RealEstat.id (Jakarta) – Dalam investasi properti, pengembang membutuhkan kepastian hukum, bukan hanya mengenai hak atas tanah, tetapi juga kepastian tata ruang.
Membeli tanah bukanlah akhir dari proses investasi. Setelah tanah diperoleh, pertanyaan penting justru muncul, “Apakah tanah tersebut secara hukum dapat dimanfaatkan untuk proyek yang akan dibangun?
Kepastian kepemilikan hak atas tanah tidak selalu identik dengan kepastian pemanfaatan tanah. Tanah dapat memiliki sertifikat yang sah, tetapi penggunaannya tetap harus sesuai dengan tata ruang dan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Punya Sertifikat Belum Tentu Bisa Dibangun
Masih terdapat anggapan bahwa tanah yang telah memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB) dapat digunakan secara bebas oleh pemiliknya. Pandangan ini perlu diluruskan.
Sertifikat memberikan kepastian mengenai hak atas tanah, tetapi tidak otomatis memberikan kebebasan untuk menggunakan tanah tanpa memperhatikan peruntukan ruang.
Bagi pengembang, persoalan ini menjadi semakin penting karena keputusan pembelian tanah biasanya didasarkan pada asumsi bahwa tanah tersebut dapat dikembangkan menjadi perumahan, kawasan komersial, apartemen, atau kawasan industri.
Baca Juga: Legal Audit, Atasi Sengkarut Sengketa Tanah
Masalah muncul apabila setelah transaksi dilakukan ternyata terdapat hambatan dari aspek tata ruang. Dalam sistem penataan ruang, Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) dan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) memiliki posisi penting.
RTRW memberikan arah umum pemanfaatan ruang, sedangkan RDTR mengatur secara lebih rinci mengenai peruntukan dan pemanfaatan ruang pada wilayah tertentu.
Karena itu, pengembang perlu memastikan kesesuaian antara lokasi tanah dengan rencana proyek sejak sebelum transaksi.
Risiko semakin besar apabila suatu wilayah belum memiliki RDTR yang memadai, sedang melakukan revisi tata ruang, atau terdapat perubahan kebijakan yang belum dipahami pelaku usaha.
Persoalan juga semakin kompleks ketika dikaitkan dengan Lahan Sawah Dilindungi (LSD). Pemerintah memiliki kepentingan mempertahankan lahan sawah untuk menjaga ketahanan pangan.
Karena itu, tidak semua tanah yang secara administratif dimiliki seseorang dapat dengan mudah dialihkan menjadi kawasan nonpertanian.
Baca Juga: Tiga Cara Memberantas Aksi Kejahatan Mafia Tanah
LSD bukan merupakan jenis hak atas tanah. Tanah yang masuk dalam peta LSD tidak otomatis berarti sertifikatnya hapus atau kepemilikannya beralih kepada negara.
Namun, status tersebut dapat menimbulkan pembatasan terhadap pemanfaatan dan alih fungsi lahan sesuai ketentuan yang berlaku.
Risiko Ketidakpastian Tata Ruang
Pemerintah telah menetapkan peta LSD melalui Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 1589/SK-HK.02.01/XII/2021.
Perkembangan kebijakan juga ditandai dengan terbitnya Perpres Nomor 4 Tahun 2026 tentang Pengendalian Alih Fungsi Lahan Sawah.
Kondisi tersebut menunjukkan bahwa pemeriksaan tanah tidak cukup hanya dengan melihat sertifikat. Peta LSD, RTRW, RDTR, LP2B, serta ketentuan pemanfaatan ruang perlu diperiksa secara terpadu dalam proses legal due diligence.
Ketidakpastian tata ruang bukan sekadar persoalan administratif. Dampaknya dapat berhubungan langsung dengan nilai investasi, arus kas, pembiayaan bank, jadwal pembangunan, dan hubungan dengan konsumen.
Baca Juga: Aspek Legal HGB Apartemen di Atas HPL
Setidaknya terdapat lima risiko utama. Pertama, risiko salah membeli tanah. Pengembang dapat membeli tanah berdasarkan asumsi bahwa lokasi tersebut dapat dikembangkan, tetapi kemudian mengetahui bahwa rencana proyek tidak sesuai dengan ketentuan pemanfaatan ruang.
Kedua, risiko tertundanya proyek. Ketidakjelasan status tata ruang dapat menyebabkan pemenuhan persyaratan perizinan berlangsung lebih lama atau bahkan menghambat pelaksanaan proyek.
Ketiga, risiko pembiayaan. Ketidakpastian pemanfaatan tanah dapat memengaruhi penilaian bank terhadap kelayakan proyek dan kemampuan debitur memenuhi kewajibannya.
Keempat, risiko terhadap konsumen. Ketika pembangunan tertunda atau tidak dapat dilaksanakan sesuai rencana, pengembang dapat menghadapi komplain, tuntutan pemenuhan perjanjian, hingga potensi sengketa.
Kelima, risiko sengketa hukum. Apabila pengembang merasa dirugikan oleh keputusan atau tindakan administrasi pemerintahan, persoalan dapat berkembang menjadi sengketa yang membutuhkan penyelesaian melalui mekanisme administratif maupun peradilan sesuai ketentuan yang berlaku.
Dengan demikian, ketidakpastian tata ruang harus dipandang sebagai legal risk sekaligus business risk.
Baca Juga: Jaga Reputasi, Pengembang Properti Perlu Litigasi Public Relation
Legal Due Diligence sebelum Berinvestasi
Pengembang perlu memperluas ruang lingkup legal due diligence. Pemeriksaan tidak boleh berhenti pada pertanyaan, “Apakah tanah ini memiliki sertifikat yang sah?”
Pertanyaan berikutnya harus lebih strategis: “Apakah tanah ini secara hukum dapat dimanfaatkan untuk proyek yang akan dibangun?”
Sebelum membeli tanah, setidaknya terdapat enam pemeriksaan penting. Pertama, memeriksa status dan riwayat hak atas tanah.
Kedua, memastikan tidak terdapat sengketa, blokir, sita, hak tanggungan, atau permasalahan pertanahan lainnya.
Ketiga, memeriksa RTRW dan RDTR serta kesesuaiannya dengan rencana proyek. Keempat, memeriksa status LSD dan Lahan Pertanian Pangan Berkelanjutan (LP2B).
Kelima, memastikan persyaratan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang (KKPR) dan perizinan yang diperlukan.
Keenam, memasukkan hasil legal due diligence ke dalam feasibility study sebagai bagian dari dasar pengambilan keputusan investasi.
Baca Juga: Sengketa Gono-gini Rumah KPR: Begini Solusi Terbaiknya!
Dengan pendekatan tersebut, aspek hukum tidak lagi ditempatkan sebagai pemeriksaan administratif setelah keputusan bisnis dibuat.
Aspek hukum harus menjadi bagian dari investment decision making sejak awal. Bagi dunia properti, kepastian tata ruang memiliki nilai ekonomi.
Tanah yang lokasinya strategis tetapi memiliki ketidakpastian pemanfaatan ruang dapat memiliki risiko investasi lebih tinggi dibandingkan tanah yang status dan peruntukannya telah jelas.
Pemerintah tentu memiliki kewenangan untuk mengubah dan menyesuaikan tata ruang sesuai dinamika pembangunan.
Namun, perubahan kebijakan perlu disertai transparansi informasi, konsistensi data, koordinasi antar lembaga, serta mekanisme yang memberikan perlindungan dan kepastian bagi masyarakat maupun investor yang telah mengambil keputusan berdasarkan informasi resmi sebelumnya.
Pada sisi lain, pengembang juga tidak dapat hanya mengandalkan asumsi bahwa tanah yang telah dibeli pasti dapat dibangun. Kehati-hatian hukum harus dimulai sebelum transaksi dilakukan.
Baca Juga: 5 Kiat Restrukturisasi Pembiayaan Properti di Perbankan Syariah
Penutup
Bisnis properti membutuhkan modal besar dan memiliki jangka waktu investasi yang panjang. Karena itu, ketidakpastian hukum tata ruang dapat menjadi salah satu risiko terbesar dalam pengembangan proyek.
Tanah mungkin sudah dibeli, modal telah disiapkan, desain proyek telah dibuat, bahkan konsumen mulai ditargetkan.
Namun, apabila aspek tata ruang belum memberikan kepastian, seluruh rencana tersebut masih mengandung risiko.
Prinsip sederhana yang seharusnya menjadi pegangan pengembang adalah, “Jangan hanya memastikan tanah dapat dimiliki.
Pastikan pula tanah tersebut secara hukum dapat dimanfaatkan untuk tujuan investasi.” Kepastian tata ruang pada akhirnya bukan sekadar persoalan perizinan.
Ia merupakan bagian dari kepastian hukum, kepastian pembiayaan, kepastian pembangunan, dan pada akhirnya kepastian investasi properti.
Artikel ini ditulis oleh: Juneidi D. Kamil, SH, ME, CRA.
Penulis adalah Property & Banking Law Practitioner, Legal Risk & Dispute Resolution Advisor yang berdomisili di Jakarta. Untuk berkorespondensi dan berkonsultasi, dapat disampaikan melalui email: kamiljuneidi@gmail.com
Simak Berita dan Artikel Menarik Lainnya di Google News
