The HUD Institute: Awas! Darurat Pembiayaan Mikro Perumahan MBR Sektor Informal

The HUD Institute menilai, pembiayaan perumahan MBR sektor informal masih tersisih dan tertinggal dalam target realisasi pembiayaan perumahan subsidi.

Dari kiri ke kanan: Muhammad Joni, Sekretaris The HUD Institute; Adrinof A. Chaniago, Ketua Majelis Tinggi The HUD Institute; dan Zulfi Syarif Koto, Ketua Umum The HUD Institute. (Foto: istimewa)

RealEstat.id (Tangerang Selatan) - Garis kebijakan politik-ekonomi pembangunan perumahan rakyat sebagai agenda besar nasional dan direktif konstitusional—meski kadang keliru, dianggap urusan kecil, dan pinggiran—sebenarnya memiliki karakter problematika, berdimensi struktural, sistematis, lintas sektor dan skala kawasan. Termasuk pembiayaan perumahan rakyat, khususnya pembiayaan bagi MBR sektor informal.

Pembiayaan perumahan MBR (masyarakat berpenghasilan rendah) sektor informal masih tersisih dan tertinggal dalam target realisasi pembiayaan bersubsidi perumahan MBR, terutama kelompok MBR Desil 1 s/d 3. Perlu langkah nyata dalam bentuk kebijakan, instrumen, dan alokasi, guna mewujudkan kebijakan publik ekosistem pembiayaan mikro perumahan bagi MBR sektor informal.

Dengan kerangka waktu (time-frame) yang terikat sebagai dokumen peta jalan (roadmap) ekosistem pembiayaan perumahan rakyat yang mengintegrasikan lembaga pembangunan dengan lembaga pembiayaan perumahan rakyat. Semua hal ini harus dilakukan agar tidak terjadi Darurat Pembiayaan Perumahan Rakyat khususnya bagi MBR sektor informal.

Demikian benang merah, catatan hasil Fokus Group Discussion bertema: “Mewujudkan Ekosistem Pembiayaan Mikro Perumahan Bagi MBR Non Formal: Konsep, Tantangan dan Agenda ke Depan” yang diselenggarakan oleh The HUD Institute, Rabu, 30 Maret 2022 secara hibrid (daring dan luring).

Adrinof A. Chaniago, Ketua Majelis Tinggi The HUD Institute dalam sambutannya menyebutkan bahwa untuk meluaskan kapasitas dan akses pembiayaan perumahan bagi MBR sektor informal, maka penting disegerakan langkah nyata. Perlu ide-ide dan gabungan gagasan lama dan baru, yang realistis

“Tentunya dengan tetap mencari kesamaan pandangan antarpemangku kepentingan. Pemerintah bisa memfasilitasi, memudahkan lembaga dan sumber dana Non APBN/APBD dari masyarakat, partisipasi dan kolaborasi dunia usaha/industri, dan sumber lainnya sehingga tercipta kewirausahaan sosial guna membangun pembiayaan perumahan bagi MBR non formal yang berkelanjutan,” ujarnya.

Herry Trisaputra Zuna, Direktur Jenderal Pembiayaan Infrastruktur Pekerjaan Umum dan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR) menyebutkan bahwa sebanyak 59,95% masyarakat bekerja pada sektor informal. Sebanyak 74% di antaranya belum memiliki rumah. Sedangkan dari 26% yang sudah memiliki rumah, 87% diantaranya memerlukan perbaikan rumah. Sementara dari 74% yang belum memiliki rumah itu, sebanyak 41% di antaranya, ingin membangun rumah sendiri.

“Karena itulah pembiayaan Mikro Perumahan bagi MBR sektor informal merupakan tantangan yang serius ke depan. Bagaimana kita bisa membangun lewat skema program yang sudah ada dan terus dikembangkan. Jenis hunian juga perlu menjadi perhatian. Sementara itu urbanisasi yang semakin tinggi dan berpusat di kota juga harus diselesaikan biar tidak terjadi defocusing. Skema renovasi, membangun rumah secara bertahap dan rumah tumbuh adalah skema yang sudah berjalan yang perlu ditingkatkan,” ujarnya.

Perlu perangkat yang harus disiapkan, agar sektor informal bisa masuk ke formal. Pilihan pembiayaan yang sudah ada harus terus dikembangkan namun jangan sampai bertabrakan satu sama lain.

“Segmentasi harus dirancang secara benar dan terstruktur. Sanitasi dan air minum yang sebelumnya minim perhatian, harus diprioritaskan atau diintergrasikan,” tegasnya.

Strategi penanganan penyediaan perumahan bagi masyarakat pekerja non formal selama ini yang sudah dilakukan pemerintah menurut Iwan Suprijanto, Direktur Jenderal Perumahan Kementerian PUPR adalah dengan pengembangan rumah umum sewa terjangkau bagi MBR di 10 kawasan metropolitan berupa hunian vertikal.

Kemudian penguatan kelembagaan rumah umum melalui BP3 dan Perumnas, mendorong KPBU, Peningkatan PSU, penyusunan regulasi Badan Pelaksanaan Rumah Umum, penyediaan voucher sewa perumahan umum bagi kelompok masyarakat yang paling membutuhkan.

“Tidak hanya sisi kebijakan, pemerintah sudah menyusun pembiayaan adaptif bagi MBR dengan membuat linkage program pembiayaan mikro UMKM dengan perumahan, memberdayakan dan menugaskan BTN, BRI, dan PNM untuk pembiayaan perumahan mikro,” lanjutnya.

Nostra Tarigan, Deputi Komisioner BP Tapera bidang Hukum dan Administrasi menyebutkan selama periode 2010-2021 realisasi penyaluran dana FLPP, masih didominasi oleh pekerja formal (827.052 unit). Sementara pekerja non formal (meliputi petani, nelayan, wiraswata murni, dan pekerja sektor jasa lainnya) baru mencapai 116.527 unit. Sedangkan Bank penyalur FLPP terbesar untuk pekerja informal yaitu Bank BTN dan BTN Syariah, sebanyak 68.704 unit. Wilayah penyaluran FLPP terbesar untuk untuk pekerja informal yaitu di provinsi Jawa Barat sebanyak 24.516 unit.

BP Tapera sebagai katalis Pembiayaan Perumahan MBR sektor informal Lanjut Nostra memiliki beberapa program strategis. Di antaranya adalah: melakukan akuisisi peserta dan pengelolaan kepesertaan, pengumpulan dan pengembalian tabungan, pemetaan risiko serta menyiapkan produk pembiayaan perumahan bagi MBR non formal. BP Tapera juga menjadi central database terhadap peserta pekerja non formal dan menyalurkan pembiayaan perumahan kepada peserta dengan asas gotong royong.

“BP Tapera akan bekerjasama dengan program dari Kementerian, Lembaga, BUMN, Swasta serta Platform dan Komunitas untuk kolaborasi program dan data yang memungkinkan MBR non formal menjadi lebih mudah dijangkau serta membantu menekan risiko bagi perbankan. Dana Tapera yang ditempatkan di bank/ lembaga penyalur dapat disalurkan kepada MBR non formal dalam bentuk produk pembiayaan yang telah disesuaikan dengan karakteristik MBR,” tambahnya.

Di acara yang sama, Edwin Syahruzad, Direktur Utama PT Sarana Multi Infrastruktur (Persero) menjelaskan lingkup sektor peran sebagai katalis percepaan pembangunan nasional, dimana perumahan rakyat ada di dalamnya yang dananya bisa digunakan untuk perumahan masyarakat non formal bagi rumah tidak layak huni atau program kolaborasi di daerah lewat skema pinjaman daerah.

“Melalui Skema Penugasan Proyek KPBU, PT SMI telah terlibat dalam 9 sektor infrastruktur strategis, termasuk Perumahan Rakyat. SMI memiliki tiga pilar, meliputi pembiayaan dan investasi, jasa konsultasi dan pengembangan proyek. SMI melakukan pendampingan sehingga infrastruktur bisa dibangun,” tambahnya.

Dengan pemerintah daerah, SMI juga bisa memberikan pinjaman yang berbasis kegiatan/proyek, pinjaman PEN daerah dan pinjamn dukungan program PEN, dan yang terbaru adalah pinjaman daerah berbasis program. Per Februari 2022 sudah diakses pinjaman sebesar kurang lebih Rp22 triliun, lanjutnya.

Dalam prakteknya menurut Agus Maiyo, Direktur Pengawasan Lembaga Keuangan Khusus Otoritas Jasa Keuangan (OJK) tidak mudah bagi MBR khususnya pekerja sektor non formal dalam mengakses pembiayaan perbankan untuk memiliki rumah. Terbuka peluang bagi lembaga keuangan non bank untuk melayani MBR Non Formal.

OJK di dalamnya lanjut Agus memastikan lembaga atau pihak-pihak yang terlibat dalam pembiayaan perumahan bisa memetakan resiko terhadap kredit MBR non Formal. Dengan demikian bisa dilakukan mitigasi sehingga lembaga keuangan non perbankan memiliki kepercayaan dalam menyalurkan pembiayaan kepada MBR Non Formal.

Sementara itu Heliantopo, Direktur PT Sarana Multigriya Finansial (SMF) menyebutkan sebagai salah satu entitas utama dalam ekosistem pembiayaan perumahan, SMF sampai dengan Desember 2021 sudah menyalurkan dana sebanyak Rp77,948 Triliun bagi 1,254 ribu debitur guna mendukung penyediaan, kepemilikan dan keterhunian rumah yang layak dan terjangkau.

“Langkah langkah strategis yang sudah kami lakukan bagi pekerja non formal adalah mendukung KPR program, seperti FLPP, BP2BT dan perbaikan Swadaya. Serta mendukung KPR Non program, seperti kerjasama dengan Grab Indonesia, program mikro perumahan yang bekerja sama dengan PT PNM (Persero), KPR Sewa Beli dan pembiayaan homestay,” lanjutnya.

Selanjutnya, Kepala Divisi Subsidized Mortgage Lending Division PT Bank Tabungan Negara (BTN) Tbk, Mochamad Yut Penta mengusulkan beberapa program pembiayaan bagi MBR Non Formal. Menurutnya, pendataan MBR harus dilakukan oleh Pemda maupun komunitas tempat bernaung sekaligus melakukan edukasi dan pendampingan secara intensif kepada target sasaran.

“Lahan rumah disediakan oleh Pemda setempat melalui metode HPL. Bagi MBR tanpa kemampuan mengangsur bisa diberikan bantuan BSPS untuk pembangunan rumah baru atau renovasi unit rumah yang dilengkapi dengan penyediaan lahan rumah oleh Pemda. Untuk Rusunawa pemerintah dengan pembatasan masa sewanya. Sedangkan bagi MBR dengan Kemampuan Mengangsur bisa diberikan program pembiayaan mikro perumahan,“ tegasnya.

Lanjutnya, harus ada intervensi pendukung berupa pemberian subsidi penjaminan /asuransi dari Pemerintah atas seluruh realisasi kredit serta penangguhan pembayaran pokok KPR kepada pemerintah apabila terjadinya wanprestasi dari debitur MBR Informal.

Sri Hartoyo, Penggiat Perumahan Rakyat meminta Pemerintah memperluas partisipasi warga dalam tahap perencanaan pemukiman perumahan swadaya, dan khususnya pada tahap desain rumah inti tumbuh.

Menurutnya, perlunya skema khusus. Pemerintah hendaknya memberikan variasi luas kavling dan luas lantai rumah inti sesuai dengan variasi kemampuan ekonomi masyarakat dan mengantisipasi kenaikan harga tanah dan bahan bangunan.

“Meskipun selama ini masyarakat telah menunjukkan kesediaan dan kemampuannya untuk membangun rumah dengan menggunakan sumber keuangan sendiri, ke depan pemerintah harus memberikan bantuan keuangan, baik dalam bentuk tunai maupun pinjaman, untuk pembelian bahan bangunan yang akan mempercepat mempercepat proses perluasan rumah inti dan akan menghindari kenaikan harga tanah, sehingga menurunkan total pengeluaran, diantaranya melalui pengembangan ekosistem penyelenggaraan perumahan swadaya dan pembiayaan perumahan mikro perumahan,” paparnya.

Darurat Pembiayaan Perumahan Rakyat
Sementara itumencermati beberapa hal yang perlu ditindaklanjuti pemerintah bersama para pemangku kepentingan, Zulfi Syarif Koto, Ketua Umum The HUD Institute mengatakan, ke depan harus ada beberapa model Pembiayaan Perumahan bagi MBR non formal.

Tujuannya supaya tercipta akses lebih luas bagi kelompok sasaran. Karena itu perlu dukungan sistem pembiayaan dan pengembangannya dalam rangka membuka akses MBR Informal - termasuk pendanaan sebagaimana mandat UU No 1 Tahun 2011, UU No 20 Tahun 2011, dan UU No 4 Tahun 2017; .

“Badan Pusat Statistik memiliki data rumah tangga sesuai kelompok penghasilan. Data-data tersebut bisa digunakan sebelum membuat kebijakan bagi MBR Non Formal. The HUD Institute menilai perlunya rumusan konsensus pembiayaan mikro perumahan bagi masyarakat MBR non formal ke depan,” ujar Zulfi.

The HUD Institute berharap agar yang menjadi garda terdepan soal pembiayaan bagi MBR Non Formal ini adalah BP TAPERA dengan didukung oleh SMF, SMI, KOPERASI dan LKNB lainnya, serta Perum Perumnas sebagai pengembang perumahan rakyat. Sedangkan BTN menjadi bank khusus pembiayaan perumahan rakyat yang ditetapkan dengan Peraturan Presiden.

Berbagai masukan yang dihasilkan dari kegiatan FGD ini menurutnya selayaknya menjadi bagian penting dalam dokumen Grand Design Housing Provision 2045 yang merupakan bagian dari National Affordable Housing Program yang digagas World Bank bersama Kementerian PUPR.

The HUD Institute berharap bertepatan dengan 100 tahun Indonesia Merdeka, seluruh MBR Non Formal sudah dapat MENGHUNI Rumah Yang Layak , Sehat dan Terjangkau.

Pada kesempatan itu, Muhammad Joni, Sekretaris The HUD Institute menegaskan bahwa saat ini terjadi inkonsistensi dan kekosongan kebijakan terkait pembiayaan perumahan, khususnya bagi MBR Non Formal. Sehingga sudah saatnya harus dilakukan review kritis atas beberapa hal.

Pertama, terkait, ekologi Pembiayaan Perumahan ke depan; Kedua, pengarusutamaan praktik dan skim pembiayaan MBR non formal di masyarakat, Ketiga, harus menyiapkan Peta Jalan Pembiayaan Perumahan Rakyat. Keempat adalah perlu melakukan review dan advokasi kebijakan yang kosong dan inkonsisten bahkan kontraproduktif untuk Pembiayaan MBR non formal. Dan kelima pemerintah harus membentuk task force untuk menyusun Peta Jalan dan advokasi kebijakan pembiayaan perumahan rakyat, khususnya MBR non formal.

“Kelima indikator itu mesti segera diwujudkan, segera dan tuntas. Jika tidak, maka akan terjadi apa yang namanya darurat pembiayaan perumahan rakyat,” pungkasnya.

Redaksi@realestat.id