Mau Punya Rumah di Usia 26 Tahun, Begini Caranya!

Kendala generasi milenial dalam membeli rumah bukan daya beli, tetapi karena gaya hidup yang boros. Rata-rata mereka hanya menabung 10,7% dari pendapatan.

RealEstat.id (Jakarta) - Indonesia mendapat bonus demografi, yaitu generasi milenial usia 20 – 35 tahun yang berjumlah 63,4 juta atau 24% dari jumlah penduduk Indonesia sebesar 265 juta jiwa (data 2018). Apabila dibandingkan dengan usia produktif yang mencapai 179,1 juta, maka persentase generasi milenial sebanyak 35%.

Ironisnya, survei yang dilakukan Rumah123 memprediksi di tahun 2020 hanya 5% generasi milenial (kelahiran antara 1982 – 1995) yang sanggup membeli rumah, sisanya 95% tak memiliki tempat tinggal. Gaya hidup yang cenderung boros dan rata-rata kenaikan harga rumah yang sangat tinggi, menjadi penyebab utamanya.

Maksudnya, kenaikan penghasilan dengan kenaikan harga rumah tidak sebanding: kenaikan penghasilan generasi milenial tidak lebih 10% setahun, sedangkan kenaikan harga rumah baru (primary) produk developer Jabodetabek sekitar 17%. Artinya, semakin menunda pembelian rumah, maka semakin lebar gap antara penghasilan dengan harga rumah.

Maka pertanyaannya, bisakah kaum milenial memiliki rumah?

Harga Rumah Naik Terus
Kenaikan harga rumah juga dipengaruhi hukum demand dan supply. Persedian lahan terbatas, karena bumi diciptakan hanya sekali dan tidak bisa diperluas; sementara, di sisi lain, jumlah penduduk bertambah yang menyebabkan permintaan terus meningkat.

Jumlah backlog (kekurangan pasokan) rumah nasional menurut data Kementerian PUPR per 8 Maret 2019 berkisar 7,6 juta unit. Padahal Dirjen Penyediaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (KemenPUPR) menyatakan pembangunan rumah untuk masyarakat hingga 31 Desember 2019 mencapai 1.257.852 unit. (Media Indonesia, 3 April 2020).

Survei IDN Research Institute
IDN Research Institute melakukan survei bertajuk “Indonesia Millennial Report 2019” yang menjaring aspirasi 1.400 responden milenial dengan rentang usia 20 - 35 tahun di 12 kota besar di Indonesia. Survei yang dilakukan dalam rentang 20 Agustus 2018 - 6 September 2018 ini menunjukkan bahwa 64,9% generasi milenial belum mempunyai rumah. Dari sebanyak 35,1% yang telah memiliki rumah, sebagian besar membelinya melalui developer (38,2%), sisanya memeroleh rumah dari non-developer (34,4%), perumahan kavling (23,7%), dan rumah susun (3,7%).

Hal yang menjadi kendala sebenarnya bukan karena kemampuan daya beli, tetapi karena gaya hidup milenial yang boros. Menurut survei tersebut, mereka hanya menabung 10,7% dari pendapatan, sedangkan 51,1% pendapatan habis untuk kebutuhan bulanan.

Dengan perincian sebagai berikut: kebutuhan rutin bulanan (51,1%), tabungan (10,7%), hiburan (8%), asuransi (6,8%), internet (6,8%), telepon (6%), amal (5,3%), cicilan utang (3,3%), dan investasi (2,0%).

Apabila generasi milenial hanya mampu menabung 10,7% dari pendapatan, rasanya semakin sulit untuk bisa membeli rumah yang harganya setiap tahun merangkak naik.

Perhitungan Penghasilan Kaum Milenial
Menurut survei Karir.com di tahun 2017, rata-rata penghasilan generasi milenial adalah Rp6.072.111. Bila mereka bisa menabung 20% dari penghasilan, maka selama tiga tahun bekerja akan mempunya saldo Rp47.664.000, dengan asumsi kenaikan penghasilan 10% per tahun.

Setelah menikah—dengan asumsi si pasangan memiliki penghasilan dan masa kerja yang sama—maka tabungan akan menjadi dua kali lipat, yaitu Rp95.328.000. Penghasilan gabungan ini sudah cukup untuk membayar uang muka (DP) rumah lewat fasilitas KPR (Kredit Pemilikan Rumah).

Perhitungannya sebagai berikut:

Penghasilan suami – istri (join income) per bulan adalah Rp14.520.000, dengan maksimal cicilan kredit 30% dari penghasilan = Rp4.356.000.
Harga rumah yang mampu dibeli Rp530 juta dengan uang muka Rp53 juta + biaya proses Rp23.8 juta (asumsi biaya proses 5% dari plafon pinjaman) = total uang muka + biaya proses Rp76.850.000.
Cicilan per bulan KPR dengan jangka waktu (tenor) 15 tahun, dengan asumsi bunga 7% adalah Rp4.287.411.

Usia 26 Tahun Bisa Punya Rumah!
Seandainya umur 23 tahun mulai bekerja, kemudian umur 25 tahun menikah, maka umur 26 tahun sudah mampu memiliki rumah seharga Rp530 juta. Saat ini di Jakarta dan Kota Bekasi kita tidak sulit menemukan harga rumah real estat di kisaran Rp500 jutaan, di Kota Depok mungkin masih ada rumah seharga itu atau bisa juga rumah non developer yang harganya lebih miring. Lokasi yang paling memungkinkan adalah di daerah Kabupaten Bekasi, Kabupaten Bogor dan Tangerang, harga rumah Rp.500 jutaan masih banyak tersedia.

Hal yang harus menjadi pertimbangan kaum milenial dalam membeli rumah adalah konektivitas atau akses transportasi yang terintegrasi dan dekat dengan berbagai fasilitas yang mereka butuhkan, termasuk kedai kopi atau ruang kerja bersama (co-working space) sebagai gaya hidup (survei Rumah.com).

Jadi kaum milenial harus mengekang diri membeli pakaian, handphone, komputer/laptop, peralatan rumah tangga, dan kegiatan leisure & traveling, sebaliknya harus menabung sebesar 20% dari penghasilan dan segera akhiri masa jomblo-mu dan menikahlah, supaya kamu tidak menjadi “gelandangan”.

Kris Banarto, MM, CPM adalah praktisi marketing properti dan pemerhati etika bisnis yang saat ini menjabat sebagai General Manager Sales & Marketing Gapuraprima Group. Artikel ini adalah pendapat pribadi penulis.