RealEstat.id (Jakarta) - Tahun 2020 dan 2021 merupakan tahun-tahun yang penting bagi PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk. Pasalnya, di tengah masa pandemi inilah Bank BTN melakukan proses transformasi, yang menjadi pondasi untuk terus bertumbuh.
Haru Koesmahargyo, Direktur Utama PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk menjelaskan, dalam transformasi tersebut, Bank BTN melakukan penguatan dari sisi proses, sumber daya manusia (SDM), dan teknologi informasi (TI). Di tahun 2022, bank dengan kode saham BBTN ini akan melaksanakan target-target yang dituangkan dalam RBB (rencana bisnis bank) dengan hasil transformasi tersebut.
"Untuk mencapai peningkatan laba 11% di 2022, harus didorong juga oleh earning asset yang kurang lebih kecepatannya sama, sekitar 9% - 11%. Hal itu juga align dengan pertumbuhan net income. Bagaimana caranya? Di 2021 kami menurunkan biaya bunga dan hal itu berhasil, sehingga di 2022 akan kami lakukan lagi," jelas Haru Koesmahargyo di sela Paparan Kinerja Keuangan Bank BTN Tahun 2021 belum lama ini.
Baca Juga: Penyaluran Kredit Naik, Laba Bersih BTN Melonjak 48,3% di 2021
Menurut Haru, penurunan bunga ini tidak menurunkan value kepada penabung, tetapi justru akan menambah value, karena ada fitur baru dan aplikasi di dalam mobile banking dan lain-lain. Selain itu, Bank BTN juga mendorong penabung baru dan penabung ritel, yang secara overall dipercaya mampu menurunkan biaya bunga.
Saat ini, sebanyak 90% dari total Rp270 triliun kredit BTN adalah perumahan, sementara 10% non-perumahan. Sektor perumahan didominasi oleh KPR (kredit pemilikan rumah) dan kredit konstruksi (kredit yasa griya/KYG).
"Kredit ini yang akan kami diversifikasi, bukan hanya KPR dan KYG. Kredit akan menyasar industri yang lebih luas, namun masih terkait dengan ekosistem perumahan, misalnya transportasi, retailer, bahan bangunan dan lain-lain," kata Haru.
Diversifikasi Produk
Lebih lanjut, Haru Koesmahargyo memaparkan, di 2025 Bank BTN akan melakukan ekspansi ke new business area. Perseroan berencana melakukan diversifikasi produk, bukan hanya produk perbankan tetapi juga keuangan.
"Tentu dengan lisensi sebagai bank, BTN boleh memiliki anak perusahaan yang bergerak di bidang asuransi jiwa atau manajer investasi dalam rangka memperluas produk," katanya.
Rencana itu masih ada, tetapi masih menunggu arahan Kementerian BUMN. Pengembangannya pun tidak semata-mata dengan tindakan corporate action berupa akuisisi, tapi bisa juga berupa kerja sama (partnership), distribution channel dan sebagainya. Intinya, yang paling optimal memberikan layanan lebih luas dan beragam kepada nasabah.
Baca Juga: Ekonomi Menggeliat, BTN Antisipasi Permintaan Perumahan MBR
"Mengenai prospek profit Bank BTN, baik dari potensi KPR subsidi yang meningkat signifikan, di mana kami sudah mencuri start di 2022. Itu adalah growth driver pertama untuk meningkatkan profit 11% di 2022," ujar Haru.
Kedua, masih ada ruang untuk peningkatan net interest income (NII) atau penurunan biaya bunga, yakni dengan meningkatkan Current Account Saving Account (CASA) dan menambah penabung ritel yang bisa menumbuhkan lagi dana murah.
Ketiga, bagaimana pertumbuhan kredit di 2022 nanti akan memiliki angka NPL (non performing loan) atau kredit macet yang lebih baik. dengan NPL yang lebih baik, maka Bank BTN akan mengeluarkan biaya risiko kredit yang lebih sedikit, sehingga meningkatkan laba di 2022.
Genjot KPR Sektor Informal
Sementara itu, Hirwandi Gafar, Direktur Consumer and Commercial Lending PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk memutakhirkan informasi terkait capaian KPR subsidi Bank BTN di 2021. Dia mengungkapkan, sebanyak 129.000 unit terealisasi. Capaian ini merupakan kontribusi terbesar KPR subsidi di tengah banyaknya bank yang bersaing menyalurkan KPR subsidi.
Menurutnya, Bank BTN menyalurkan KPR subsidi ke segmen konsumen berpenghasilan tetap (fix income) dan tidak tetap atau sektor informal (non fix income). Dari total 129.000 unit yang terealisasi di 2021, sebanyak 16.000 unit berasal dari sektor informal.
"Ke depan kami akan mendorong sektor informal agar dapat memiliki rumah, karena masih banyak dari mereka yang belum punya rumah. Untuk itu, kami akan menjalin kerja sama dengan BP Tapera (Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat)," terang Hirwandi.
Baca Juga: Salurkan KPR FLPP, BTN Terapkan Strategi 'All Out'
Merujuk UU Tapera, ada dua jenis peserta Tapera. Pertama, peserta berpenghasilan tetap (fix income) yang wajib menjadi anggota. Kedua, peserta non fix income yang dengan suka rela menjadi anggota Tapera (jalur mandiri). Inilah yang akan terus didorong Bank BTN.
Untuk itu, imbuhnya, Bank BTN sudah bekerja sama dengan empat asosiasi pekerja sektor informal. Tentu hal ini akan diperbanyak. Sedangkan, bersama dengan BP Tapera, BTN akan melakukan sejumlah sosialisasi. Tujuannya, agar pekerja sektor informal terbiasa menabung lebih dahulu, supaya terlihat kemampuan mereka mencicil rumah yang akan dibeli.
Dengan beralihnya pengelolaan FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) kepada BP Tapera, tentu akan menambah pengelolaan pembiayaan rumah untuk MBR, yakni FLPP (200 ribu unit), Tapera (109.000 unit)—baik untuk kepemilikan rumah, maupun untuk membangun rumah di atas lahan milik sendiri—serta renovasi rumah.
"Sesuai dengan kerja sama dengan BP Tapera, tidak hanya dalam bentuk KPR, tetapi bisa juga untuk renovasi dan membangun di atas lahan yang mereka miliki," kata Hirwandi Gafar menjawab pertanyaan RealEstat.id.
Curi Start di Awal 2022
Terkait dengan persaingan bank penyalur KPR subsidi, Hirwandi mengatakan, banyaknya pemain relatif sama dengan tahun-tahun sebelumnya. Bank yang fokus pada pembiayaan perumahan ini pun percaya diri melihat persaingan ini. Pasalnya, Bank BTN dinilai memiliki infrastruktur kredit perumahan yang mumpuni.
"Bank BTN juga melakukan kerja sama dengan banyak developer. Kerja sama ini juga dilakukan dari hulu, di mana BTN mencarikan demand untuk para developer," ujarnya.
Sementara itu, proses bisnis Bank BTN lebih ramping dan lebih cepat. Hal ini terlihat dari capaian kredit di awal 2022 ini. Jika dibanding dengan Januari 2021, pada Januari 2022 terjadi peningkatan hampir enam kali lipat.
"Konsistensi ini akan terus kami pertahankan, sehingga KPR FLPP dan produk BP Tapera lain, bisa disalurkan lebih awal," jelas Hirwandi.
Baca Juga: Gelar Akad KPR FLPP Massal, BTN Bukukan 6.000 Unit Dalam Sepekan
Menyambung Hirwandi, Wakil Direktur Utama Bank BTN, Nixon LP Napitupulu menerangkan, terkait persaingan KPR subsidi, data per 31 Januari 2022 menunjukkan, market share penyerapan KPR subsidi Bank BTN naik menjadi 82%, di mana KPR konvensional menyumbang 70% dan KPR Syariah 12%.
"Sebelumnya, Bank BTN belum pernah mencapai angka market share 82% di bulan Januari. Jadi kami malah membalik situasi, bahwa dengan pola Tapera yang baru, tanpa adanya pemberian kuota di masing-masing bank, persaingan jadi lebih seru," kata Nixon.
Untuk menyikapi aturan ini, imbuh Nixon, Bank BTN melakukan beberapa hal: Pertama, memproses layanan lebih cepat dari bank lain. Kedua, pertahankan pembiayaan kredit konstruksi sebagai sumber untuk menghasilkan KPR. Dan ini kata kunci untuk memenangi persaingan.
Ketiga, lantaran tidak dapat bersaing di sisi harga, karena dipatok Pemerintah, sehingga kecepatan proses keputusan menjadi kelebihan. Bank BTN mencapai target Service Level Agreement (SLA) jangka waktu proses keputusan KPR dalam 3 - 5 hari kerja. Selanjutnya, hanya kesiapan admisnistrasi nasabah untuk melakukan akad dengan BTN.
Baca Juga: 2022, BTN Siap Salurkan KPR Subsidi FLPP, Tapera, dan BP2BT
"Saat ini, market share KPR subsidi Bank BTN mencapai 82%. Hal ini yang coba terus dipertahankan. Memang ada beberapa bank lain yang sudah memulai, tetapi kami yakin mampu memperbaiki layanan dan business process, sehingga konsumen merasa bahwa KPR subsidi adalah Bank BTN," katanya.
Untuk KPR non subsidi, terangnya, Bank BTN mulai memperbaiki kecepatan proses, bahkan sedang melakukan implementasi pencairan otomatis. Memang di awal ada masalah, tetapi BTN yakin dengan pencairan otomatis, ke depan proses KPR non subsidi akan lebih cepat, bisa di bawah tiga hari.
Di sisi lain, Bank BTN juga kembali melirik developer yang loyal. Menurut Nixon, mereka ini levelnya di bawah developer nasional, namun menggarap proyek ribuan hektar. Kebetulan, Pemerintah memperpanjang regulasi bebas PPN, sementara Bank BTN memiliki produk dengan bunga promo mulai 3,73%. Hal ini dipercaya akan mampu mendorong penjualan KPR BTN tahun ini.
"Jika kita lihat angkanya, KPR non subsidi Bank BTN tumbuh positif di 2021, setelah di 2019 dan 2020 negatif. Jadi, hal ini bisa meyakinkan konsumen bahwa BTN adalah rumahnya KPR, dan yang bicara KPR, ya Bank BTN," ujar Nixon.
Sempurnakan Digital Mortgage Ecosystem
Direktur Risk Management and Transformation PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk, Setiyo Wibowo mengatakan, digital mortgage ecosystem merupakan strategi ke depan untuk memperkuat positioning Bank BTN. Sebagai bank mortgage, Bank BTN memperluas coverage untuk membangun digital ecosystem.
Ekosistem ini terdiri dari beberapa hal: Pertama dari sisi pasokan (supply) atau sisi seller. Bank BTN mengakomodasi agar mitra developer bisa menjual rumah secara online.
Sekarang hal tersebut sudah bisa dilakukan melalui BTN Properti. Di kanal ini, sebanyak lebih dari 3.500 developer telah bergabung, dengan lebih dari 10.000 listing rumah/unit dipasarkan.
"Selain itu, di sisi penjual, Bank BTN juga mengakomodasi penjualan rumah second melalui portal Rumah Murah BTN," kata Setiyo Wibowo.
Kedua, dari sisi calon pembeli. Konsumen bisa membuka laman BTN Properti yang telah diakses oleh lebih dari satu juta user dan lima juta kunjungan. Di tahun 2021 bahkan sudah ada transaksi sekitar Rp1 triliun yang dapat dicairkan via BTN Properti.
Baca Juga: Salurkan FLPP di 2022, BTN Siapkan Digital Mortgage Ecosystem
Masih terkait digital mortgage ecosystem, Andi Nirwoto, Direktur Operasi, Teknologi Informasi dan Digital Banking PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk menambahkan, nasabah yang menginginkan produk KPR, bisa mengakses BTN Properti, sedangkan nasabah yang mencari produk tabungan difasilitasi dengan aplikasi mobile banking.
"Di dalamnya, kami terus memenuhi dan memperkaya kebutuhan ekosistem tersebut, karena ada journey dari orang mencari rumah, membeli, menyewakan, hingga melengkapi interior rumah," terangnya.
Strategi BTN dengan melakukan partnership, salah satunya dengan melakukan perjanjian kerja sama (PKS) dengan Pinhome. Perseroan juga telah melakukan API exchange untuk mempermudah payment dan fitur-fitur baru yang akan memperkaya kanal milik Bank BTN.
Di samping itu, Perseroan juga menambah partner di sektor yang berbeda, namun masih terkait. Dalam waktu dekat, ungkap Andi, Bank BTN akan melakukan kerja sama dengan jasa arsitek, yang bermanfaat bagi nasabah yang sudah punya rumah, namun ingin mempercantik tampilan rumah mereka. Untuk payment-nya bisa menggunakan fasilitas mobile banking BTN.
Bank BTN juga akan merilis BTN Mobile Super App. Konsepnya, semua kebutuhan, baik landing maupun funding bisa dipenuhi melalui satu aplikasi, mulai dari onboarding, payment, searching perumahan dan sebagainya akan dapat dipenuhi.
"Tahun ini, kami akan masuk ke tahap production aplikasi ini, sehingga di akhir tahun beberapa fasilitas sudah mulai lengkap," tutur Andi.
Strategi Menangi Pasar KPR Milenial
Tak dapat disangkal, Generasi Milenial dan Generasi Z merupakan pangsa pasar yang menjadi incaran para developer, karena keduanya mendominasi populasi Indonesia.
Badan Pusat Statistik (BPS) mencatat, hingga akhir 2020 jumlah penduduk Indonesia yang masuk kategori Generasi Milenial (usia 25 - 40 tahun) sebanyak 25,87%, sementara Generasi Z (5 - 24 tahun) mancapai 27,94%.
Melihat peluang tersebut, Hirwandi Gafar mengungkapkan, Generasi Milenial dan Gen Z juga menjadi target utama Bank BTN. Ada beberapa program KPR untuk milenial yang disesuaikan dengan gaya hidup dan pendapatan mereka.
Bank BTN, tuturnya, mengembangkan beberapa fitur untuk program KPR milenial. Pertama, pembayaran dua tahun pertama bayar bunga saja. Kedua, payment mortgage yang disesuaikan dengan penghasilan milenial. Ketiga, pembayaran angsuran suka-suka yang dikaitkan dengan besaran tabungan milenial.
"Di tahun 2022 ini, target kami merealisasikan 20 ribu hingga 30 ribu unit rumah milenial," tutur Hirwandi Gafar.
Baca Juga: BTN Rilis Fitur Baru KPR Gaess For Millenial: Graduated Payment Mortgage
Pada kesempatan yang sama, Nixon LP Napitupulu menerangkan bahwa produk BTN Graduated Payment Mortgage banyak dikenal dengan istilah "fix and cap". Produk ini menawarkan bunga KPR fixed 2 tahun, kemudian dinaikkan bertahap 1%, karena pendapatan generasi milenial tidak langsung tinggi.
"Bila bunga langsung floating, dikhawatirkan kolektibilitasnya langsung turun. Sehingga sampai lima tahun fix and cap naik bertahap, sesuai proyeksi income milenial yang kami hitung. Diharapkan hal ini tidak memberatkan milenial dan membuat mereka memiiki kemampuan membeli rumah," papar Nixon.
Kedua, Bank BTN sedang mengkaji program rent to own project, di mana konsumen di tahun-tahun awal menyewa dahulu, kemudian mereka punya opsi untuk membeli rumah tersebut. Skema pembiayaan seperti ini dikenal dengan istilah financial lease atau IMBT (Al Ijarah al Muntahiya bit Tamlik) di perbankan syariah.
Menurut Nixon, anak muda zaman sekarang tidak suka terikat di satu tempat. Biasanya mereka ingin mencoba dulu tinggal di satu rumah, dan bila sudah kerasan, mereka baru tertarik membeli rumah tersebut.
"Kami membuat skema enam hingga tujuh tahun sewa dan sedang menghitung apakah opsi beli ini bisa diperdagangkan. Kemudian, harga market opsi beli ini seperti apa. Bagaimana dengan cicilan dan sertifikat di tahun ketujuh, dan sebagainya. Hal ini sedang kami rancang, mudah-mudahan tahun ini bisa kami rilis," ungkapnya.
Nixon optimistis, skema ini juga bisa memecah problem oversupply kamar atau unit kosong di highrise building. Dengan skema rent to own ini, kemungkinan konsumen lebih tertarik membeli apartemen, dan tentu saja skema ini lebih cocok bagi milenial yang ingin tinggal di kawasan urban yang dekat dengan jaringan transportasi publik.
