Oleh: Paul Sutaryono, Pengamat Perbankan
RealEstat.id (Jakarta) – Bagi masyarakat menengah, menengah bawah, dan bawah yang digolongkan sebagai masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), problem utama mendapatkan rumah sering terbentur pada masalah pembiayaan lewat bank.
Padahal bagi masyarakat kebanyakan harapan untuk mendapatkan rumah hanya lewat skema KPR, baik yang ditawarkan bank swasta maupun BUMN.
Kondisi ini disadari betul oleh pemerintah, masyarakat kerap terbentur oleh pembiayaan lewat KPR, yang kemudian mendorong pemerintah mengeluarkan UU No 4 Tahun 2016 dibentuknya Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera). Selanjutnya operasional BP Tapera telah diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 25 Tahun 2020 tentang Penyelenggaraan Tapera.
Dalam perkembangannya program Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP), yang sebelumnya dipegang Pusat Pengelolaan Dana Pembiayaan Perumahan (PPDPP), kemudian dikelola oleh BP Tapera. Harapannya tentu FLPP bisa menjadi solusi yang tidak memberatkan bagi masyarakat untuk memiliki rumah layak huni.
Baca Juga: BP Tapera Lahir Menjawab Backlog Perumahan Bagi Masyarakat
Inovasi Produk BP Tapera
BP Tapera hingga saat ini terus berusaha mewujudkan layanan prima kepada para peserta dengan melakukan berbagai inovasi. Beberapa inovasi baru seperti Tabungan Rumah Tapera dan Tapera Mobile yang dikembangkan untuk membantu mempermudah jangkauan dalam penyaluran bantuan pembiayaan perumahan Rumah Tapera melalui Kredit Pemilikan Rumah (KPR), Kredit Bangun Rumah (KBR), dan Kredit Renovasi Rumah (KRR), hingga skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan.
Ketentuan mengenai spesifikasi, luas, lokasi dan bangunan rumah memperhatikan kebijakan dibidang perumahan dan kawasan permukiman.
Semua fasilitas pembiayaan di Rumah Tapera ini ditawarkan dengan bunga rendah, tetap sepanjang masa angsuran yaitu di 5% hingga lunas dengan batas penghasilan di angka Rp8 juta per bulan. Adapun untuk Papua dan Papua Barat batas penghasilannya Rp10 juta per bulan. Suku bunga kredit tetap (fixed rate), artinya, suku bunga kredit tetap itu tidak akan berubah hingga lunas.
Hal itu sangat berbeda dari suku bunga kredit tidak tetap atau mengambang (floating rate). Pada intinya, suku bunga kredit mengambang itu akan berubah sejalan dengan perubahan (naik atau turun) suku bunga acuan Bank Indonesia (BI).
Baca Juga: FLPP: 'Jalan Tol' Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) Dapatkan Rumah Layak Huni
Saat ini, suku bunga acuan BI mencapai 6% sejak 19 Oktober 2023. Tingkat suku bunga acuan BI itu sangat dipengaruhi oleh tingkat suku bunga acuan Amerika Serikat (The Fed Fund Rate) yang mencapai 5,5%.
Untuk Rumah Tapera jenis KPR, uang mukanya bisa nol persen dengan masa angsuran hingga 30 tahun. Sedangkan untuk KBR bisa dengan masa angsuran hingga 15 tahun dengan limit pembiayaan hingga Rp150 juta.
Adapun untuk KRR, peserta Tapera bisa memanfaatkan dengan masa tenor 5 tahun dengan pembiayaan paling tinggi hingga Rp75 juta. Untuk FLPP uang muka ringan, bebas premi asuransi, bebas PPN, selama masa angsuran hingga 20 tahun.
KPR Tapera bebas premi asuransi dan pajak pertambahan nilai (PPN) 11%. Apa itu PPN? PPN adalah pajak atas pajak atas konsumsi barang dan jasa di dalam daerah pabean yang dikenakan secara bertingkat dalam setiap jalur produksi dan distribusi. PPN merupakan pajak tidak langsung karena pembayaran atau pemungutan pajaknya disetorkan oleh pihak lain yang bukan penanggung pajak (Kemenkeu Learning Centre, 14 Oktober 2022).
Baca Juga: BP Tapera Kembalikan Dana Taperum Eks Bapertarum-PNS
Apa saja syarat dalam mengajukan KPR, KBR, dan KRR Tapera? Warga negara Indonesia (WNI) berusia minimal 20 tahun atau sudah menikah, maksimal penghasilan Rp8 juta per bulan atau Rp10 juta per bulan khusus untuk Provinsi Papua dan Papua Barat. Namun selain itu, mereka harus menjadi peserta Tapera paling singkat selama 12 bulan kepesertaan.
Untuk bisa menjadi peserta Tapera, ada dua cara yaitu dari sisi pemberi kerja dan pekerja itu sendiri. Dari sisi pemberi kerja, bisa langsung membuka portal kepesertaan (pilih pemberi kerja) kemudian masukan user ID dan password. Selanjutnya, unduh format data peserta berbentuk excel-sheet 1 (NIK, penghasilan bersih, dan gaji pokok). Terakhir, upload/submit data peserta.
Sedangkan dari sisi pekerja, calon peserta bisa melakukan registrasi secara mandiri dengan membuka portal kepesertaan dan mengisi data yang diperlukan meliputi data pribadi dan data financial.
Peserta yang diprioritaskan mendapatkan manfaat pembiayaan Tapera ditentukan oleh lamanya masa kepesertaan, tingkat kelancaran pembayaran simpanan, tingkat kemendesakan pemilikan rumah, dan ketersediaan dana pemanfaatan.
Baca Juga: Mayoritas Milenial Indonesia Masuk Kelompok MBR, Saatnya Manfaatkan Program BP Tapera
Keluhan para pengembang rumah subsidi terkait harga rumah kerap terdengar, dengan berbagai alasan. Salah satunya harga tanah yang terus melonjak dan makin sulit. Hal ini dijawab oleh pemerintah lewat Keputusan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) Nomor 689/KPTS/M/2023, tentang Batasan Luas Tanah, Luas Lantai dan Batasan Harga Jual Rumah Umum Tapak dalam Pelaksanaan Kredit/Pembiayaan Perumahan FLPP serta Besaran Subsidi Bantuan Uang Muka Perumahan (SBUM).
Aturan tersebut menetapkan batasan harga jual rumah yang dibagi menjadi 5 wilayah. Harga rumah bersubsidi paling rendah mencapai Rp162 juta pada 2023 dan Rp166 juta mulai 2024 di wilayah Jawa (kecuali Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi) dan Sumatera (kecuali Kepulauan Riau, Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai).
Untuk wilayah Kalimantan (kecuali Kabupaten Murung Raya dan Kabupaten Mahakam Ulu) pada tahun 2023 sebesar Rp177 juta dan mulai tahun 2024 sebesar Rp182 juta. Sedangkan untuk wilayah Sulawesi, Bangka Belitung, Kepulauan Mentawai, dan Kepulauan Riau (kecuali Kepulauan Anambas) sebesar Rp168 juta untuk tahun 2023 dan mulai tahun 2024 sebesar Rp173 juta.
Harga rumah bersubsidi paling tinggi mencapai Rp234 juta pada 2023 dan Rp240 juta mulai 2024 di wilayah Papua, Papua Barat, Papua Tengah, Papua Pegunungan, Papua Barat Daya dan Papua Selatan.
Baca Juga: Mendukung Penuh, OJK Apresiasi BP Tapera yang Fasilitasi Perumahan Pekerja Mandiri
Statistik Ekonomi dan Keuangan Indonesia yang diterbitkan oleh Bank Indonesia (BI) pada 20 September 2023 menunjukkan bahwa kredit properti (Rupiah dan Valas) tumbuh cukup signifikan secara tahunan (year on year/yoy) 9,03% dari Rp1.151,25 triliun per Juli 2022 menjadi Rp1.255,20 triliun per Juli 2023. Pertumbuhan itu mengalami kenaikan dari bulan sebelumnya 8,91% per Juni 2023.
Tercatat, kredit konstruksi tumbuh 4,69% dari Rp379,85 triliun menjadi Rp397,67 triliun (pangsa pasar 31,68% dari total kredit properti). Sedangkan kredit real estate tumbuh paling tinggi 12,74% dari Rp184,40 triliun menjadi Rp207,90 triliun (16,56%).
KPR dan KPA tumbuh cukup tinggi 10,67% dari Rp587 triliun menjadi Rp649,63 triliun (51,76%). Meskipun pertumbuhan KPR dan KPA masih kalah subur daripada kredit real estate, namun memiliki pangsa pasar (market share) paling besar 51,76%. Itulah sekilas kinerja kredit properti sampai dengan Juli 2023.
Simak Berita dan Artikel Menarik Lainnya di Google News
