7 Alasan Perumahan Madani Berkelanjutan (Harus) Berbasis Syariah

Perumahan madani dan berkelanjutan berbasis syariah memungkinkan penyediaan alternatif pembiayaan: konvensional, syariah, bahkan tanpa lembaga pembiayaan.

Muhammad Joni (Foto: Dok. RealEstat.id)
Muhammad Joni (Foto: Dok. RealEstat.id)

RealEstat.id (Jakarta) - Mementingkan perumahan rakyat yang layak, terjangkau, dan berkelanjutan, khususnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), The Housing and Urban Development Institute (The HUD Institute) menggelar lokakarya ‘Pengarusutamaan Hunian Madani dan Berkelanjutan di Indonesia’.

Lembaga nirlaba tempat berhimpunnya pemikir, praktisi lintas profesi dan pelaku usaha perumahan dan pembangunan perkotaan ini menggandeng Dewan Syariah Nasional MUI, Real Estat Indonesia (REI), HIMPERRA, APERSI, Asosiasi Developer Properti Syariah (ADPS), lembaga pemerintah, bank BUMN dan lembaga pembiayaan.

Berikut ini, tujuh alasan mengapa perumahan madani dan berkelanjutan (harus) berbasis syariah yang diikat sebagai tujuh postulat opini ini.

Baca Juga: 10 Rekomendasi The HUD Institute Terkait Pembiayaan Properti Syariah

1. Pasar Perumahan Makin Rasional
Perumahan madani dan berkelanjutan berbasis syariah—sebut saja PMBS—signifikan sebagai daftar pasokan perumahan ke pasar hunian perumahan. Akibatnya, sediaan perumahan menjadi semakin ramai, berwarna, dan plural, sehingga pasar maupun konsumen semakin rasional dan realistis dalam pilih-memilih sediaan perumahan.

Konsumen bebas memilih dengan cerdas dan nyaman. Seperti alasan emak-emak mengapa pergi ke pasar “A” bukan ke pertokoan “B”, karena: “Di sini enak, nyaman dan banyak pilihan”. Postulat pertama opini ini bahwa perumahan madani dan berkelanjutan berbasis syariah membuat pasar makin rasional dan nyaman.

Dari data ADPS di forum The HUD Institute, dipatok ultimate objective ADPS 2025 untuk dua hal: mematangkan model bisnis perumahan syariah dan program sediaan sejuta unit properti syariah. Dengan peta proyek (tahun 2021) total 1054 proyek, 1180 Hektar, 45 ribu unit rumah, market size (2013-2021) ditaksir 20 triliun, menyerap lebih 5.000 tenaga kerja langsung dan 16.000 freelancer.

Apa jurus rahasianya? Tahun 2025 ADPS menarget satu juta unit perumahan syariah ekuivalen 400 triliun. Tentu dengan asumsi data ini sudah dikalibrasi dan dikonfirmasi.

2. Mendorong Lembaga Pembiayaan Makin Inovatif
Perumahan madani dan berkelanjutan berbasis syariah memungkinkan dan menyediakan alternatif pembiayaan perumahan yang tidak hanya pembiayaan konvensional, namun syariah bahkan tanpa lembaga pembiayaan/bank.

Berkaca pada ADPS yang mengusung tagline gamahripah ini: #TanpaBank #TanpaRiba #TanpaDenda dan #TanpaSita. Bukan berarti hendak anti bank, siapa yang tak gusar dengan denda dan gemetar dengan sita? Takut riba? Perlu penasaran panjang dan diskusi mengakar di luar opini alakadar ini untuk menjawab hal-ikhwal esensial itu. Bahkan perumahan tanpa lembaga pembiayaan, memiliki akar kuat sebagai “native” bukan “alter-native” pembangunan perumahan.

Periksalah konsep perumahan komunitas, pun perumahan swadaya/ swakarsa yang dinormakan dalam UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan kawasan Permukiman (UU No. 1/2011). PMBS membuat pembiayaan makin ramai, inovatif, kompetitif menjangkau MBR.

Postulat kedua opini ini, PMBS mendorong lembaga pembiayaan makin inovatif, menyamankan MBR, atau konsumen mengucapkan “selamat tinggal”. Apalagi di era digital, kondite developer terekam dalam genggaman. Sekali ‘Klik’, konsumen pun cau pergi ke toko sebelah.

Baca Juga: Inklusivitas, Kunci Sukses Properti dan Pembiayaan Syariah

3. Beyond Transaction Scheme and Engineering
Perumahan madani dan berkelanjutan berbasis syariah terhimpun dalam suatu asosiasi pengembang yang bergerak signifikan ke dalam ADPS yang mengonsolidasi/terkonsolidasi ke segenap kabupaten/kota seluruh Indonesia, dengan proyek di 29 provinsi, 1.054 lokasi di 153 kabupaten/kota. Belum lagi pelaku pembangunan perumahan MBR yang tersebar di asosiasi besar seperti REI, HIMPERRA, APERSI.

Dengan demikian, beralasan mengarusutamakan (mainstreaming) pengembangannya yang semakin tersistem dan tumbuh masif. Tentu saja memastikan produk yang terstandar, sehingga bisa menjadi alibi relasi bilateral yang setara, dan kenyamanan produsen-konsumen yang terjaga, dan menyumbang pembudayaan praktik good public housing governance.

PMBS berkembang karena produk terstandar, pelaku usaha menyamankan konsumen. Postulat ketiga opini ini, merumahkan rakyat itu membangun kenyamanan sosial, tak sekadar pembangunan fisik, dan harus dicatat: beyond transaction scheme and engineering!

4. Mitigasi Konflik Sejak Perencanaan
Perumahan madani dan berkelanjutan berbasis syariah signifikan dalam mengatasi pemulihan ekonomi nasional. Jika merujuk data yang disajikan, maka sektor perumahan menyumbang pertumbuhan lebih dari yang diperkirakan, apalagi berkaitan dengan rantai pasok yang jamak dan menggeliatkan 174 jenis usaha turunan.

Walau kondisi pandemi mengemas MBR, akan tetapi pembiayaan properti syariah tumbuh eksponensial, dengan tantangan untuk meningkatkan skala usaha berbasis syariah. Kelompok Tasnim misalnya, membuka peluang pemilik lahan bahan komunitas ditarik sebagai co-develover, bukan hanya melepaskan tanahnya, tersisih dari tanahnya, dan tinggal di “kampung terjepit”.

Jurus ini efektif memitigasi sengketa pertanahan. Postulat ke-4 opini ini, PMBS membuka tabir co-developer yang berkomitmen memitigasi konflik sejak perencanaan.

Baca Juga: Pasar Properti Syariah Tak Terpengaruh Pandemi, Apa Sebabnya?

5. Developer of Happy Land
Perumahan madani dan berkelanjutan berbasis syariah secara signifikan terbukti inovatif dalam hal keunggulan produk, comparative advantages, bahkan kenyaman dalam relasi produsen-konsumen. Sehingga merangsang geliat potensi pasar yang hati-hati dan wait and see, yang terpaut hati dengan tawaran produk tampil beda dan kenyamanan bukan hanya atas pasokan hunian produk properti namun lebih dari sekadar layanan purna jual. Tapi purna happy.

Pembangunan perumahan bukan transaksi sekali pakai, namun bagian dari niat mulia konsumen cerdas dan bijak mempergunakan dananya membangun keluarga bahagia. Membangun perumahan adalah menjaga peradaban, dan itu konstitusional.

Postulat kelima opini ini, developer tak hanya belakon bak mesin “pencetak uang”, tetapi membangun reputasi menjadi “Developer of Happy Land”, seperti ayat ke 28 dari buku ‘Ayat-Ayat Perumahan Rakyat’ (2018).

6. Bagian dari Ekosistem Perumahan Rakyat
Perumahan madani dan berkelanjutan berbasis syariah digerakkan dengan melakukan scale up, yang menasional dan bersifat universal. Sebab PMBS sah sebagai bagian dari sistem pembiayaan perumahan, pembiayaan perumahan MBR versi UU Tabungan Perumahan Rakyat (Tapera) dan bagian dari keutamaan ekonomi syariah untuk mengungkit kesejahteraan ekonomi bangsa Indonesia.

Jika ADPS bisa bergeliat menjadi mesin pembangkit pemulihan ekonomi nasional di sektor perumahan rakyat, mengapa tidak untuk mesin baru bernama BP Tapera—yang memungkinkan pembiayaan perumahan syariah—yang lebih murah dan menjangkau semua lapis MBR?

Ingat, UU Tapera itu mandatory UU No. 1/2011 yang menganut asas perumahan layak dan terjangkau. Dengan mengarusutamakan PMBS ke dalam ekosistem perumahan rakyat? Bagian penting dari ”omnibus” perumahan rakyat. Postulat keenam opini ini, sahih dan bertenaga memosisikan perumahan madani dan berkelanjutan berbasis syariah bagian dari ekosistem perumahan rakyat.

Baca Juga: UUCK Omnibus Law Inkonstitusional Bersyarat, Pemerintah Lakukan Apa?

7. Bukan Arena Hit and Run
Dengan data dan pelajaran dari perumahan madani dan berkelanjutan berbasis syariah di atas, terbangun relasi developer-konsumen dengan kenyamanan, madani, dan berkelanjutan. Hal tersebut diyakini dan diprediksi mampu menekan konflik produsen-konsumen yang acap tercatat rangking teratas sebagai pengaduan konsumen di badan perlindungan konsumen nasional, yang bahkan berbuntut pada merebaknya gugatan PKPU dan kepailitan developer—bahkan developer skala kota mandiri.

Bukan hanya kepintaran menjual, namun kenyamanan-lah yang mengikat loyalitas konsumen. Rawatlah itu. Jangan ugal-ugalan kepada konsumen. Saya percaya watak asli developer membangun kenyamanan. Postulat ketujuh opini ini, bisnis properti adalah rantai usaha yang panjang, berkelanjutan, bergenerasi. Bukan arena hit and run. Tak zamannya lagi!

Perlu jurus yang “omnibus” menyamankan konsumen. Itu berkah dan dahsyat. Tabik.

Muhammad Joni, Advokat Joni & Tanamas Law Office, Sekretaris Umum The HUD Institute, Ketua Kornas Perumahan Rakyat, dan Wakil Ketua Badan Advokasi Konsumen DPP Realestat Indonesia. Artikel ini adalah pendapat pribadi penulis. Untuk berkorespondensi, dapat disampaikan melalui email: mhjonilaw@gmail.com.

Berita Terkait

Muhammad Joni (Foto: Dok. RealEstat.id)
Muhammad Joni (Foto: Dok. RealEstat.id)
Dzaky Wananda Mumtaz Kamil (Foto: RealEstat.id)
Dzaky Wananda Mumtaz Kamil (Foto: RealEstat.id)
Muhammad Joni (Foto: Dok. RealEstat.id)
Muhammad Joni (Foto: Dok. RealEstat.id)
Muhammad Joni (Foto: Dok. RealEstat.id)
Muhammad Joni (Foto: Dok. RealEstat.id)