RealEstat.id (Jakarta) - Hingga akhir Kuartal IV 2021, praktis tidak ada pasokan baru ruang perkantoran di Jakarta. Dengan demikian, pasokan kumulatif ruang perkantoran tidak berubah, di CBD Jakarta sebesar 6,96 juta m2 sedangkan di luar CBD Jakarta 3,62 juta m2.
Konsultan properti Colliers Indonesia mencatat, di 2022 akan ada tujuh gedung pekantoran di Jakarta yang selesai, dan akan menambah pasokan baru sekitar 350.000 m2 di CBD (central business district). Begitu juga di luar CBD, sebanyak tujuh gedung pekantoran diproyeksikan selesai dan menambah pasokan sekitar 200.000 m2 (lihat tabel).
"Sementara itu, pasokan ruang perkantoran di Jakarta untuk tahun 2024 dan 2025 sangat terbatas, baik di CBD maupun di luar CBD. Pasokan di 2024 baru akan diisi oleh Southgate Office Tower di Tanjung Barat, seluas 30.000 meter persegi," jelas Ferry Salanto, Senior Associate Director Research Colliers Indonesia, Rabu (5/1/2022).
Baca Juga: Aktivitas 'Downsizing' Ruang Perkantoran Masih Berlanjut
Di 2021 lalu, tingkat hunian (okupansi) ruang perkantoran di CBD Jakarta mencapai 78,4%, atau turun sekitar 5% dibanding sebelum pandemi, yakni di 2019. Sedangkan, di luar CBD Jakarta, tingkat hunian ruang perkantoran tercatat 79,2%, atau turun sekitar 3% dibanding sebelum pandemi.
Colliers Indonesia melihat, beberapa perusahaan tidak memperpanjang masa sewa dan beberapa lainnya mengurangi luasan kantor mereka. Sementara, perusahaan dari sektor teknologi, produk konsumsi harian, logistik, telekomunikasi serta instansi dan perusahaan yang berhubungan pemerintah, terlihat aktif mencari ruang kantor baru.
"Di 2022 ini, kami memproyeksikan tingginya jumlah pasokan baru akan kembali memicu penurunan tingkat hunian (okupansi). Untuk itu, agar dapat menjaga tingkat hunian gedung, para pemilik gedung atau pengembang akan terus memberikan insentif kepada tenant," tutur Ferry.
Baca Juga: Fasilitas Kantor Jadi Prioritas Utama Karyawan di Era New Normal
Di 2021 lalu, tarif sewa ruang perkantoran di CBD Jakarta tercatat sebesar Rp243,300, atau turun sekitar 12% dibandingkan 2019. Sedangkan di luar CBD, tarif sewa tercatat Rp178,120, atau turun hampir 10% dibandingkan 2019. Perbandingan tarif transaksi dengan tarif sewa yang ditawarkan saat ini berkisar 15% hingga 25%, setelah diskon.
Colliers Indonesia memprediksi, dengan tingginya angka pasokan baru, terutama dengan selesainya gedung pekantoran kelas premium di Jakarta, akan mempengaruhi perhitungan rata-rata harga sewa di tahun 2022.
Tingkat persaingan yang tinggi dan insentif harga sewa yang sangat kompetitif, membuat tenant bisa mempertimbangan alternatif relokasi, karena akan lebih menguntungkan dibandingkan perpanjangan kontrak sewa.
Di sektor perkantoran strata title, tarif sewa gedung tercatat 15% - 20% lebih rendah dibandingkan gedung sewa. Hal ini disebabkan pemilik gedung strata title selama pandemi cenderung menurunkan harga jual antara 18% – 33%.
Colliers Indonesia memproyeksikan, volume transaksi gedung perkantoran strata title di Jakarta masih akan rendah di 2022 ini. Sementara, harga jual akan relatif stabil, setidaknya hingga akhir tahun ini.
Rekomendasi bagi Pemilik dan Penyewa
Kepada pengembang dan pemilik ruang perkantoran di Jakarta, Colliers Indonesia menyarankan agar tetap akomodatif, baik kepada calon penyewa baru, maupun penyewa eksisting agar mereka melakukan perpanjangan kontrak sewa.
Beberapa bentuk insentif yang dapat diberikan, berupa pembebasan uang sewa, amortasi fit-out, pemberhentian masa sewa lebih awal tanpa penalti, pembebasan biaya parkir, dan lain-lain. Di samping itu, pemilik ruang perkantoran juga harus fokus dalam menjaga dan meningkatkan tingkat hunian.
Baca Juga: Panduan Transformasi Area Kerja di Perkantoran
"Mengingat tren yang terjadi sejak pandemi, sebaiknya alokasikan sebagian area untuk ruang kerja fleksibel. Pengoperasian ruang kerja fleksibel yang disediakan bisa dengan cara kerja sama ataupun dikelola secara mandiri," kata Ferry Salanto.
Sementara untuk penyewa dan pembeli ruang perkantoran di Jakarta sebaiknya manfaatkan kondisi “tenant market” dengan mempertimbangkan untuk melakukan relokasi ke tempat yang lebih baik.
"Perbaharui kontrak sewa dengan melakukan negosiasi dengan landlord agar mendapatkan harga yang kompetitif. Bila ada kesempatan, beli ruang di gedung perkantoran strata-title dengan harga yang sangat menarik," pungkas Ferry.
