RealEstat.id (Jakarta) - Broker atau agen properti sangat diperlukan dalam transaksi jual, beli, atau sewa properti, seperti rumah, apartemen, vila, ruko, dan lain-lain. Maraknya brand kantor agen properti membuat konsumen harus cermat memilih broker yang profesional dan sesuai dengan kebutuhan.
Broker properti sudah dikenal di Indonesia sebelum tahun 1970-an. Saat itu, para “amener” atau pemborong properti—terutama pemborong rumah—membangun rumah dan menjualnya langsung ke masyarakat, dan sebagian pemborong tersebut telah memakai jasa agen properti, selain beriklan di koran. Agen properti saat itu lebih dikenal dengan nama “makelar” atau “calo”.
Baca Juga: Ini Dia, Tips Aman Membeli Rumah dari Bank BTN
Dalam perkembangannya, sebagian agen properti bergabung dalam wadah perusahaan formal, baik yang berlabel nasional atau bekerjasama dengan perusahaan asing melalui sistem waralaba (franchise). Cara kerjanya pun mulai ditata secara profesional. Mereka kini lebih sering disebut sebagai broker properti.
Pada 17 Nopember 1992, dibentuk sebuah organisasi yang mewadahi para broker properti bernama Asosiasi Real Estate Broker Indonesia (AREBI). Keberadaan AREBI sebenarnya bermanfaat bagi banyak pihak, terutama masyarakat, pengembang, pemilik properti (vendor), pemerintah, dan sesama anggotanya.
Jenis-jenis Broker
Saat ini, banyak broker properti yang bernaung di bawah suatu perusahaan/tanpa perusahaan/perorangan/kelompok dengan nama broker waralaba, broker nasional, broker tradisional, broker mapan, broker spesialis, hingga klub-klub marketing properti.
Baca Juga: Rumah Tusuk Sate Bisa Datangkan Hoki, Asal..
Secara garis besar ada tiga jenis broker dengan ciri sebagai berikut:
1. Broker Perusahaan Waralaba
♣ Berasal dari perusahaan asing dengan sistem waralaba (franchise).
♣ Memiliki kantor pusat di Jakarta sebagai representasinya.
♣ Memiliki kantor cabang (outlet) yang cukup banyak dan tersebar.
♣ Bentuk dan ukuran kantor harus berstandar tertentu.
♣ Sistem manajemen sangat baik.
♣ Mempunyai reputasi dan jejaring (networking) internasional.
♣ Staf pemasaran (marketing associate atau property consultant) terlatih.
♣ Tarif komisi (marketing fee) jelas dan baku.
♣ Nama-nama seperti ERA, LJ Hooker, Century 21, dan Ray White termasuk dalam jenis ini.
2. Broker Perusahaan Nasional/Lokal
♣ Umumnya berasal dari eks-waralaba, eks-developer maupun perorangan.
♣ Bersistem waralaba, tetapi ada pula yang tidak.
♣ Bentuk dan ukuran kantor tidak memiliki standar tertentu.
♣ Sistem manajemen baik.
♣ Jejaring (networking) yang dimiliki terbatas.
♣ Tarif komisi (marketing fee) umumnya lebih rendah dari perusahaan waralaba.
3. Broker Tradisional
♣ Umumnya berasal dari perorangan dengan wilayah operasi di area tertentu saja.
♣ Kebanyakan tidak memiliki kantor.
♣ Sistem manajemen relatif tidak ada.
♣ Cara kerjanya ada yang profesional tetapi kebanyakan tidak profesional.
♣ Tarif komisi (marketing fee) tidak pasti, bergantung pada negosiasi.
Baca Juga: Tips Aman Membebaskan Lahan dari Pakar Hukum Properti
Fungsi Broker Properti
Fungsi broker properti bagi pemakai jasa semestinya mencakup tiga hal, yakni:
1. Membantu masyarakat dalam hal jual-beli-sewa properti (problem solving) dengan harga yang wajar dan waktu seefisien mungkin sehingga memuaskan kedua belah pihak (penjual, pembeli maupun penyewa).
2. Mempercepat proses transaksi atau sebagai katalisator. Sistem dan jejaring yang telah dimiliki agen properti, semestinya bisa mempercepat semua prosedur maupun administrasi.
3. Berfungsi sebagai “Manajer Investasi” yang dapat memberikan analisis keuntungan maupun kerugian apabila ada masyarakat ingin berinvestasi properti.
Ciri-ciri Broker (agen properti) Profesional
Agar Anda tidak salah memilih broker properti, berikut ini beberapa ciri broker profesional:
♣ Mengetahui harga dan tren properti yang dijual di daerah bersangkutan. Ini berarti sang agen telah menguasai area tersebut, baik kelemahan, maupun kelebihan investasi di daerah yang bersangkutan.
♣ Broker properti profesional harus mampu mengarahkan konsumen memilih rumah dan tanah sesuai kemampuan dan kebutuhan.
♣ Bertindak sebagai penasehat dalam jual beli tanah dan bangunan, bukan sebagai perantara.
Baca Juga: Mau Sewa Apartemen? Jangan Lupakan 4 Tips Ini
Plus-Minus Memakai Jasa Agen
Sebagai “penghubung” antara pembeli, penjual atau penyewa rumah, sebenarnya keberadaan agen properti amat diperlukan. Terlebih lagi, saat ini agen properti telah tumbuh menjadi profesi tersendiri seiring dengan menjamurnya perusahaan-perusahaan brokerage properti baru. Hal ini menunjukkan eksistensinya telah diakui dan dapat dipertanggungjawabkan.
Secara garis besar, keuntungan memakai jasa agen properti bagi masyarakat, khususnya pemilik atau penjual adalah:
♣ Mendapat layanan yang akurat dan pasti.
♣ Memperoleh informasi (kondisi, harga rumah, dan lain-lain) yang objektif.
♣ Mempercepat proses transaksi (jual-beli atau sewa).
♣ Menghilangkan potensi waktu dan tenaga dalam proses penjualan.
♣ Mengurangi beban biaya yang tidak perlu.
Meskipun demikian, untuk memakai jasa agen, Anda harus menyisihkan uang sebesar 2,5% - 3,5% dari nilai jual untuk komisi (marketing fee) bagi broker jika transaksi telah terlaksana. Batasan waktu yang jelas dalam proses pemasaran juga harus dibicarakan secara tuntas, agar tidak terkatung-katung dalam penjualan/pembelian rumah.
Oleh karena itu, untuk menghindari hal-hal yang tidak diinginkan, cari atau pilihlah agen properti profesional dengan ciri-ciri sebagai berikut:
♣ Mempunyai kantor atau tempat kerja yang representatif.
♣ Aturan dan persyaratan (terms of conditions) yang ditawarkan jelas dan tertulis, termasuk besaran marketing fee-nya.
♣ Tenaga pemasar (associate marketing) yang dimiliki sudah terkenal andal.
♣ Jejaring (networking) usahanya memadai.
Baca Juga: Perhatikan Hal Ini Agar Dana Renovasi Rumah Tipe 36 Tepat Sasaran
Keuntungan Memakai Agen Properti yang Berpengalaman
Ada beberapa keuntungan memakai agen atau broker properti yang berpengalaman, di antaranya:
♣ Mempermudah proses dalam pembelian rumah.
♣ Membantu mencari rumah sesuai dengan lokasi, selera, dan anggaran.
♣ Membantu memberikan informasi tentang lingkungan, fasilitas pendidikan, dan karakteristik wilayah dan lokasi yang diminati.
♣ Membantu dalam menaksir harga rumah.
♣ Membantu menyiapkan dokumen-dokumen yang diperlukan dalam transaksi, serta mencarikan solusi dan pendamping atas masalah transaksi properti yang muncul.
♣ Membantu mengenalkan notaris dan pejabat PPAT.
♣ Memberikan nasehat dan bantuan pada pemilik rumah baru, di antaranya jasa pemindahan barang.
♣ Besar komisi/successful fee bagi beberapa agen premium adalah 3% dari nilai transaksi. Sedangkan untuk jasa lainnya masih dapat ditawar antara 1% - 2%.
♣ Agen properti akan mengambil alih segala macam tugas yang diperlukan dalam menjual rumah, seperti memasang iklan, baik di media cetak, internet, spanduk, atau plang di depan properti yang akan dijual.
Baca Juga: Tips Efektif Membuat dan Memasang Iklan Properti
Ada beberapa agen yang sangat berorientasi pada target harga jual rumah yang tinggi. Jadi Anda perlu memilih, dari sekian banyak broker properti untuk diajak bertukar pikiran dan membantu memilihkan rumah yang pas bagi Anda. Ada juga agen yang bertindak dan bersikap sebagai buyer agent.
Seorang buyer agent benar-benar seimbang dalam melayani pembeli dan penjual. Agen Anda akan berusaha seoptimal mungkin menekan harga pembelian rumah, sekaligus mendapatkan bangunan dan lingkungan yang sangat pas bagi Anda.
Biaya Jasa Broker
Biaya jasa agen properti tradisional (calo) bergantung pada negosiasi dengan penjual atau pembeli. Terkadang mereka tidak meminta dalam bentuk persentase dari nilai transaksi, tetapi mematok nilai nominal tertentu.
Contohnya, mereka mematok jasa sebesar Rp10 juta pada harga sebuah rumah yang terjual antara Rp80 juta hingga Rp100 juta. Kalaupun mereka meminta persentase, berdasarkan pengamatan saya, besarnya biaya jasa atau komisi broker tradisional antara 5% – 10% dari nilai jual.
Baca Juga: Tips Mudah Generasi Milenial Memilih Produk KPR
Di sisi lain, agen properti formal (broker) biasanya akan memperoleh pembayaran komisi (marketing fee) antara 2,5% - 3,5% dari nilai transaksi, sesuai dengan target penjualan dan waktu yang disepakati. Jika nilai transaksi atau harga jual rumah Rp500 juta, maka komisi yang diterimanya Rp12,5 - Rp17,5 juta.
Komisi mereka bisa mencapai 5% apabila jasanya mulai dari bantuan pemasaran, administrasi, sampai pada tahap akad kredit. Untuk persewaan (bukan jual beli) komisi agen properti mencapai 5% pula.
Secara normatif, yang berhak memberikan komisi adalah penerima pembayaran atau penjual. Namun bisa juga ditanggung bersama antara penjual dan pembeli sesuai kesepakatan.
Dinukil dari buku: "Cara Kaya Melalui Properti"
