RealEstat.id (Jakarta) – Menyiasati pergeseran struktural yang sedang berlangsung di sektor properti selama pandemi, para investor dan penyewa yang bergerak di sektor logistik di Asia Pasifik terlihat menata kembali strategi mereka.
Menurut konsultan properti JLL, hal-hal seperti peningkatan alokasi modal untuk sektor logistik, perubahan oleh e-commerce yang terakselerasi pandemi COVID-19, dan eksposur yang tinggi terhadap industri yang mengalami pertumbuhan cepat, telah mengubah fungsi dan cara kerja sektor properti logistik, dengan implikasi bagi para pemilik dan penyewa.
Baca Juga: Pasar Properti di Masa Pandemi, Sektor Logistik Paling Perkasa
Di Asia Pasifik, COVID-19 telah memengaruhi arus investasi dan permintaan sewa. Ketidakpastian seputar asumsi penjaminan emisi termasuk perkiraan sewa dan ketersediaan ruang, biaya modal, pembatasan perjalanan, dan kurangnya visibilitas harga telah memengaruhi volume transaksi di paruh pertama tahun ini yaitu turun 32% (y-o-y). Terlepas dari hal-hal tersebut, sentimen investor terhadap sektor logistik Asia Pasifik tetap positif
“Logistik tetap menjadi perhatian para investor meskipun terdapat moderasi dalam aktivitas transaksi, namun belakangan ini terdapat tanda-tanda yang menunjukkan bahwa pasar menjadi semakin kompleks. Arus masuk modal ke sektor logistik telah menghasilkan transaksi yang lebih kompleks dan partisipasi yang lebih besar dari investor lama maupun baru ke dalam sektor ini dan kami harapkan hal ini akan terus berlanjut,” kata Stuart Ross, Head of Industrial and Logistics JLL Southeast Asia.
Baca Juga: Optimisme Para Pemimpin Perusahaan Properti Asia Pasifik di Masa Pandemi
James Taylor, Head of Research JLL Indonesia menambahkan, sektor logistik sudah menjadi sektor favorit selama beberapa tahun di Indonesia. Jabodetabek masih kekurangan pasokan gudang logistik modern meskipun aktivitas pengembangan terus meningkat. Industri e-commerce yang berkembang tetap menjadi pendorong utama permintaan sewa ruang gudang berspesifikasi tinggi, tetapi sektor manufaktur, barang siap pakai dan kelompok logistik pihak ketiga juga merupakan pendorong permintaan utama.
"Sektor logistik juga terbukti sangat tangguh dalam menghadapi krisis global yang belum pernah terjadi sebelumnya," jelas James Taylor.
Beberapa Prediksi
Seiring dengan investor yang sedang menata kembali strategi sektor logistik mereka di Asia Pasifik, JLL memprediksi beberapa faktor utama untuk mengambil momentum dan memperkuat pergeseran struktur yang terjadi di sektor ini.
Pertama, mengejar transaksi platform. Tren akuisisi platform logistik cenderung meningkat dibandingkan aset satuan. Investor mendapatkan jaringan penyewa dan skala pencapaian dengan cepat melalui rute transaksi yang kompleks ini. Akuisisi platform yang dilakukan melalui merger atau privatisasi, juga memberikan cara tambahan untuk mengakses dan berekspansi ke sektor logistik.
Baca Juga: Pandemi COVID-19 Hantam Investasi Properti Asia Pasifik di Semester I 2020
Kedua, institusionalisasi secara cepat. Investor terbesar di dunia berinvestasi lebih banyak pada sektor logistik. Selain itu, sebagian besar pasokan baru merupakan aset logistik modern berskala besar untuk tingkat institusi, yang diharapkan dapat menarik lebih banyak investasi dari institusi.
Ketiga, potensi pertumbuhan nilai. Meskipun pertumbuhan nilai diperkirakan akan melambat selama tahun 2020 dan 2023, investor tetap optimis terhadap pendorong struktural sektor logistik. Nilai modal diperkirakan tetap kuat secara relatif, dengan kompresi imbal hasil sedang di beberapa pasar di wilayah tersebut.
Fokus Mitigasi Risiko
JLL melihat, permintaan sewa secara keseluruhan yang melambat pada paruh pertama tahun 2020 memang tidak dapat dihindari. Penyerapan bersih tercatat sekitar 700.000 meter persegi pada semester pertama 2020 hanya 2,2 juta meter persegi, atau turun dibandingkan semester pertama 2019 (2,9 juta meter persegi).
Meski demikian, ada lonjakan permintaan jangka pendek, terutama dari penjual bahan makanan dan perusahaan layanan kesehatan. Rantai pasokan masih terkena dampak, sehingga fokus meningkat pada mitigasi risiko dan ketahanan rantai pasokan.
Baca Juga: Timur Jakarta Dominasi Permintaan Ruang Kawasan Industri Jabodetabek
Peter Guevarra, Director Research JLL Asia Pacific mengatakan, pandemi akan mempercepat tren yang sudah berlangsung di sektor logistik Asia Pasifik, seperti peningkatan tingkat penetrasi internet, perluasan toko online, ritel omni-channel, dan integrasi teknologi ke dalam logistik dan pergudangan.
"Namun, dengan didukung oleh komitmen para penyewa dan investor, sektor ini berada pada posisi yang tepat untuk menanggapi pemulihan pasca-COVID-19,” kata Peter Guevarra.
Perubahan Strategi Penyewa
Perubahan perilaku dan kebutuhan masyarakat akan memengaruhi perubahan strategi oleh para penyewa sektor logistik di Asia Pasifik. JLL memprediksi aspek-aspek utama yang memengaruhi pengambilan keputusan bagi para penyewa antara lain:
Pertama, pengembangan fasilitas logistik bertingkat. Kota-kota padat penduduk, keterbatasan lahan untuk logistik, dan harga tanah yang mahal mendorong perkembangan sarana logistik bertingkat di beberapa kawasan, dengan permintaan yang meningkat terjadi di Australia dan India.
Baca Juga: Survei: Transparansi Pasar Properti Indonesia Naik Kelas!
Kedua, evolusi last-mile logistics. Akan ada banyak kecenderungan perubahan menuju logistik urban, optimalisasi pengantaran, cross-docking center dan penggunaan kendaraan otonom.
Ketiga, kemunculan pihak ketiga penyedia fasilitas logistik. Penyewa beralih dari tempat yang sempit, kuno, dan terbatas ke tempat baru di lokasi-lokasi utama untuk menunjang pertumbuhan di industri makanan dan minuman, kesehatan, farmasi, perkantoran, serta industri peralatan teknologi.
