RealEstat.id (Jakarta) - Tikungan zaman tak terelakkan. Pendemi COVID-19 berimbas kontraksi ekonomi. Pertumbuhan menurun curam lagi. Badan Pusat Statistik (BPS) merilis warta di bawah judul “Ekonomi Indonesia Triwulan II 2020 turun 5,32 Persen”. Ngeri. Jamak negara didera resesi, karena dua kuartal berturut pertumbuhan minus ekonomi.
Indonesia menyiasati kontraksi ekonomi dengan jurus Pemulihan Ekonomi Nasional (PEN) dalam kondisi bencana non-alam yang tak terprediksi. Disebut beleids luar biasa (extra-ordinary), terbitlah PP No.23/2020 juncto PP No.43/2020 sebagai kebijakan intervensi.
Akankah Pemulihan Ekonomi Nasional itu dirancang suai-skenario bangkit juncto pulih cepat, atau gerak pemulihan melambat: U-Shaped recovery? Tak cuma kebijakan, tapi tindakan senyatanya yang menentukannya. Patut ditanya pulih itu untuk siapa?
Baca Juga: Hapernas 2020: Sektor Perumahan Dukung Pemulihan Ekonomi Nasional
Menilik PP 23/2020, dipatok prinsip atau asas PEN—salah satunya: Keadilan Sosial (Pasal 3 huruf a). Keadilan sosial defenisi lain dari pemihakan kepada yang rentan subsider marginal. Posisi prinsip itu pengarah norma. Penentu tindakan. Mengutip Prof. Mahadi (alm), asas-lah yang menganyam norma. Norma yang bersua dengan tindakan nyata dalam ruang sosial. PP 23/2020 yang menyekrupkan PEN dengan Keadilan Sosial perlu ketabahan pada prinsip. Berakar dari gagasan konstitusi sosial yang menenun kebijakan sosial negara kesejahteraan. Sebab itu, PEN tidak hanya melulu soal teknis dan desain model bisnis.
Mencerna kedua PP ikhwal PEN, bagi siapakah siasat ekonomi extra ordinary itu ditujukan, diperlakukan dan bagaimana memperlakukan? Akankah totok menyasar serapan arus kencang tenaga kerja domestik? Apalah membawa turut serta pemulihkan efek “pendarahan”—yang belum tentu tersebab pendemik COVID-19? Atau demi membibit tumbuhnya lapisan baru kaum usahawan Indonesia –yang indeksnya masih tipis: 2% - 3%?
Jika nyinyir ini dilanjutkan, adakah energi dari PEN itu kebijakan afirmatif yang bergeliat luar biasa membuka akses kemudahan berusaha bahkan keran redistribusi pengelolaan sumberdaya alam dan energi? Mengubah postur penjangkauan modal yang bertumbuh merata? Mencetak “generasi baru” lapisan usahawan milenial Indonesia?
Baca Juga: Multiplier Effect Sektor Perumahan Diyakini Bantu Pemulihan Ekonomi Nasional
Majelis pembaca, anyaman ke-1 opini ini; bagaimanakah PEN Berkeadilan Sosial memantik cipta lapisan “generasi baru” usahawan tangguh Indonesia?
Menukik ke sektor perumahan rakyat, akankah menjadi garis kebijakan luar biasa kepada perumahan rakyat yang layak (adequate) dan terjangkau (affordable)?
Pebila loyal kepada jurus pemulihan ‘sejahtera papan’ dari Mohammad Hatta: “Satu Rumah Sehat untuk Satu Keluarga”, maka tepat dan adil mendalil bahwa perumahan dan permukiman dalam perkotaan (housing and urban development/HUD)—sebut saja HUD sector—menjadi cluster bagi terobosan akseleratif PEN. Urban housing diyakini akseleratif bagi cluster pemulihan ekonomi rakyat-tangguh. Karena perumahan itu mozaik terpenting pembentuk kota, maka PEN-Perumahan menyekrupkan urban housing dengan urban economic.
Sebab itu, PEN Berkeadilan Sosial memantik kebijakan anggaran perumahan rakyat dan “rights sizing” perumahan rakyat cq. HUD sector menjadi prioritas tinggi, pun dalam lingkup kebijakan PEN.
Baca Juga: Gerakkan Ekonomi Nasional, Sektor Properti Perlu Insentif di Masa Pandemi
Rekapitalisasi dan refocusing anggaran HUD sector ini, menjadi anyaman ke-2 opini ini. Perlu fokus aktivasi sisi rantai pasok penyediaan menyekrup kapasitasi sisi rantai-belanja (beli, cicil, sewa) MBR alis Masyarakat Berpenghasilan Rendah. Namun sistem kelembagaan (legal structure) paling menentukan. Mesti pasti, terukur, dan dapat diaktivasi.
Ruang lingkup program PEN (PMN, Penempatan Dana, Investasi Pemerintah, Penjaminan) –sebagai instalasi saluran pembiayaan PEN— mengasumsikan aktivasi (dan pemulihan juga pembentukan) kelembagaan—yang bergerak dengan sense of crisis.
Analog tamsil “pesawat terbang kepada destinasi/rute terbang”. Harus jelas tugas sang Pilot in Command (“PiC”)—sebagai “King After Closing the Door” tatkala taxing, menuju run-away, “crucial eleven” lepas landas (take off), penjelajahan (cruising), dan mendarat (landing).
Langkah pemulihan perlu “pesawat” tangguh PEN dengan kelembagaan “PiC”—yang diaktivasi-pulihkan dengan akselerasi tenaga penuh. Tersebab itu PEN Berkeadilan Sosial mengasumsikan urusan konkuren perumahan MBR pada pemerintah daerah, musti dipulihkan dan diaktivasi!
Bagaimana mungkin pemulihan nasional HUD sector tanpa memerankan “mesin” kelembagaan pemerintah daerah?
Apa terobosannya? Segerakan harmonisasi-efektif struktur dan sistem penyediaan perumahan cq. rantai pasok dan rantai-beli MBR.
Disarankan harmonisasi-efektif Pasal 407, Pasal 13, Pasal 15 UU Pemda dengan kelembagaan HUD sector versi UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman.
Inilah saatnya kelembagaan pemerintah –sebagai penanggungjawab pembangunan perumahan rakyat rumah umum, rumah khusus, rumah negara) [vide Pasal 40 UU 1/2011] yang belum diaktivasi sejak diundangkan tahun 2011, segera dikonkretkan.
Mengaktivasi dan menugaskan dalam skala besar kelembagaan BUMN perumahan cq. Perum Perumnas menggarap “destinasi” program PEN --yang diorganisir secara terstruktur, sistematis, masif.
Juga, mengaktivasi kelembagaan penjaminan dan pengalihan perumahan MBR [Pasal 55 ayat (2) UU 1/2011], pelembagaan sewa atau bukan sewa [Pasal 50 ayat (2) huruf b UU 1/2011], dan sewa-beli bagi MBR.
Baca Juga: Gagal Serah Properti: Kepailitan Developer atau Wanprestasi?
Anyaman ke-3 opini ini; aktivasi sistem kelembagaan perumahan rakyat yang tangguh—dalam mengerakkan HUD sector dalam skala besar dan prioritas tinggi.
PEN Berkeadilan Sosial memantik akselerasi perumahan rakyat adalah sahih dan benar! Merujuk cohabitation dari pidato Prof. Budi Prayitno, saat pengukuhan guru besar UGM, bahwa pembangunan perumahan dan perkotaan bukan menyisihkan sang marginal.
Inovasi pembiayaan (bersubsidi) bukan menyingkirkan warga dari hak atas kota, namun terkait capaian SDGs: Sustainability Cities and Communities.
Cohabitation pun tersambung dengan keadilan-ruang dalam kerangka hak atas kota (rights to the city), agar pendemi COVID-19 tak menyingkirkan warga dari ruang dan kotanya.
Baca Juga: Developer, Renewal Habit, dan Mental Juara
Anyaman ke-4 opini ini: PEN Berkeadilan Sosial menyasar cluster perumahan dan permukiman sebagai unit pemulihan dan sasaran langsung gelontor program PEN.
Zulfi Syarif Koto, Ketua Umum The HUD Institute menyebut dengan frasa "rumah-sehat-produktif". Mantan Deputi Perumahan Formal Kemenpera dan pernah Ketua Dewan Pengawas Perum Perumnas yang "Hatta-is" itu mengingatkan saya ikhwal kebijakan kredit triguna tahun 1996, mengintegrasikan pembiayaan hunian dan modal usaha.
Majelis Pembaca. Perumahan dan pembangunan perkotaan senyawa dengan sediaan lahan. Lahan inilah yang menjadi anasir penentu struktur harga jual rumah. Mencecah 50%-an dari harga rumah. Ironinya harga tanah yang meransek sebagu barang bebas acap dalam siatuasi inefisieni dan tak terkendali, pun oleh negara. Padahal UUPA masih tabah menganut "asas" fungsi sosial tanah.
Pemanfaatan tanah dan aktivasi lahan pasif untuk perumahan rakyat—dengan mendalilkan hak menguasai negara (HMN)—yang diformulasikan sebagai “rental economic” untuk menyediaan hunian perumahan rakyat.
PEN-Perumahan Berkeadilan Sosial pun didorong mencecah benah-benah land-management and policy.
Baca Juga: Saat FLPP Menjadi Dana Tapera, Bagaimana Nasib Perumahan Rakyat?
Anyaman ke-5 opini ini; optimalisasi pemanfaatan lahan perkotaan—sebagai generator PEN Berkeadilan Sosial.
Anyaman PEN Berkeadilan Sosial diwarnai dengan aktivasi peran pemerintah lebih besar dengan kelembagaan denan tata kelola-efektif yang terkonsolidasi-terkontrol kiprah dan kinerjanya dari ruang operasil “board of director” PEN. Yang terkoneksi dengan kolaborasi-partisipasi swasta (private) dan masyarakat (society).
Ujungnya, HUD sector dan industri perumahan-cum-realestat musti dinyamankan. Dengan disain legislasi UU tersendiri. Tak memadai dengan RUU Cipta Kerja.
Segerakan sebagai jurus PEN berkelanjutan.
Jika taknak menyebut “renewal social-contract”, sahih memilih jurus aktivasi teorema Hatta: “Satu Rumah Sehat untuk Satu Keluarga” sebagai jurus pemulihan PEN-Perumahan Berkeadilan Sosial. Yang tangguh menghadapi pendemi. Dengan spirit Merdeka Paripuna. Tabik.
Muhammad Joni adalah praktisi hukum properti, Managing Director Smart Property Consulting (SPC), Sekretaris Umum The HUD Institute, dan Ketua Masyarakat Konstitusi Indonesia (MKI). Artikel ini adalah pendapat pribadi penulis. Untuk berkorespondensi, dapat disampaikan melalui email: mhjonilaw@gmail.com.
