Qanun Aceh Bikin Pembiayaan Properti Syariah Kian Merekah

Qanun Aceh mengamanahkan bank-bank syariah untuk mengutamakan akad pembiayaan berbasis bagi hasil dengan memperhatikan kemampuan dan kebutuhan nasabah.

Juneidi D. Kamil, Pakar Hukum Properti (Foto: RealEstat.id)
Juneidi D. Kamil, Pakar Hukum Properti (Foto: RealEstat.id)

RealEstat.id (Jakarta) - Pemerintah Aceh sudah menetapkan Qanun Aceh No. 11 tahun 2018 tentang Lembaga Keuangan Syariah. Berdasarkan perundang-undangan setingkat Peraturan Daerah tersebut, Lembaga Keuangan yang beroperasi di Aceh berdasarkan prinsip syariah dan akad keuangan di Aceh menggunakan prinsip syariah.

Pemberlakuan Qanun Lembaga Keuangan Syariah di Aceh ini akan membuat pertumbuhan pembiayaan properti berdasarkan prinsip syariah. Lembaga perbankan dan pelaku usaha properti harus segera melakukan langkah-langkah untuk menyesuaikan diri.

Baca Juga: Perlu Diketahui, Jenis-jenis Akad KPR Syariah

Setidak-tidaknya terdapat 3 (tiga) hal yang harus diperhatikan akibat pemberlakuan Qanun Aceh Lembaga Keuangan Syariah terkait pembiayaan properti perbankan syariah.

Aturan Mandatory
Qanun Aceh merupakan peraturan perundang-undangan sejenis Peraturan Daerah provinsi yang mengatur penyelenggaraan pemerintahan dan kehidupan masyarakat Aceh. Qanun Aceh mulai berlaku sejak tanggal diundangkan yaitu pada 4 Januari 2019.

Berdasarkan pasal peralihan di dalamnya, lembaga keuangan yang beroperasi di Aceh wajib menyesuaikan diri paling lama 3 (tiga) tahun sejak Qanun ini diundangkan. Ini berarti lembaga keuangan yang beroperasi di Aceh wajib menyesuaikan diri selambat-lambatnya pada 4 Januari 2022.

Setelah lewat tenggat waktu ini maka bank-bank yang sudah beroperasi di Aceh tidak dapat lagi melayani kegiatan penghimpunan dana, penyaluran dana serta produk dan jasa lainnya secara konvensional. Kantor-kantor cabang bank konvensional pada akhirnya tidak dapat lagi melakukan kegiatan untuk menyalurkan produk dan jasa secara konvensional.

Baca Juga: Kinerja Mengilap 10 Bank Syariah Penyalur KPR FLPP

Portofolio kredit properti yang masih berjalan apabila masih dipertahankan dengan prinsip konvensional maka akan dilayani oleh layanan kantor cabang di luar Aceh. Nasabah yang keberatan atas konsekwensi pemberlakuan ketentuan ini dapat melunasi kreditnya. Bank berdasarkan persetujuan nasabah dapat melakukan konversi fasilitas kredit properti yang diterimanya menjadi pembiayaan properti berdasarkan prinsip-prinsip syariah.

Dalam Qanun Lembaga Keuangan Syariah Aceh diatur bank syariah sebagai salah satu lembaga keuangan syariah wajib melaksanakan pengaturan tentang pencapaian rasio pembiayaan UMKM dalam rangka peningkatan pengembangan perekonomian masyarakat Aceh. Rasio peningkatan pembiayaan ditetapkan secara bertahap. Pada tahun 2020 minimal sudah terealisasi UMKM sampai 30%, dan pada tahun 2024 harus sudah terealisasi minimal 40%.  

Qanun Aceh Lembaga Keuangan Syariah mengamanahkan bank-bank syariah untuk mengutamakan akad pembiayaan dilakukan berbasis bagi hasil dengan memperhatikan kemampuan dan kebutuhan nasabah. Akad pembiayaan berbasis bagi hasil dilakukan secara bertahap. Pada tahun 2020 paling sedikit 10%, tahun 2022  paling sedikit 20% dan pada tahun 2024 paling sedikit 40%.

Baca Juga: 30 Bank Pelaksana Salurkan KPR FLPP di 2021

Adanya ketentuan  peningkatan portofolio akad pembiayaan berbagi hasil secara progresif menjadi tantangan tersendiri bagi bank-bank syariah. Dalam realitasnya, masih relatif banyak nasabah pembiayaan yang belum amanah.  Bank dituntut untuk mengedukasi nasabah pembiayaan agar senantiasa menjaga kepercayaan serta melakukan usaha secara aman dan bijak agar terus bertumbuh.

Qanun Aceh tentang Lembaga Keuangan Syariah benar-benar menuntut agar lembaga keuangan syariah dapat menjalankan kegiatannya sesuai prinsip syariah. Prinsip syariah berarti layanan produk dan jasa perbankan terhindari dari maysir, gharar, riba,  Kegiatan usaha yang berasaskan Prinsip Syariah, antara lain, adalah kegiatan usaha yang tidak mengandung unsur riba, maisir, gharar, haram, dan zalim.

Pelaksanaan Konversi
Konversi portofolio kredit properti menjadi pembiayaan properti memiliki tantangan dalam pelaksanaannya. Bank-bank syariah  harus mencari padanan kredit properti dengan skim pembiayaan properti yang dimiliki. Kredit properti yang direalisasikan oleh bank konvensional sudah terdapat padanannya pada pembiayaan bank syariah. Jenis akad pembiayaan murabahah, akad pembiayaan musyarakah dan akad pembiayaan mudharabah sudah dapat menjadi solusi saat melakukan konversi.

Dewan Syariah Nasional sudah mengeluarkan Fatwa No.31/DSN-MUI/VI/2002 tentang Pengalihan Utang. Ketentuan ini dibuat berdasarkan pertimbangan untuk mengakomodasi kebutuhan masyarakat yang bermaksud mengalihkan transaksi non syariah yang sedang berjalan menjadi transaksi yang sesuai dengan syariah.

Lembaga Keuangan Syariah perlu merespon kebutuhan warga masyarakat tersebut dalam berbagai produknya melalui akad pengalihan utang oleh Lembaga Keuangan Syariah. Akad pembiayaan yang dilakukan harus dilaksanakan sesuai dengan syariah Islam sehingga fatwa ini perlu sebagai pedoman.

Baca Juga: Bank Penyalur FLPP Kini Dapat Terapkan Tandatangan Elektronik

Pengalihan utang merupakan mekanisme pemindahan utang nasabah dari bank/lembaga keuangan konvensional ke bank/lembaga keuangan syariah. Pengalihan utang berdasarkan Fatwa No.31/DSN-MUI/VI/2002 dapat dilakukan dalam 4 (empat) alternatif. Alternatif yang menjadi pilihan sangat tergantung kepada kesepakatan terutama Lembaga Keuangan Syariah dan calon nasabah pembiayaan.

Debitur bank konvensional diharapkan jangan sampai terbebani dengan beban biaya yang muncul akibat pelaksanaan konversi menjadi pembiayaan properti sesuai prinsip syariah. Pemerintah pusat maupun Pemerintah Daerah Aceh, termasuk perbankan, harus berperan mengatasi hal ini. 

Menghadirkan debitur bank konvensional ke kantor bank syariah untuk pelaksanaan konversi pembiayaan properti menjadi tantangan tersendiri bagi perbankan. Perbankan sebaiknya memiliki sarana komunikasi yang tepat serta cara yang pas agar debitur bank konvensional dibuat menjadi lebih mudah. Bank konvensional induk misalnya melayani konversi pada tempat bank yang sama karena sudah terdapat office channeling layanan syariah yang dilayani oleh pegawai yang ditempatkan di situ.

Baca Juga: Bank BTN dan AFD Prancis Tawarkan Pembiayaan Rumah Rendah Emisi

Perbankan syariah segera meningkatkan edukasi terhadap sumber daya insani yang dimiliki. Kemampuan sumber daya insani dalam memberikan penjelasan kepada debitur bank konvensional yang fasilitas kreditnya akan dikonversi menjadi pembiayaan syariah menjadi salah satu key success factor.

Dalam pelaksanaan konversi, perbankan syariah sesuai kesepakatan dengan calon nasabah pembiayaan sedapat mungkin mengkonversi kredit konvensional menjadi jenis akad pembiayaan bagi hasil dengan memperhatikan kemampuan dan kemauan nasabah. Di dalam ketentuan Qanun Lembaga Keuangan Syariah Aceh diatur adanya peningkatkan secara progresif portofolio pembiayaan bagi hasil.

Kredit properti pada bank-bank konvensional apabila disetujui oleh debitur  dapat di take over menjadi pembiayaan properti di bank-bank syariah. Bank-bank konvensional ada diantaranya yang memiliki Unit Usaha Syariah (UUS) seperti Bank BTN. Bank-bank konvensional ada pula yang memiliki anak perusahaan Bank Usaha Syariah (BUS) seperti PT Bank Syariah Mandiri, PT Bank BRIsyariah Tbk dan PT Bank BNI Syariah.

Pertumbuhan Pembiayaan
Aturan mandatory dalam Qanun Lembaga Keuangan Syariah Aceh akan membuat pertumbuhan pembiayaan properti bank-bank syariah semakin merekah. Portofolio pembiayaan properti akan semakin meningkat. Dalam peningkatan pertumbuhannya, bank syariah sebaiknya juga memperhatikan komposisi pembiayaan yang masuk dalam kategori UMKM dibandingkan dengan total portofolio pembiayaannya. Akad pembiayaan yang digunakan sesuai Qanun Lembaga Keuangan Syariah lebih mengutamakan akad bagi hasil.

Berdasarkan Qanun Lembaga Keuangan Syariah Aceh, mulai pada 4 Januari 2022 tidak ada lagi realisasi kredit properti konvensional di Aceh. Kebutuhan jasa layanan keuangan syariah perbankan dalam kebutuhan bisnis properti wajib direalisasikan berdasarkan prinsip syariah. Pembiayaan properti syariah dapat berupa pembiayaan KPR, pembiayaan modal kerja pembelian dan pemilikan lahan, dan modal kerja konstruksi.

Baca Juga: PPDPP Kembangkan Tandatangan Elektronik: Tapak Asmo

Dalam perkembangannya kini, pembiayaan KPR umumnya dilaksanakan dengan akad murabahah  dan  akad musyarakah mutanaqisah (MMQ). Sementara pembiayaan modal kerja pembelian dan pemilikan lahan serta modal kerja konstruksi dilaksanakan dengan akad musyarakah.

Perbankan syariah yang beroperasi di Aceh sebaiknya terus berusaha melakukan perbaikan fitur produk dan improve proses bisnis untuk mematuhi prinsip-prinsip syariah. Kepatuhan terhadap prinsip-prinsip syariah akan menjadi keunggulan bersaing (competitive advantage) dalam bisnis perbankan syariah.  

Penutup
Pemerintah pusat maupun pemerintah daerah Aceh diharapkan terus membantu kemudahan bagi lembaga perbankan untuk menyesuaikan diri. Penyesuaian atas pemberlakuan Qanun Lembaga Keuangan Syariah secara efektif  harus sesegera mungkin dilakukan.

Penyesuaian bukan hanya dilakukan oleh perbankan tetapi juga oleh pelaku usaha properti.  Proses bisnis properti  yang dilakoni selama ini saat berinteraksi dengan bank-bank konvensional serta konsumen dalam bisnis properti harus sesuai prinsip-prinsip syariah.

Baca Juga: PPDPP Segera Rilis Aplikasi e-FLPP V.2

Pelaku usaha properti Aceh patut bersukacita atas pemberlakuan Qanun Lembaga Keuangan  Syariah di Aceh. Pemberlakuan aturan ini diyakini akan membuat geliat pertumbuhan pembiayaan properti semakin meningkat. Bisnis properti di daerah Aceh akan terus bertumbuh dan berkah. 

Juneidi D. Kamil, SH, ME, CRA adalah Praktisi Hukum Properti dan Perbankan. Artikel ini adalah pendapat pribadi penulis. Untuk berkorespondensi, dapat disampaikan melalui email: kamiljuneidi@gmail.com.

Berita Terkait

KPR Nol Persen (Foto: Pixabay.com)
KPR Nol Persen (Foto: Pixabay.com)
Kantor Pusat Bank BTN (Foto: RealEstat.id)
Kantor Pusat Bank BTN (Foto: RealEstat.id)
Rumah Subsidi (Foto: Dok. Bank BTN)
Rumah Subsidi (Foto: Dok. Bank BTN)
Rumah subsidi. (Foto: Dok. PPDPP)
Rumah subsidi. (Foto: Dok. PPDPP)