RealEstat.id (Jakarta) - Kolaborasi menjadi key success factor dalam keberhasilan investasi dalam bisnis properti. Banyak aspek yang bisa dikolaborasi, tidak terkecuali dalam upaya mendapatkan lahan lokasi proyek properti.
Akan tetapi, dalam melakoni kolaborasi bisnis, Anda harus cerdas, karena tidak jarang beberapa proyek properti justru macet akibat munculnya konflik antara pengembang dan pemilik lahan.
Nah, ada tiga hal yang penting diperhatikan saat pengembang melakukan kolaborasi dengan pemilik tanah dalam suatu perjanjian kerja sama pemanfaatan lahan bisnis properti.
Selektif Memilih Mitra
Memilih mitra kerja sama harus selektif, hampir sama halnya dengan seseorang yang memilih pasangan baik suami atau isteri. Komitmennya menjalin kehidupan bersama yang berlangsung seumur hidup dengan kesiapan kedua belah pihak dalam menghadapi suka dan dukanya.
Komitmen hubungan di antaranya keduanya adalah mereka hanya akan terpisah saat ajal menutup mata. Begitu juga dalam bermitra, kemitraan akan berlangsung selama masa proyek bisnis properti selesai dilaksanakan. Bahkan tidak tertutup kemungkinan, kolaborasi terus berlanjut dalam beberapa proyek bisnis properti berikutnya.
Kerja sama yang dilakukan pengembang dengan pemilik tanah harus didasari atas itikad baik (good faith). Kitab Undang-undang Hukum Perdata mempergunakan istilah itikad baik dalam dua pengertian, pengertian yang bersifat subyektif dan yang bersifat obyektif.
Baca Juga: Tiga Cara Memberantas Aksi Kejahatan Mafia Tanah
Itikad baik dalam pengertian subyektif disebut dengan kejujuran yang merupakan sikap bathin atau suatu keadaan jiwa. Sedangkan dalam pengertian obyektif, itikad baik berarti sesuai kepatutan menurut anggapan umum tentang itikad baik.
Para pihak yang bekerja sama seyogianya memiliki budaya hukum yang sama dalam penyelesaian konflik. Apabila terjadi konflik yang mengakibatkan perselisihan, maka jalan keluar yang ditempuh adalah mengedepankan cara musyawarah untuk mencapai mufakat. Cara menyelesaikannya bukan sebaliknya dengan membawa penyelesaian langsung ke lembaga pengadilan.
Pengembang dan pemilik tanah seyogianya harus saling terbuka terhadap informasi yang dimiliki. Mereka harus memberikan informasi apa adanya dan tiada dusta di antara keduanya. Keterbukaan ini akan menjadi kunci untuk membangun kepercayaan dan saling pengertian di antaranya keduanya sehingga kemitraan yang dibangun dapat terus berlangsung secara berkelanjutan.
Memilih Pola Kerja Sama
Dalam praktek bisnis properti terdapat beberapa pola kolaborasi pemanfaatan lahan dalam bisnis properti. Pertama, kerja sama pemanfaatan lahan dengan prinsip bangun bagi. Developer yang membangun properti di atas lahan, sebagian diserahkan kepada pemilik lahan.
Kedua, pembelian lahan dengan cara bertahap. Developer sudah dapat melaksanakan pembangunan di atas lahan pemilik dan pembayaran harga tanah dilakukan dalam beberapa tahap kepada pemilik lahan.
Ketiga, pemilik lahan menjadi pemegang saham di dalam perseroan. Lahan diperhitungkan modal pemilik lahan untuk ikut sebagai pemegang saham dalam perseroan.
Baca Juga: Cara Cerdas Membeli Cessie Proyek Properti
Selain dari ketiga pola kolaborasi pemanfaatan lahan di atas, masih banyak lagi pola-pola kerja sama pemanfaatan lahan antara pengembang dan pemilik lahan seperti pola BOT (build, operate & transfer), BTO (build, transfer & operate) dan lain-lain. Pola kerja sama seyogianya harus disesuaikan juga dengan kebutuhan para pihak dan cash flow proyek properti pengembang.
Di samping kerja sama di antara pengembang dan pemilik lahan, adakalanya masih diperlukan kerja sama dengan pihak perbankan untuk mendukung fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR)/Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) ataupun dukungan modal kerja konstruksinya.
Dalam hal masih memerlukan kerja sama dengan lembaga perbankan, maka pola kerja sama pemanfaatan lahan antara pengembang dan pemilik lahan harus menyesuaikan dengan kebijakan perbankan. Kedua belah pihak sebaiknya menkonfirmasi persyaratan yang diperlukan bank dalam memberikan dukungan kerja sama fasilitas KPR/KPA ataupun kerja sama dalam pembiayaan modal kerja konstruksi.
Kedua belah pihak harus menyadari tidak semua bank bersedia mengakomodasi adanya kerja sama antara developer dengan pemilik tanah dalam mendapatkan dukungan KPR/KPA dan kredit modal kerja dari perbankan.
Baca Juga: Meraup Untung dari Take Over Proyek Properti Macet
Kalaupun ada, mereka mengatur lebih rigid untuk mitigasi risiko hukum yang akan dihadapinya. Bank umumnya mensyaratkan agar penguasaan hak atas tanah lokasi proyek (dalam bentuk sertifikat hak atas tanah) dapat atas nama pengembang yang mengajukan permohonan dukungan pembiayaan kepada bank.
Apakah bank masih mengakomodir permohonan dukungan KPR/KPA atau kredit modal kerja konstruksi apabila sertifikat tanah masih terdaftar atas nama pihak lain? Ada bank yang masih mengakomodir keadaan itu sepanjang pemilik tanah adalah bagian dari Direksi atau Komisaris dari perusahaan pengembang yang mengajukan permohonan pembiayaan.
Dalam banyak kasus yang muncul masalah “bagi-bagi” atau pembagian pendapatan antara pengembang dan pemilik tanah menjadi isu sentral penyebab terjadinya konflik. Belajar dari pengalaman ini maka kedua belah pihak harus mengatur secara jelas tahapan pembayaran dan peluasan lahan, prosentase besarnya pembagian pendapatan yang menjadi keuntungan, kapan dan di mana dana pembayaran atau pembagian pendapatkan disalurkan dan lain-lain. Pengaturan terhadap masalah ini harus dibuat secara terperinci dalam perjanjian kerja sama pemanfaatan lahan agar tidak menimbulkan penafsiran yang berbeda-beda.
Kelengkapan Legal Dokumen
Developer sebelum melakukan kerja sama pemanfaatan lahan, maka sebaiknya melakukan pemeriksaan secara menyeluruh (due diligence) terhadap lahan yang akan menjadi obyek kerja sama. Pemeriksaan dilakukan bukan hanya aspek legal tetapi juga aspek teknis dan aspek finansial. Secara teknis misalnya terkait dengan
topografi lahan, plotting, tempat pembuangan limbah. Dari aspek finansial misalnya besarnya harga lahan, tata cara pembayaran, rencana anggaran biaya serta rencana cash flow dari proyek bisnis properti.
Dalam aspek legal maka harus dipastikan bukti penguasaan dan/atau alas hak pemilikan lahan. Bukti penguasaan lahan untuk tanah yang belum terdaftar (bersertifikat) dapat bukti girik, petuk, ketitir, Surat Keterangan Tanah dan lain-lain.
Baca Juga: Jaga Reputasi, Pengembang Properti Perlu Litigasi Public Relation
Sedangkan alas hak lahan yang sudah terdaftar (bersertifikat) umumnya dapat berupa Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB). Terdapat pula kemungkinan merupakan Sertifikat Hak Pakai bagi pemilik yang merupakan instansi-instansi pemerintah.
Kerja sama pemanfaatan lahan sebaiknya dibuat secara autentik dengan bantuan Notaris agar bukti kerja sama pemanfaatan lahan memiliki kekuatan hukum pembuktikan yang sempurna. Nilai pembuktian ini diperlukan untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan kepada para pihak yang bekerja sama. Mereka tidak dapat lagi membantah kebenaran terhadap isi dan tanda tangan akta autentik ini.
Pembuatan kerja sama pemanfaatan lahan harus dilakukan dengan kaidah-kaidah legal drafting yang baik. Perjanjian kerja sama harus mengakomodir kepentingan para pihak secara seimbang. Redaksi dalam perjanjian Kerja sama pemanfaatan lahan haruslah dibuat secara tegas (eksplisit) serta tidak memiliki banyak penafsiran yang dapat menjadi sumber konflik yang berujung kepada perselisihan (dispute).
Akte-akte yang dibuat saat kerja sama pemanfaatan lahan harus dibuat secara lengkap sesuai kebutuhan teknis pelaksanaan bisnis proyek properti. Dalam hal pemilik lahan adalah pihak lain maka diperlukan beberapa dokumen tambahan.
Baca Juga: Tips Mencegah Sengketa Harta Warisan dalam Keluarga
Pertama, Akte Perjanjian Kerja Sama (PKS) yang dibuat dihadapan Notaris antara pemohon kredit bank dengan pemilik lahan yang di dalamnya mengatur prinsip-prinsip kerja sama dalam pemanfaatan lahan.
Kedua, Akte Kuasa Mengurus Perizinan (jika dalam PKS diatur pengurusan perizinan merupakan kewajiban Pemohon). Ketiga, Akte Kuasa Membangun. Keempat, Akte Kuasa Menjual. Kelima, Akte Kuasa Mengurus Pemecahan dan Balik Nama Hak atas tanah.
Dari beberapa kasus yang ditemukan, pembuatan kerja sama pemanfaatan lahan yang antara pengembang dan pemilik lahan cenderung dilakukan gegabah. Keadaan ini lebih disebabkan karena keawaman mereka terhadap bisnis properti.
Saat ada pemilik lahan yang bersedia bekerja sama seolah-olah menjadi aji mumpung. Dalam prakteknya banyak pengembang yang terlalu berharap banyak kepada Notaris untuk membuat konsep perjanjian kerja sama pemanfaatan lahan yang melindungi kepentingan kedua belah pihak.
Penutup
Pengembang dalam melakukan kerja sama pemanfaatan lahan dengan pemilik tanah, sebaiknya meminta bantuan Konsultan Hukum yang profesional dalam menyusun akte perjanjian pemanfaatan lahan serta akta-akte kuasa yang dibutuhkan dalam bisnis properti.
Mereka sudah dapat mengindentifikasi risiko-risiko yang muncul, mengukur risiko-risiko itu serta sudah memiliki Langkah-langkah dalam mengelola risikonya. Kompetensi terhadap persoalan ini sangat penting agar risiko hukum di antara kedua belah pihak dapat dikelola secara baik.
Akhirnya, aman dan bijaklah dalam bisnis properti. Semoga artikel ini bermanfaat.
Juneidi D. Kamil, SH, ME, CRA adalah Praktisi Hukum Properti dan Perbankan. Artikel ini adalah pendapat pribadi penulis. Untuk berkorespondensi, dapat disampaikan melalui email: kamiljuneidi@gmail.com.
