terkait aspek sosial politik serta persoalan lingkungan hidup.
Investor yang berminat dalam skema KPBU sebaiknya melakukan mitigasi risiko dalam kerja sama dalam skema ini terutama terkait pengadaan lahan.Isu tanah harus sudah clean and clear, setidak-tidaknya sudah terpetakan risikonya dan sebaiknya menjadi tangggung jawab pemerintah. Pemerintah diyakini lebih controllable dalam melakukan pembebasan lahan dengan beberapa kelebihan yang dimilikinya.
Baca Juga: Legal Audit, Atasi Sengkarut Sengketa Tanah
Perlu Kehati-hatian
Dalam skema ini, rezim hukum yang mengatur bukan hanya semata hukum privat tetapi hukum publik. Perjanjian dibuat antara pemerintah dan badan usaha tidak semata berdasarkan asas kebebasan berkontrak. Perjanjian itu harus tanduk kepada aturan-aturan dalam hukum publik.
Di sisi lain, masih terdapat ketidakpastian hukum dalam penyelenggaraan kegiatan KPBU. Pengaturan dalam Perpres Nomor 38 tahun 2015 memiliki potensi tumpang tindih atau intervensi regulasi dari peraturan lain yang lebih tinggi. Khususnya terkait dengan regulasi sanksi pidana dan sanksi administrasi.
Berdasarkan asas legalitas, KPBU membutuhkan pengaturan yang fleksibel dengan sanksi yang proporsional, adil dan pasti. Dengan demikian, pengaturan terkait KPBU harusnya diatur pada tingkatan undang-undang agar pengaturannya lebih khusus tidak menyebabkan ketidakpastian hukum dalam penerapan sanksi dengan peraturan perundang-undangan lainnya.
Baca Juga: Pakar: Pandemi COVID-19 Buka Peluang Redesign Ibu Kota Negara
Pengaturan KPBU pada dasarnya terkait dengan keuangan atau jaminan negara sebagaimana diatur dalam pasal 23 UUD tahun 1945. Pada UU No.1/2004 tentang Perbendaharaan Negara menyatakan bahwa: "Barang milik negara/daerah dilarang digadaikan atau dijadikan jaminan untuk mendapatkan pinjaman".
Pengaturan pada tingkat Perpres seyogianya tidak dapat membuat pengaturan baru yang bertentangan dengan peraturan diatasnya (UU Perbendaharaan Negara). Dengan demikian dibutuhkan pengaturan khusus (lex specialis) pada tingkat Undang-undang.
KPBU juga berkaitan dengan Hak Milik yang diatur pada hierarkhi Undang-undang dan tidak dapat digantikan dengan peraturan di bawah Undang-undang. Kalau materinya menyangkut sanksi atau mengambil hak tidak bisa dilakukan oleh eksekutif sehingga harus mendapat izin dari legislatif.
Baca Juga: Pemda Perlu Fasilitasi Penyediaan Lahan Untuk Program Perumahan
Badan usaha selaku pelaku usaha membutuhkan kepastian hukum dan jaminan proyek dari pemerintah. Harus disadari bahwa proyek infrastruktur merupakan proyek yang membutuhkan dana besar serta karakteristik pengembalian modal (return) yang lama.
Penutup
Pembangunan IKN memberikan kesempatan cukup besar bagi badan usaha berpartisipasi dalam berbagai bentuk investasi penyediaan infrastruktur. Ini menjadi peluang dan tentu saja menantang kemampuan manajemen dan keuangan yang dimiliki badan usaha. Badan usaha dapat berkolaborasi dengan lembaga pembiayaan termasuk perbankan.
Meskipun peluang bisnis skema KPBU di IKN ini menarik, badan usaha juga harus berhati-hati terhadap kepastian pengembalian investasi. Aman dan bijaklah dalam bisnis properti. Semoga artikel ini bermanfaat.
Juneidi D. Kamil, SH, ME, CRA adalah Praktisi Hukum Properti dan Perbankan. Artikel ini adalah pendapat pribadi penulis. Untuk berkorespondensi, dapat disampaikan melalui email: kamiljuneidi@gmail.com.
