RealEstat.id (Jakarta) - Tingginya permintaan akan hunian, mendorong para pengembang atau developer membangun proyek perumahan. Bahkan tidak sedikit pengembang dadakan yang tergiur. Akan tetapi bagaimana kualitas proyek perumahan para pengembang dadakan tersebut? Apakah mereka melakukan studi kelayakan?
Pengembang yang minim pengalaman kerap terkesan asal membangun perumahan dan hanya berorientasi pada keuntungan. Misalnya ada perumahan yang tidak dilalui angkutan umum, jauh dari fasilitas pendukung, dan lain-lain, yang bisa merugikan konsumen.
Baca Juga: 4 Tips Membeli Rumah Tanpa Masalah Bagi Pembeli Pemula
Survei yang dilakukan sebuah portal properti mengungkapkan, pertimbangan untuk membeli rumah secara berturut-turut adalah: lokasi perumahan, keamanan lingkungan, akses menuju transportasi publik, infrastruktur, dan fasilitas sekitar.
Selanjutnya yang menjadi pertimbangan adalah harga per meter persegi, luas bangunan, desain dan konstruksi, fasilitas perumahan, rencana pengembangan area, dan terakhir kesiapan untuk ditempati.
Melihat banyaknya keinginan pembeli rumah tersebut, mau tidak mau pengembang harus dapat menjawab keinginan itu ke dalam proyek perumahan yang dikembangkan. Namun yang terjadi tidak sedikit pengembang yang tidak bisa memenuhi keinginan pembeli.
Baca Juga: 5 Tips Investasi Tanah yang Aman dan Menguntungkan
Salah satu penyebab gagalnya pengembang membuat proyek yang baik adalah tidak cermat dalam melakukan studi kelayakan atau feasibility study. Studi kelayakan proyek perumahan ini sangat penting dan harus menjadi tahapan paling awal pembangunan perumahan.
Tahapan studi kelayakan proyek perumahan yang tidak cermat, akan berbuntut panjang. Contohnya, jika pengembang membeli tanah di daerah rendah, tentu akan mengundang banjir, akan mengakibatkan penghuni tidak nyaman tinggal di perumahan tersebut.
Studi Kelayakan Proyek Perumahan
Agar tidak terjadi masalah, berikut ini langkah-langkah penting studi kelayakan proyek perumahan:
Baca Juga: Strategi Pemasaran Properti di Tengah Pandemi Virus Corona
1. Peruntukan Tanah
Peruntukan tanah atau tata guna lahan merupakan upaya perencanaan menggunakan lahan dan pengelompokan wilayah dalam suatu kawasan berdasarkan pengkhususan fungsi-fungsi tertentu.
Fungsi tersebut antara lain fungsi pemukiman, perdagangan, industri, penghijauan dan lain-lain. Peruntukan lahan tertuang dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) di pemerintahan daerah masing-masing.
Peruntukan lahan dapat di cek terlebih dahulu di Pemerintah Daerah setempat. Pastikan bahwa lahan tersebut di peruntukan sebagai fungi pemukiman.
Ketika salah membebaskan tanah untuk peruntukan penghijauan misalnya, akan berakibat tidak keluarnya Izin Peruntukan Penggunaan Tanah (IPPT).
Baca Juga: 3 Cara Pembayaran Rumah dan Tips Memilihnya
2. Letak dan Bentuk Tanah
Setelah memastikan peruntukan tanah sebagai lahan pemukiman maka langkah berikutnya adalah memperhatikan letak tanah. Ada baiknya melakukan survei pada waktu musim hujan, agar mengetahui bahwa letak tanah tersebut tidak banjir.
Ada baiknya bertanya kepada warga sekitar, apakah tempat tersebut banjir atau tidak. Hal yang tidak kalah penting adalah perhatikan kemana pembuangan air di lokasi tersebut, dengan melihat aliran air dari hulu ke hilir.
Kemudian, perhatian bentuk tanah, tanah yang rendah dan perlu pengurukan pasti akan membutuhkan biaya yang besar dan akan mempengaruhi harga jual rumah. Bentuk tanah memanjang juga menjadi pertimbangan, karena akan membutuhkan biaya infrastruktur jalan yang tidak sedikit.
Baca Juga: 5 Cara Memilih Pengembang Properti yang Kredibel
3. Status Tanah
Langkah berikutnya melakukan pengecekan status tanah. Ada beberapa status tanah yaitu Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB), Akta Jual Beli (AJB), dan Girik.
Tentu yang paling aman ketika sertifikat sudah SHM. Tetapi pada prinsipnya harus melakukan pengecekan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat dan aparat desa/kecamatan. Karena ada beberapa kasus sertifikat ganda, sehingga pengembang harus melakukan pembayaran dua kali.
Memastikan siapa pemiliknya dan ahli waris juga penting, jangan sampai ada keberatan ahli waris dikemudian hari. Pada waktu transaksi, libatkan notaris dan aparat desa/kecamatan sebagai saksi. Dan buatlah dokumentasi foto supaya lebih aman.
Baca Juga: Tips Membeli Rumah: 8 Syarat Penting Tempat Tinggal Idaman
4. Lokasi Tanah
Lokasi tanah yang baik adalah berada di jalan pemerintah yang dapat dilalui oleh dua kendaraan roda empat. Perumahan di pinggir jalan yang sempit kurang diminati pembeli. Jalan yang dilalui oleh angkutan umum untuk memudahkan mobilitas penghuni akan lebih meningkatkan nilai jual tanah.
Pelajari fasilitas umum yang ada di sekitar lahan yang akan dibebaskan. Fasilitas tersebut adalah sekolah dari TK sampai dengan SMA, fasilitas kesehatan Rumah Sakit atau Puskesmas, fasilitas ibadah, pusat perbelanjaan, dan sebagainya.
Kemudian akses menuju transportasi umum, misalnya terminal bus dan stasiun kereta api. Fasilitas tersebut menjadi ideal ketika radiusnya dengan perumahan sejauh maksimal 5 kilometer.
Baca Juga: Tips Membeli Rumah Bekas: Cek 6 Hal Ini Saat Meninjau Lokasi
5. Melihat Pesaing
Melakukan survei kepada perumahan yang sudah ada di sekitar lokasi. Seperti apa konsepnya, fasilitas apa saja di dalam perumahan, berapa harga jualnya, strategi promosi dan berapa penjualan setiap bulan
Hal ini penting untuk mendapatkan gambaran berapa harga jual saat peluncuran perdana. Berapa prediksi penjualan per bulannya untuk menentukan uang masuk atau cash in.
Untuk menentukan margin maksimal harga belanja tanah secara sederhana adalah berdasarkan harga jual pesaing. Caranya adalah harga jual pesaing dikurangi pajak, kemudian dikurangi komponen harga bangunan (luas bangunan dikali harga bangunan per meter persegi).
Sisa dari pengurangan tersebut dibagi luas tanah, maka akan ketemu harga jual tanah per-meter. Harga jual tanah per-meter dibagi empat, itulah sebagai acuan harga pengembang membeli tanah. Misalnya harga jual tanah Rp4 juta, maka harga belanja tanah maksimal Rp1 juta/meter persegi.
Baca Juga: 3 Tips Menyewakan Rumah Melalui Iklan Online
Penutup
Demikian lima langkah permulaan dalam melakukan studi kelayakan. Tentunya masih memerlukan langkah lanjutan secara detail. Misalnya membuat Rencana Anggaran Belanja (RAB) untuk menghitung berapa harga jual tanah.
Menghitung RAB dengan memasukkan biaya perizinan, pembangunan infrastruktur, biaya promosi dan biaya operasional. Juga perbandingan antara lahan efektif dengan lahan untuk fasilitas sosial dan fasilitas umum.
Di dalam melakukan studi kelayakan buatlah tim dari lintas bagian, yang ahli di dalam bagian masing-masing. Sebaiknya tim terdiri dari bagian teknik, keuangan, pemasaran dan legal atau perizinan.
Kris Banarto, MM, CPM adalah praktisi marketing properti dan pemerhati etika bisnis yang saat ini menjabat sebagai General Manager Sales & Marketing Gapuraprima Group. Artikel ini adalah pendapat pribadi penulis.
