RealEstat.id (Jakarta) – Membeli rumah merupakan impian banyak orang. Tidak sedikit masyarakat yang harus menyisihkan penghasilan selama bertahun-tahun atau mengambil fasilitas kredit perbankan untuk memiliki tempat tinggal.
Persoalan muncul ketika konsumen telah membayar uang muka, mengangsur, bahkan melunasi harga rumah, tetapi sertifikat tanah tidak jelas dan rumah yang dijanjikan tidak kunjung dibangun.
Konsumen akhirnya menghadapi ketidakpastian, bukan hanya mengenai uang yang telah dikeluarkan, tetapi juga hak atas tanah dan rumah yang seharusnya diterima.
Sertifikat dan Rumah Tidak Jelas
Badan Perlindungan Konsumen Indonesia (BPKN) mengungkapkan banyaknya pengaduan di sektor perumahan.
Ketua BPKN Muhammad Mufti Mubarok mengatakan ada 1.326 kasus pengaduan di sektor perumahan yang diterima (detikproperti, 27 Maret 2025).
Salah satu persoalan yang terus muncul dalam transaksi properti adalah ketidakjelasan status tanah yang menjadi objek pembangunan.
Baca Juga: Amankah Membeli Rumah Lewat Lelang Jaminan KPR? Kenali Lima Risiko Hukumnya!
Konsumen mungkin telah membayar, tetapi developer belum mampu menjelaskan siapa pemegang hak atas tanah, bagaimana hubungan hukumnya dengan pemilik tanah, dan kapan sertifikat dapat diserahkan.
Dalam aktivitas pemasaran properti, pengembang yang nakal bahkan sudah memasarkan perumahan yang sertifikat tanahnya masih dalam proses penyelesaian dan belum dimiliki sepenuhnya.
Legalitas tanah masih mengandung potensi sengketa karena belum lunas dari pemilik tanah semula. Kenyataan ini sangat berbanding terbalik dengan tuntutan dalam regulasi yang ada.
Regulasi dalam PP Nomor 12 Tahun 2021 tentang Perubahan atas PP Nomor 14 Tahun 2016 mengatur persyaratan pemasaran perumahan, termasuk kepastian peruntukan ruang, hak atas tanah, status penguasaan rumah, perizinan pembangunan, dan jaminan pembangunan.
Ketentuan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) juga mensyaratkan terpenuhinya sejumlah persyaratan, antara lain kepastian status kepemilikan tanah, hal yang diperjanjikan, PBG, ketersediaan prasarana, sarana dan utilitas umum, serta keterbangunan paling sedikit 20%.
Artinya, kepastian hukum seharusnya sudah menjadi perhatian sejak tahap pemasaran, bukan baru dipikirkan ketika konsumen menuntut penyerahan rumah.
Baca Juga: Business Judgment Rule: Lindungi Keputusan Bisnis Direksi BUMN atau Hadapi Risiko Pidana?
Persoalan menjadi semakin serius ketika tanah tetap kosong meskipun pembayaran telah dilakukan. Developer tidak memberikan kepastian jadwal pembangunan, sementara konsumen terus dibebani ketidakpastian.
Menghadapai hal ini, konsumen perlu memeriksa sertifikat, riwayat perolehan tanah, kewenangan developer, perizinan, PPJB, serta kemungkinan adanya pembebanan hak kepada pihak lain. Jangan hanya mengandalkan brosur dan janji pemasaran.
Tanggung Jawab Developer
Konsumen dapat meminta pertanggungjawaban developer apabila developer tidak memenuhi kewajibannya. Pertanggungjawaban hukum dapat dimintakan berdasarkan hukum perjanjian dan perlindungan konsumen.
Dalam perspektif KUHPerdata, kegagalan developer membangun atau menyerahkan rumah sesuai kesepakatan dapat dikualifikasikan sebagai wanprestasi apabila unsur-unsurnya terpenuhi.
Pasal 1238 KUHPerdata mengatur keadaan lalai, sedangkan Pasal 1243 menjadi dasar tuntutan penggantian biaya, kerugian, dan bunga.
Pasal 1267 memberikan pilihan kepada pihak yang dirugikan untuk menuntut pemenuhan perjanjian atau pembatalan disertai ganti rugi sesuai ketentuan hukum.
Baca Juga: Cegah Sengketa, Ini Strategi Penting Bagi Developer dalam Menjaga Mitra dan Konsumen
Perlindungan juga diberikan melalui UU Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen. Pasal 4 memberikan hak kepada konsumen untuk memperoleh informasi yang benar, jelas, dan jujur serta kompensasi apabila barang atau jasa tidak sesuai perjanjian. Sementara itu, Pasal 7 mewajibkan pelaku usaha beritikad baik dalam menjalankan kegiatan usahanya.
Apabila developer memberikan informasi yang tidak benar mengenai status tanah atau menjanjikan sesuatu yang sejak awal tidak memiliki dasar untuk direalisasikan, persoalannya perlu ditelaah lebih jauh. Tidak tertutup kemungkinan terdapat unsur perbuatan melawan hukum sebagaimana Pasal 1365 KUHPerdata.
Namun, perlu ditegaskan bahwa tidak setiap wanprestasi merupakan tindak pidana penipuan. Pertanggungjawaban pidana harus didasarkan pada bukti dan terpenuhinya unsur tindak pidana, bukan semata-mata karena developer gagal membangun rumah.
Menurut saya, kesulitan keuangan atau persoalan internal perusahaan tidak serta-merta menghapus kewajiban developer terhadap konsumen.
5 Langkah Penyelesaian
Konsumen yang dirugikan sebaiknya tidak hanya menunggu janji penyelesaian. Ada beberapa langkah yang dapat ditempuh.
Pertama, mengumpulkan bukti. Amankan PPJB, kuitansi, bukti transfer, brosur, surat pemesanan, korespondensi, dan dokumentasi kondisi lokasi pembangunan.
Baca Juga: Penagihan Kredit Bisa Berujung Masalah Hukum, Ini Aturan yang Wajib Dipatuhi
Kedua, memeriksa status tanah. Lakukan pengecekan melalui Kantor Pertanahan untuk mengetahui pemegang hak, jenis hak, serta kemungkinan adanya hak tanggungan atau persoalan pertanahan lainnya.
Ketiga, menyampaikan somasi. Tegaskan kewajiban developer yang belum dipenuhi dan tuntutan konsumen, baik berupa penyelesaian pembangunan, penyerahan hak sesuai perjanjian, maupun pengembalian uang dan ganti rugi.
Keempat, mengupayakan negosiasi atau mediasi. Apabila masih terdapat itikad baik, penyelesaian dapat dituangkan dalam kesepakatan tertulis dengan jadwal dan konsekuensi yang jelas.
Kelima, menempuh jalur hukum. Konsumen dapat mempertimbangkan gugatan wanprestasi, gugatan perbuatan melawan hukum apabila dasar hukumnya terpenuhi, atau penyelesaian melalui BPSK sepanjang termasuk kewenangannya.
Pelaporan pidana dapat dilakukan apabila ditemukan bukti awal dugaan tindak pidana. Apabila banyak konsumen mengalami kerugian dengan kepentingan yang sama, mekanisme gugatan kelompok (class action) juga dapat dipertimbangkan sesuai persyaratan hukum.
Strategi penyelesaian harus memperhatikan status tanah, aset developer, hubungan kontraktual, dan kemungkinan adanya kreditur yang memiliki hak atas aset tersebut.
Menggugat tanpa memahami kondisi aset dapat membuat proses hukum panjang, tetapi pemulihan kerugian tetap sulit diwujudkan.
Baca Juga: Ketidakpastian Hukum Tata Ruang: Ancaman bagi Kepastian Investasi Properti
Penutup
Membeli rumah seharusnya memberikan kepastian, bukan justru menghadirkan persoalan hukum berkepanjangan.
Konsumen yang telah memenuhi kewajibannya berhak menuntut developer melaksanakan apa yang telah diperjanjikan.
Developer memang berhak memperoleh keuntungan dari kegiatan usahanya. Namun, keuntungan bisnis tidak boleh dibangun dengan mengabaikan hak konsumen.
Bagi konsumen yang menghadapi persoalan serupa, jangan hanya menunggu janji baru. Periksa dokumen, pastikan status tanah, kumpulkan bukti pembayaran, dan tentukan langkah hukum berdasarkan fakta.
Developer boleh menjanjikan rumah melalui berbagai strategi pemasaran. Namun, setelah menerima pembayaran, janji tersebut harus diwujudkan menjadi tanggung jawab hukum.
Konsumen berhak mendapatkan kepastian atas tanah dan rumah, bukan sekadar brosur dan janji yang tidak pernah terealisasi.
Artikel ini ditulis oleh: Juneidi D. Kamil, SH, ME, CRA.
Penulis adalah Property & Banking Law Practitioner, Legal Risk & Dispute Resolution Advisor yang berdomisili di Jakarta. Untuk berkorespondensi dan berkonsultasi, dapat disampaikan melalui email: kamiljuneidi@gmail.com
Simak Berita dan Artikel Menarik Lainnya di Google News
