Mengamankan Investasi Properti Saat Terdampak Sengketa Utang di Pengadilan Niaga

Berperkara di pengadilan itu digambarkan dalam sebuah kata bijak: “arang habis, besi binasa”. Artinya, pihak debitur dan kreditur sama-sama merugi.

Juneidi D. Kamil, Pakar Hukum Properti (Foto: RealEstat.id)
Juneidi D. Kamil, Pakar Hukum Properti (Foto: RealEstat.id)

RealEstat.id (Jakarta) - "Risiko datang dari ketidaktahuan tentang apa yang kamu kerjakan". Demikian ungkapan Warren Buffett, seorang pengusaha Amerika Serikat yang juga diakui sebagai salah satu investor tersukses di dunia. Pernyataan ini berlaku universal, tidak terkecuali dalam transaksi dan investasi properti.

Pengetahuan investasi properti akan membawa keberhasilan memperoleh margin keuntungan yang layak serta melindungi investasi dan konsumen properti juga akan terhindar dari risiko, termasuk kerugian akibat permohonan PKPU/Kepailitan yang melanda pengembang properti.

Cerdas Berinvestasi Properti
Geliat bisnis properti high rise building pada masa pandemi Covid-19 diwarnai dengan relatif banyaknya munculnya permohonan PKPU/Kepailitan terhadap pengembang properti. Pengembang dan konsumen properti patut waspada atas adanya keinginan pihak-pihak tertentu yang mengajukan permohonan PKPU/Kepailitan terhadap pengembang.

Mereka berusaha mendapatkan keuntungan dengan menjadikan tanah dan bangunan proyek properti sebagai boedel pailit. Pengembang dan konsumen properti dituntut pula untuk waspada terhadap upaya untuk membatalkan kesepakatan perdamaian dalam proses PKPU/Kepailitan yang sudah dihomologasi.

Baca Juga: Pengembang dalam PKPU, Konsumen Lakukan 3 Hal Penting Ini!

Saat ini, beberapa pengembang yang dinyatakan PKPU berhasil berdamai dengan para krediturnya. Bahkan persetujuan untuk berdamai berasal dari sebagian besar kreditur. Ini menjadi kabar baik sekaligus membawa angin segar bagi pertumbuhan bisnis properti. Keberhasilan berdamai ini patut menjadi pembelajaran (lesson learned) bagi pasar properti, bukan hanya penting bagi pengembang selaku debitur tetapi juga bagi para kreditur.

Proses menuju perdamaian yang berhasil dihomolagasi itu tidak mudah, relatif besar biaya, tenaga dan waktu yang dibutuhkan untuk mencapainya. Untuk itu kesepakatan perdamaian yang dicapai harus terus dijaga kelangsungan dan pemenuhan komitmennya, sehingga harapan investasi dari semua pihak dapat terealisasi.

Konsumen properti harus cerdas, sehingga dibutuhkan upaya edukasi dalam banyak aspek. Upaya edukasi ini bukan saja dalam hal potensi pendapatan pengembalian investasi properti yang dikenal dengan return of invesment (ROI), tetapi juga edukasi terkait risiko legal (legal risk) yang muncul selama investasi.

Relatif banyaknya pengembang properti dimohonkan PKPU/Kepailitan di Pengadilan Niaga, seringkali membuat konsumen properti menjadi gelisah dan khawatir dengan investasinya. Dalam keadaan tertentu, konsumen tidak tahu harus berbuat apa untuk menyelamatkan investasinya.

Baca Juga: 3 Langkah Penting Konsumen Properti saat Pengembang Pailit

Berperkara di pengadilan itu digambarkan dalam sebuah kata bijak, “arang habis, besi binasa”. Artinya, sama-sama rugi. Pihak debitur dan kreditur sama-sama dalam keadaan rugi. Oleh karenanya, langkah non litigasi dapat menjadi pilihan yang lebih baik. Paradigma penyelesaian sengketa utang dengan jalur non litigasi ini menjadi penting agar penyelesaian perkara tidak dimanfaatkan pihak lain yang memiliki motif terselubung untuk mengeruk keuntungan ekonomi bagi dirinya sendiri.

Dalam aspek legal, konsumen properti jangan terlalu latah untuk mengajukan permohonan PKPU/Kepailitan properti. Beberapa kasus memperlihatkan pihak konsumen properti ditunggangi oleh pihak lain untuk meraih keuntungan. Konsumen properti sebaiknya waspada ulah dari pihak ketiga yang oportunis ini. Mereka menangguk di air keruh, mengambil keuntungan di saat banyak yang dilanda nestapa.

Memenuhi Komitmen
Kesepakatan perdamaian yang berhasil disahkan (homologasi) harus terus dipertahankan kelangsungannya. Bangunan properti, sarana dan prasarana serta legalitas kepemilikan sesuai spesifikasi yang ditawarkan pengembang harus dapat dinikmati konsumen properti. Konsumen properti juga harus memberi ruang waktu serta menyelesaikan pembayaran uang muka serta pelunasannya kepada pengembang.

Perdamaian homologasi mengikat serta melindungi kepentingan para pihak sesuai kesepakatan yang tertuang dalam perjanjian perdamaian. Apalagi persetujuan perdamaian itu diambil dari sebuah itikad baik yang telah mendapat persetujuan dari mayoritas kreditur. Monitoring terhadap pelaksanaan komitmen dalam perdamaian penting dilakukan oleh para pihak, untuk itu perlu adanya jalinan  komunikasi yang harmoni di antara para pihak.

Baca Juga: Pengembang dalam PKPU, Bagaimana Nasib Konsumen Properti?

Pemungutan suara (voting) dalam suatu perdamaian diatur berdasarkan pasal 281 ayat 1 UU No. 37 tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (UUK/PKPU). Rencana perdamaian dapat diterima apabila kamar kreditur konkuren maupun kamar kreditur separatis disetujui lebih dari 1/2 (satu perdua) jumlah kreditur yang haknya diakui atau sementara diakui serta tagihannya sudah mewakilli 2/3 (dua pertiga) bagian dari seluruh tagihan yang didaftarkan.

Berdasarkan ketentuan ini, maka masing-masing kamar kreditur separatis maupun kreditur konkuren wajib menyepakatinya. Jika salah satu tidak sepakat, maka debitur akan berakhir pailit.

Selanjutnya berdasarkan pasal 226 UUK/PKPU, dengan diperolehnya homologasi perdamaian maka PKPU berakhir demi hukum. Pengurus PKPU wajib mengumumkan pengakhiran PKPU dalam Berita Negara Republik Indonesia dan paling sedikit (dua) surat kabar harian yang telah ditunjuk oleh Hakim Pengawas.

Setelah homologasi diperoleh, pemenuhan kewajiban sesuai komitmen perlu dikomunikasikan oleh debitur kepada seluruh kreditur. Komunikasi ini menjadi penting untuk menumbuhkan keyakinan dari para kreditur agar tidak mudah terpengaruh akan informasi-informasi tidak benar dari pihak-pihak yang tidak memiliki itikad baik.

Baca Juga: Perdamaian PKPU Green Pramuka City, Angin Segar Bagi Bisnis Properti

PT Duta Paramindo Sejahtera merupakan pengembang Apartemen Green Pramuka City, salah satu properti yang melakukan homologasi perdamaian tanggal 24 Agustus 2020 terus berusaha melaksanakan komitmen untuk menyelesaikan SHMSRS atas nama kreditur/konsumen. Mereka berusaha menyelesaikan tahapan demi tahapan rencana   proses pembuatan dan serah terima SHMSRS dalam rentang waktu 7 (tujuh) tahun.

Saat ini sudah terdapat beberapa tahapan yang sudah selesai dilaksanakan. Pertama, desain perencanaan keseluruhan tower. Kedua, pengurusan Ketetapan Rencana Kota (KRK), yang tertuang dalam Internal Schedule Penerbitan SHMSRS Green Pramuka City. Ketiga, Pra Gambar Perencanaan Arsitektur (GPA) berikut dengan sidang-sidangnya. Keempat, perpanjangan dan penyesuaian Sertipikat Laik Fungsi (SLF) seluruh tower yang terus dilakukan secara rutin sesuai masa berlakunya. Kelima, pengesahan Gambar Perencanaan Arsitektur (GPA) berikut sidang- sidangnya.

Waspada Pihak Ketiga
Adanya upaya pihak ketiga untuk membatalkan perdamaian yang dihomologasiperlu diwaspadai. Biasanya pihak-pihak ini  memanfaatkan situasi untuk keuntungan dirinya sendiri, dan mencari celah yang dapat dimanfaatkan untuk membatalkan kesepakatan perdamaian yang dihomologasi, tanpa mau peduli dengan kesengsaraan yang akan dialami kreditur lainnya.

Pembatalan kesepakatan perdamaian yang dihomologasi bisa membuat blunder. Di satu sisi, pengembang properti menjadi terganggu konsentrasinya untuk terus menyelesaikan komitmen pemenuhan perdamaian yang dihomologasi. Di sisi lain, banyak kreditur yang akan kembali merasa terancam atas pengembalian dana investasinya.

Baca Juga: Pengembang Dalam PKPU, Apa yang Harus dilakukan Pihak Perbankan?

Harus disadari, penyelesaian sengketa utang apabila terjadi kepailitan merupakan proses yang akan berlangsung sangat lama. Hingga kini, belum ada success story konsumen properti yang mendapatkan pengembalian investasi yang optimal dalam pemberesan boedel pailit. Keadaan ini disebabkan karena konsumen properti merupakan kreditur konkuren yang kedudukannya berada di bawah kreditur preference dan kreditur separatis.

Ada beberapa hal yang justru merugikan kreditur jika kepailitan terjadi. Misalnya, dalam kasus kepailitan Kemanggisan Residence, konsumen properti hanya  mendapatkan sekitar 38% saja dari harga pembelian properti sebelumnya. Belum lagi dengan kerugian lain, misalnya, jika apartemen itu dibeli dengan skema kredit pemilikan apartemen (KPA), kepailitan justru menyebabkan kredit kreditur di bank akan berstatus macet, dan kreditur akan tercatat buruk dalam sistem layanan informasi jasa keuangan (SLIK).

Baik buruknya nilai investasi properti sebenarnya bergantung pada iklim positif dunia properti itu sendiri. Dalam konteks tercapainya perdamaian homologasi, konsumen properti selaku kreditur yang telah menyetujui perdamaian seyogyanya berkontribusi untuk meningkatkan nilai (value) dari proyek properti yang dibelinya.

Beredarnya pemberitaan yang isinya mengenai kepailitan suatu produk properti justru akan menurunkan nilai (value) dunia properti secara luas dan menyebabkan iklim yang buruk mengenai properti. Sebaliknya pemberitaan baik mengenai dunia properti akan meningkatkan harga jual proyek properti, yang berarti akan memberikan margin keuntungan yang tinggi bagi konsumen properti tersebut.

Baca Juga: Waspadai Konflik P3SRS dalam Pengelolaan Apartemen

Penutup
Dalam banyak kasus, risiko akibat permohonan PKPU/Kepailitan yang melanda pengembang properti merugikan banyak pihak. Meskipun PKPU/Kepailitan sebagai sarana  penyelesaian utang, tetapi karena aturan-aturannya masih lemah, instrumen ini dimanfaatkan oleh pihak-pihak yang tidak beritikad baik untuk memperoleh keuntungan.

Oleh karena itu, konsumen properti harus cerdas dalam berinvestasi, pengembang properti dan konsumen harus berkomitmen memenuhi   kesempatan perdamaian, dan masing-masing pihak harus waspada atas adanya pihak ketiga yang tidak beritikad baik. Akhirnya, aman dan bijaklah dalam bisnis properti.

Redaksi@realestat.id

Artikel ini ditulis oleh: Juneidi D. Kamil, SH, ME, CRA, Praktisi Hukum Properti dan Perbankan. Untuk berkorespondensi dan berkonsultasi, dapat disampaikan melalui email: kamiljuneidi@gmail.com

Berita Terkait

Ristyan Mega Putra (Foto: dok. realestat.id)
Ristyan Mega Putra (Foto: dok. realestat.id)
F Rach Suherman (Foto: Dok. realestat.id)
F Rach Suherman (Foto: Dok. realestat.id)
F Rach Suherman (Foto: Dok. realestat.id)
F Rach Suherman (Foto: Dok. realestat.id)
Ristyan Mega Putra (Foto: dok. realestat.id)
Ristyan Mega Putra (Foto: dok. realestat.id)