RealEstat.id (Jakarta) – Pasar perumahan tapak di kawasan Jabodetabek kedatangan sebanyak 2.257 unit baru pada Semester I 2026.
Angka yang mengalami penurunan sebesar 64,9% secara tahunan ini mencerminkan sikap pengembang yang lebih berhati-hati dan menunggu perkembangan kondisi ekonomi global.
Tangerang mendominasi peluncuran rumah baru dengan kontribusi sebesar 73% dari total pasokan, menunjukkan konsentrasi aktivitas pengembangan yang terus berlanjut di koridor tersebut.
Bogor-Depok menyusul dengan 12% dan Bekasi dengan 11%, sementara Jakarta dan Karawang masing-masing hanya 2% dan 1%.
Segmen rumah menengah masih menjadi kontributor terbesar dalam peluncuran proyek perumahan baru di wilayah Jabodetabek.
Baca Juga: Kinerja Penjualan Solid, Begini Peta Perumahan Tapak Jabodetabek di 2026
Berdasarkan data terbaru Cushman & Wakefield Indonesia, segmen ini menyumbang 36,5% dari total unit baru yang diluncurkan, sejalan dengan permintaan yang relatif stabil dari pasar kelas menengah.
Sementara itu, segmen Atas dan Menengah Atas mencatat peningkatan porsi yang cukup signifikan, masing-masing sebesar 25,7% dan 23,6%.
Jika digabungkan, kedua segmen tersebut menyumbang hampir separuh dari total unit hunian baru yang diluncurkan selama periode pengamatan.
Menurut Arief Rahardjo, Director of Strategic Consulting Cushman & Wakefield Indonesia, perubahan komposisi tersebut tidak terlepas dari perlambatan pasar properti secara lebih luas.
“Di tengah jumlah proyek baru yang semakin terbatas, pengembang tampaknya mulai memprioritaskan peluncuran produk hunian dengan segmen harga yang lebih tinggi,” tuturnya.
Baca Juga: Kenaikan Harga Rumah di Bekasi Tertinggi di Jabodetabek, Tangerang Paling Laris
Dalam kategori ini, unit hunian segmen Menengah Atas umumnya dipasarkan dengan harga di atas Rp2 miliar, sedangkan hunian segmen Atas memiliki harga di atas Rp3,5 miliar.
Tren tersebut menunjukkan adanya kecenderungan pengembang untuk lebih fokus menggarap segmen Atas dan Menengah Atas yang dinilai memiliki daya tahan lebih baik dalam menghadapi tekanan ekonomi.
Di sisi lain, riset terbaru Cushman & Wakefield Indonesia memperlihatkan, harga lahan perumahan di kawasan Jabodetabek juga terus mengalami peningkatan.
Hingga Juni 2026, harga rata-rata lahan perumahan di wilayah Jabodetabek tercatat mencapai Rp12.814.556 per meter persegi. Angka tersebut meningkat 0,54% secara semesteran (HoH) dan 1,38% secara tahunan (YoY).
Arief menjelaskan, kenaikan harga juga terlihat pada harga jual properti secara keseluruhan. Harga jual tercatat tumbuh 1,95% secara tahunan, lebih tinggi dibandingkan pertumbuhan harga lahan.
Baca Juga: Pasar Rumah Tapak di Jabodetabek Tetap Bergairah, Tingkat Penjualan Tembus 93%
“Kondisi ini mengindikasikan bahwa peningkatan biaya pembangunan dan konstruksi yang dipengaruhi oleh inflasi turut menjadi faktor pendorong kenaikan harga jual hunian,” urainya.
Sementara itu, perlambatan permintaan properti juga turut dipengaruhi oleh kebijakan suku bunga Bank Indonesia.
Selama periode tersebut, BI-Rate mengalami kenaikan kumulatif sebesar 100 basis poin antara Mei dan Juni 2026 hingga mencapai 5,75%.
“Level tersebut menjadi posisi tertinggi BI-Rate dalam satu tahun terakhir dan berpotensi memberikan tekanan tambahan terhadap daya beli konsumen, khususnya melalui peningkatan biaya pembiayaan atau kredit pemilikan rumah (KPR),” katanya.
Baca Juga: Rupiah dan IHSG Tertekan, Ini Sejumlah Tantangan dan Peluang Baru Sektor Properti Tanah Air
| Submarket | Area Rencana (Ha) | Area Terbangun (Ha) | Pasokan (Unit) | Permintaan (Unit) | Tingkat Penjualan | Rata-rata Harga Lahan (Rp/m²) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Jakarta | 1.144 | 785 | 27.579 | 24.116 | 87,4% | 16.237.770 |
| Tangerang | 28.372 | 10.077 | 231.722 | 218.829 | 94,4% | 14.897.397 |
| Bogor – Depok | 11.013 | 4.357 | 93.883 | 87.226 | 92,9% | 9.068.431 |
| Bekasi | 14.115 | 5.533 | 101.085 | 96.948 | 95,9% | 11.054.627 |
| Karawang | 212 | 76 | 1.165 | 968 | 83,1% | 6.840.244 |
| Jabodetabek | 54.856 | 20.828 | 455.434 | 428.088 | 94,0% | 12.814.556 |
Pasar Perumahan Jabodetabek Semester I 2026 (Sumber: Cushman & Wakefield Indonesia)
Tetap Tumbuh, namun Melambat
Menukil data Cushman & Wakefield Indonesia, permintaan di Jabodetabek pada Semester I 2026 hanya tumbuh sebesar 0,55% dibandingkan semester sebelumnya, atau melambat signifikan sejalan dengan pertumbuhan pasokan perumahan yang juga lebih terbatas.
Segmen perumahan Menengah tetap mendominasi permintaan (27,8%), diikuti oleh segmen Menengah Atas (26,6%) dan Atas (25,4%).
Menurut Arief Rahardjo, hal ini menunjukkan bahwa permintaan terhadap hunian kelas atas tetap relatif kuat di tengah perlambatan pertumbuhan pasar.
Rata-rata penyerapan bulanan per kawasan turun 40,6% secara tahunan menjadi 8,3 unit, sementara nilai penyerapan hanya turun 19,0% menjadi Rp24 miliar, menunjukkan lebih kuatnya penjualan unit berharga lebih tinggi.
Pada Juni 2026, harga rata-rata lahan perumahan di Jabodetabek mencapai Rp12.814.556/m2, atau naik 1,38% dibandingkan tahun sebelumnya.
Sementara itu, harga jual keseluruhan mengalami kenaikan yang lebih tajam, yaitu 1,95% YoY, yang mengindikasikan bahwa kenaikan biaya bangunan/konsutruksi akibat inflasi juga menjadi faktor pendorong di balik pertumbuhan harga ini.
Baca Juga: BI Rate Naik, Bagaimana Dampaknya terhadap Properti? Ini Analisis Colliers Indonesia
Cushman & Wakefield Indonesia memprediksi, hingga akhir 2026 pasokan rumah tapak di Jabodetabek akan tetap tumbuh, namun lebih lambat.
“Hal ini disebabkan antara lain lantaran para pengembang masih akan berhati-hati dalam meluncurkan proyek baru,” kata Arief Rahardjo.
Meski suku bunga KPR relatif stabil di kisaran 8–9%. Kenaikan suku bunga Bank Indonesia menjadi 5,75% berpotensi melemahkan permintaan secara bertahap dalam 6–12 bulan ke depan.
Di sisi lain, Segmen Menengah diperkirakan akan tetap menjadi penopang utama pasar, sementara permintaan untuk produk kelas atas diperkirakan tetap kuat, seperti yang terlihat pada paruh pertama tahun ini.
“Perpanjangan insentif PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) sebesar 100% hingga Desember 2027 diharapkan akan terus menopang pasar perumahan di Jabodetabek,” tutupnya.
Simak Berita dan Artikel Menarik Lainnya di Google News
