RealEstat.id (Jakarta) – Dalam beberapa kasus kepailitan, terdapat permasalahan hukum yang merugikan pemilik properti karena tanah dan bangunan yang dimilikinya menjadi boedel pailit. Akibatnya, pemilik properti tidak dapat menggunakan kewenangan sepenuhnya sebagaimana lazimnya pemilik properti.
Keawaman pemilik properti terhadap hukum membuat dirinya tidak tahu harus berbuat apa sebagai bentuk upaya hukum mengamankan kepentingannya. Nah, apakah yang harus dilakukan oleh pemilik properti dalam menghadapi kasus seperti ini?
Properti Menjadi Boedel Pailit
Properti yang menjadi boedel pailit membuat kewenangan pemilik menjadi terganggu. Boedel pailit adalah harta kekayaan milik individu atau badan hukum yang ditetapkan dalam pailit menjadi sumber untuk pemberesan yang akan dijual guna pelunasan kewajiban kepada para krediturnya.
Penguasaan propertinya berada di tangan Kurator yang ditunjuk dan diangkat berdasarkan putusan Pengadilan Niaga. Keadaan ini tentu saja merugikan pemilik properti, mereka tidak secara leluasa dapat mengalihkan dan/atau menjadikan sebagai jaminan kredit.
Baca Juga: Perseroan Terbatas (PT) Pailit, Bagaimana Tanggung Jawab Direksi?
Keadaan ini dialami oleh AZ, beliau seorang debitur KPR sebuah bank yang kini merasa gegana (gelisah, galau, dan merana). Pasalnya beliau mendapat informasi developer yang membangun proyek perumahan yang dibelinya dinyatakan dalam keadaan pailit. Padahal beliau sudah menempati rumah dan membayar angsuran KPR secara lancar.
Setelah diperiksa ternyata rumah KPR yang dibelinya belum dilakukan proses balik nama. Jual beli saat realisasi KPR masih dilakukan dengan penandatangan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) pada tahun 2011.
Berdasarkan informasi yang diperolehnya, transaksi PPJB itu belum ditingkatkan menjadi AJB serta sertipikat masih berupa SHGB Induk atas nama developer. Dalam proses kepailitan developer itu diketahui pula bahwa properti yang dimiliki AZ ditetapkan sebagai boedel pailit.
Lain lagi dengan AF. Beliau membeli properti berupa rumah dengan tipe 45 dengan luas tanah 96 m² dari developer pada 2015. Mekanisme pembayarannya disepakati dengan cara tunai bertahap (cash termijn).
Baca Juga: Pengembang Dinyatakan Pailit, Cicilan KPR Otomatis Lunas?
Saat transaksi jual beli developer dengan AF dibuat perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) yang ditandatangani oleh keduanya. Beliau mengangsur sebanyak 36 bulan dan sudah melunasinya kepada developer.
AF sudah menempat properti yang dibelinya bersama keluarga. Belakangan AF mendapat informasi developer diputus pailit oleh Pengadilan Niaga pada 2023.
Sertipikat tanahnya diketahui ternyata masih menjadi jaminan kredit developer di bank. Parahnya lagi, kini properti yang sudah dibelinya secara lunas itu menjadi boedel pailit.
Gugatan Lain-lain
Ditetapkannya properti menjadi boedel pailit tentu tidak terjadi begitu saja. Prosesnya didahului dengan identifikasi yang dilakukan Kurator dalam menelusuri harta debitur yang ditetapkan dalam keadaan pailit yang disetujui oleh Hakim Pengawas. Namun dalam praktek tidak jarang terjadi kecerobohan dalam penetapan boedel pailit yang merugikan pemilik properti.
Tindakan developer yang tidak menyelesaikan sertipikat kepada pembeli properti merupakan bentuk ingkar janji. Tindakan developer yang menjaminkan obyek properti yang sudah dijualnya dan dibayar lunas pihak lain merupakan perbuatan melawan hukum.
Baca Juga: Waspada! Inilah Modus Debitur Nakal Hindari Kewajiban Bayar Utang
Hukum mengatur tiap-tiap perbuatan melawan hukum, yang membawa kerugian bagi orang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya menerbitkan kerugian, mengganti kerugian tersebut (Pasal 1365 KUHPerdata).
Nah, apakah upaya hukum yang dapat dilakukan oleh pemilik properti untuk membebaskan properti miliknya dalam boedel pailit?
Pemilik properti dapat mengajukan keberatan kepada Kurator atas penetapan poperti miliknya sebagai boedel pailit. Keberatan ini tentu saja dilakukan dengan memberikan alasan berupa fakta-fakta serta dokumen legal yang membuktikan perolehan kepemilikan properti itu dilakukan dengan itikad baik.
Langkah mengajukan gugatan lain-lain ke pengadilan niaga sesungguhnya merupakan upaya terakhir ketika Kurator dan Hakim Pengawas gagal menyelesaikan perselisihan terkait kepalitan.
Baca Juga: Memahami Aturan Kepemilikan Properti Untuk Warga Negara Asing (WNA)
Penyelesaian atas permasalahan ini dapat dilakukan secara terbuka oleh Kurator dan Hakim Pengawas. Solusi penyelesaiannya bersifat win win solution dan langsung mengikat para pihak kreditur dan debitur.
Ketika perselisihan terkait penetapan boedel pailit tersebut gagal diselesaikan oleh Kurator maupun Hakim Pengawas, maka pemilik properti dapat mengajukan untuk diselesaikan oleh Hakim Pemeriksa Pengadilan Niaga.
Pemilik properti mengajukan tuntutan dalam Gugatan lain-lain agar properti miliknya dicoret atau dikeluarkan dari daftar boedel pailit. Gugatan lain-lain dilakukan melalui pendaftaran gugatan lain-lain di kepaniteraan niaga.
Gugatan lain-lain harus diajukan kepada Ketua Pengadilan Niaga melalui seorang Advokat. Panitera menyampaikan gugatan kepada Ketua Pengadilan Niaga selama 2 (dua) hari sejak pendaftaran dilakukan. Sidang pemeriksaan atas gugatan diselenggarakan dalam jangka waktu paling lambat 20 (dua puluh hari) setelah gugatan didaftarkan.
Baca Juga: Kiat Kerja Sama Pemanfaatan Tanah HPL Agar Tidak Tersandung Masalah
Pemeriksaan Gugatan lain-lain dilakukan secara sederhana. Dan putusan gugatan harus diucapkan paling lambat 60 (enam puluh) hari setelah tanggal gugatan di daftarkan.
Penutup
Pemilik properti jangan putus asa dan pasrah begitu saja saat properti miliknya ditetapkan sebagai boedel pailit. Hukum mengatur adanya langkah hukum yang dapat dilakukan untuk membebaskannya baik melalui langkah non litigasi maupun langkah litigasi melalui gugatan lain-lain.
Langkah yang ditempuh dapat dilakukan secara sendiri-sendiri atau bersama-sama dengan para pemilik properti yang merasa dirugikan, hal ini sangat tergantung pada kondisi obyektif permasalahannya. Semoga artikel ini bermanfaat.
Artikel ini ditulis oleh: Dzaky Wananda Mumtaz Kamil, SH.
Penulis adalah Praktisi Hukum Properti dan Perbankan berdomisili di Jakarta. Alumni Fakultas Hukum Universitas Diponegoro ini tengah mengikuti Program Studi Pasca Sarjana Magister Ilmu Hukum Universitas Gajah Mada. Korespondensi dapat dilakukan melalui email: dzakywanandamumtazk@gmail.com
Simak Berita dan Artikel Menarik Lainnya di Google News
